全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10.0% 2023房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

• 黃文玉 2023年1月17日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1027 65
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房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項(xiàng)法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在一個(gè)國(guó)家和地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的地位和作用。

2022年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10.0%

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬平方米，下降14.3%。

跨入2023年，與全球衰退并列的另一個(gè)懸念是房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。美歐央行暴力加息，極大地推高了各國(guó)的按揭成本，為長(zhǎng)達(dá)二十多年的房地產(chǎn)牛市撒出陰霾。走過充滿考驗(yàn)的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)再一次迎來了積極政策環(huán)境。近期各大房企的掌舵者通過新年致辭方式，對(duì)2023年行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行展望。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項(xiàng)法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉(cāng)庫以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。

在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等，由于和政府的財(cái)政收入密切相關(guān)及2008年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國(guó)的房地產(chǎn)開始畸形發(fā)展，對(duì)城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

房地產(chǎn)(real estate)是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

從目前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的效果來看，十年來的調(diào)控并未使房?jī)r(jià)下降，尤其是資源相對(duì)集中的一線城市，房?jī)r(jià)逐年攀升。而三四線城市由于供應(yīng)和需求失衡，供過于求的局面持續(xù)，在未來的一段時(shí)間仍將面臨著比較大的去庫存壓力。為了刺激三、四線城市的房市行情，政策很有可能會(huì)向三四線城市傾斜，限購(gòu)令或?qū)⒂兴蓜?dòng)。政府調(diào)控房地產(chǎn)的思路已經(jīng)從一刀切轉(zhuǎn)向“雙軌制”，開始分層、分城施策，這給局部政策留出了放松的空間。

隨著城市的擴(kuò)張與發(fā)展，居住、商業(yè)、辦公，多種形態(tài)的城市空間日積月累，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成龐大的規(guī)模。2000-2020年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重由4.1%不斷攀升，年復(fù)合增長(zhǎng)率15.6%。2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增加值為74552.5億元，占GDP比重7.3%;2021年上半年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值39742.2億元，占GDP的7.5%。

2022年，在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，從需求端到企業(yè)端的政策支持力度持續(xù)加大，也為地方因城施策不斷釋放空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)已有超300省市(縣)出臺(tái)政策超千條，政策優(yōu)化頻次達(dá)到近年峰值，多地房貸利率也降至歷史低位。

根據(jù)巨潮資訊網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2022年10月A股房地產(chǎn)業(yè)上市公司數(shù)量有112家，納入計(jì)算的公司86家，其總市值為11441.7億元;2022年10月A股房地產(chǎn)業(yè)其行業(yè)凈利潤(rùn)為1297.7億元，靜態(tài)市盈率(加權(quán)平均)為8.82、靜態(tài)市盈率(中位數(shù))為18、靜態(tài)市盈率(算術(shù)平均)為34.91。從2022年10月各交易日納入計(jì)算的A股上市公司市值變化來看，房地產(chǎn)業(yè)總市值在11441.7-13326.47億元之間波動(dòng)，10月12日市值最大。

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在一個(gè)國(guó)家和地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的地位和作用。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，建筑存量大幅增加，有效解決了部分市場(chǎng)需求，提升了城鎮(zhèn)居民住房水平，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為地方財(cái)政收入提供了巨大支撐，促進(jìn)了城市化進(jìn)程和城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度建設(shè)也穩(wěn)步推進(jìn)。

三四線城市由于供應(yīng)和需求失衡，供過于求的局面持續(xù)，在未來的一段時(shí)間仍將面臨著比較大的去庫存壓力。華東區(qū)域城市普遍依靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，由于外需不振導(dǎo)致出口低迷，部分城市出現(xiàn)信貸危機(jī)，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)萎縮，成交面積同比負(fù)增長(zhǎng)，比如蘇州、常州、無錫、溫州等城市。而東北地區(qū)的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，丹東、營(yíng)口、連云港等城市庫存大量積壓，市場(chǎng)表現(xiàn)不振，去庫存任務(wù)艱巨。為了刺激三、四線城市的房市行情，政策很有可能會(huì)向三四線城市傾斜，限購(gòu)令或?qū)⒂兴蓜?dòng)。佛山地區(qū)在嘗試取消限購(gòu)后迫于市場(chǎng)壓力，又取消了新政，但這也突顯出目前三、四線城市對(duì)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，減輕庫存壓力的迫切需求。

2023房地產(chǎn)行業(yè)未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在不斷推出的利好政策支持下，房企的融資環(huán)境有望得到進(jìn)一步改善，尤其是民營(yíng)房企的生存環(huán)境也將迎來轉(zhuǎn)變。伴隨著政策的持續(xù)落地，未來銷售逐漸企穩(wěn)、市場(chǎng)信心不斷回升已成為可預(yù)期之事，行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展已成為各房企的共識(shí)。轉(zhuǎn)型也成為了眾多房企下一步工作的關(guān)鍵詞。2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已然涌現(xiàn)出更多的期待。

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