買房專業(yè)術(shù)語(yǔ)有哪些 2020年房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度分析

• 2020年5月23日 zengyan來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 276 10
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房企目前最重要的仍是要關(guān)注現(xiàn)金流，考慮到一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，相信政府也會(huì)出臺(tái)一些諸如降息、降準(zhǔn)等比較大力度的刺激性政策，適當(dāng)放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性大，出臺(tái)相關(guān)政策刺激地產(chǎn)保增長(zhǎng)。關(guān)注央行政策及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

房企目前最重要的仍是要關(guān)注現(xiàn)金流，考慮到一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，相信政府也會(huì)出臺(tái)一些諸如降息、降準(zhǔn)等比較大力度的刺激性政策，適當(dāng)放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性大，出臺(tái)相關(guān)政策刺激地產(chǎn)保增長(zhǎng)。關(guān)注央行政策及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定負(fù)面影響，預(yù)期未來(lái)市場(chǎng)資金成本逐漸走低，央行將在一定程度上釋放流動(dòng)性，未來(lái)房企在市場(chǎng)上的融資能力一定程度上影響著房企的發(fā)展腳步。

一、買房專業(yè)術(shù)語(yǔ)有哪些

建筑篇

1、公攤面積

由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

2、得房率

可供住戶支配的面積(也就是套內(nèi)建筑面積)與每戶建筑面積(套內(nèi)建筑面積+公攤面積)之比。

得房率太低，不實(shí)惠;太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁?，公共部分的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

3、容積率

又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。

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4、綠化率

綠化率是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對(duì)而言比較寬泛，大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。

5、多層&高層&小高層

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是根據(jù)樓房的高度，住宅分為低層、多層、小高層、高層和超高層。1-3層稱低層、4-7層為多層、8-12層為小高層、12層以上為高層、總高度為100米以上為超高層。按規(guī)定7層以上必須配電梯。

6、塔樓&板樓

板樓：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅

塔樓：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅

戶型篇

7、層高&凈高

層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

層高減去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差，叫做凈高。

出于降低成本、節(jié)約建材和節(jié)約土地等考慮，一般住宅層高都在2.8米左右。

8、挑高

一種層高比較高的戶型，一般情況下總層高在3.8~4.9米之間。在銷售時(shí)，僅作一層計(jì)算建筑面積。每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用。優(yōu)點(diǎn)是此類房總價(jià)較低，缺點(diǎn)是通風(fēng)不好，一般為過(guò)渡性產(chǎn)品。

挑高的房屋產(chǎn)品商業(yè)、辦公、住宅都有，在北上廣深等發(fā)達(dá)城市比較常見(jiàn)。

9、開(kāi)間&進(jìn)深

開(kāi)間一般指房間的寬進(jìn)深一般指房間的長(zhǎng)

較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，進(jìn)深一般都限定在5米左右。進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。

10、復(fù)式&躍層&錯(cuò)層

復(fù)式住宅在概念上是一層，層高較普通住宅高，一般為3.3米，并不具備完整的兩層空間，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增設(shè)了1.2米的夾層。

錯(cuò)層式住宅主要指一套房子不在同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高低不平的平面上。

躍層式住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。

銷售篇

11、五證

五證包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、第五是商品房預(yù)售許可證。

最主要應(yīng)該看兩證，國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。

12、現(xiàn)房&期房&尾房

現(xiàn)房就是買了裝修一下就能住或是開(kāi)發(fā)商已裝修過(guò)的;期房就是還沒(méi)有蓋好，要等一段時(shí)間(比如一年或兩年)才能入住;;尾房就是在座樓快賣完了，最后剩下的幾套，一般都是房型和朝向比較差的，但也有開(kāi)發(fā)商捂住的好房子，但往往比開(kāi)盤時(shí)貴。

13、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)

開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)以一種"內(nèi)部認(rèn)購(gòu)"的方式提前銷售商品房。

14、住房商業(yè)貸款&公積金貸款&組合貸款

個(gè)人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。

公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

住房組合貸款，是指符合某銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)，還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。

15、預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)是商品房預(yù)(銷)售合同中的專用術(shù)語(yǔ)，預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，通常開(kāi)發(fā)商都會(huì)提價(jià)。

16、傭金

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助開(kāi)發(fā)商或者二手房賣家售出房子后所取得的酬金。

土地篇

17、土地出讓

國(guó)家將國(guó)有土地的一定使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者給國(guó)家支付一定金額的行為。一般有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。

18、溢價(jià)率

超出計(jì)算所有成本在內(nèi)的土地價(jià)格所占的百分比。計(jì)算公式為土地溢價(jià)率=(競(jìng)拍成交價(jià)格-土地成本價(jià))/土地成本價(jià)*100%。

假如標(biāo)價(jià)100元的土地，通過(guò)拍賣，最后成交價(jià)是200元，那么這個(gè)土地就是溢價(jià)土地，溢價(jià)率就是100%。

19、樓面價(jià)

樓面價(jià)是指土地總價(jià)格除以該土地的允許最大建筑面積，樓面價(jià)表明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。

開(kāi)發(fā)商只需將購(gòu)買土地的成本，加上建安成本，稅費(fèi)成本，營(yíng)銷成本等相關(guān)費(fèi)用，就可算出這個(gè)項(xiàng)目將來(lái)要出售的成本價(jià)格是多少，對(duì)比目前此地塊周邊的同類型項(xiàng)目的銷售價(jià)格，就能知道自己的利潤(rùn)空間及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

20、七通一平&三通一平

三通一平：水通、電通、路通、場(chǎng)地平整。 七通一平：通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力、場(chǎng)地平整。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示分析

2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.4%。商品房銷售額66945億元，增長(zhǎng)13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.7%。截至2000年，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已達(dá)2.5萬(wàn)家，從業(yè)人員約有20多萬(wàn)人;截至2017年底，保守估計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)已超過(guò)10萬(wàn)家，從業(yè)人員逾百萬(wàn)?？梢?jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。

目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)以收取服務(wù)傭金為主要收入來(lái)源，收入來(lái)源的單一性使得經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，盈利能力偏低。為順應(yīng)新形勢(shì)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，開(kāi)展多元化優(yōu)質(zhì)延伸服務(wù)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。一是提供金融延伸服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的飛速發(fā)展、資本市場(chǎng)對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的親睞，為經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供金融延伸服務(wù)提供了先決條件。近年來(lái)，世聯(lián)行、鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、搜房網(wǎng)、房多多等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)紛紛推出金融產(chǎn)品，并提供金融服務(wù)。二是提供社區(qū)免費(fèi)經(jīng)紀(jì)咨詢服務(wù)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可定期在社區(qū)舉辦專題講座，開(kāi)設(shè)論壇或沙龍，為消費(fèi)者免費(fèi)提供房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、按揭貸款、政策解讀、房屋價(jià)值估算、投資組合等方面的專業(yè)咨詢，通過(guò)社區(qū)服務(wù)加深消費(fèi)者對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的了解與認(rèn)同。

2020年房地產(chǎn)走勢(shì)會(huì)怎么樣

隨著樓市調(diào)控的越來(lái)越嚴(yán)密，高房?jī)r(jià)或?qū)⒊蔀檫^(guò)去式。統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)累計(jì)調(diào)控次數(shù)達(dá)到了620次左右，創(chuàng)下了歷史新高，往前推兩年，2017年250次左右、2018年400次左右，而2019年的調(diào)控次數(shù)幾乎快是前兩年的總和了，不難看出2019年并不是所謂的樓市放松而是持續(xù)加碼，而2020年調(diào)控手段只嚴(yán)不松。

對(duì)此，中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。更多關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)具體詳細(xì)分析，請(qǐng)關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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  2020-2025年房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

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