房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展規(guī)模 中國房產(chǎn)證抵押貸款運營存在的問題

• 陳觀秋 2024年1月19日 來源：中研普華報告 百度 625 36
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由于房產(chǎn)證抵押貸款用途比較廣泛，如可用于：企業(yè)經(jīng)營、購房、購車、裝修、出國、留學(xué)等;也可用于各種資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營性用途，目前我國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)的供需都比較旺盛。2022年，房產(chǎn)證抵押貸款市場規(guī)模為22.3萬億元，同比增長3.72%。

一、房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)概述

房產(chǎn)證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。

房產(chǎn)證抵押貸款，實際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。

抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途?？顚Ｓ?，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。

由于房產(chǎn)證抵押貸款用途比較廣泛，如可用于：企業(yè)經(jīng)營、購房、購車、裝修、出國、留學(xué)等;也可用于各種資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營性用途，目前我國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)的供需都比較旺盛。

二、房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展規(guī)模

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全年中國個人按揭貸款額為32388億元，比上年增長8.0%。

人民幣各項貸款余額=人民幣房地產(chǎn)貸款余額+個人住房貸款余額

2021年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.17萬億元，同比增長7.9%，比上年末增速低3.7個百分點;全年增加3.81萬億元，占同期各項貸款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2個百分點。

2021年末，個人住房貸款余額38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比上年末低3.3個百分點。

2022年，房產(chǎn)證抵押貸款市場規(guī)模為22.3萬億元，同比增長3.72%。

圖表：2017-2022年房產(chǎn)證抵押貸款市場規(guī)模

圖片來源：中研普華報告

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險報告》分析：

近年來，隨著互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用和普及，房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展被進一步促進。傳統(tǒng)金融機構(gòu)往往受到地域的限制，能夠覆蓋的人群有限。但是借助互聯(lián)網(wǎng)這一媒介，房產(chǎn)金融平臺可以憑借互聯(lián)網(wǎng)面向全國開展業(yè)務(wù)，從而彌補了無法全面覆蓋的缺失。如：過橋資金的顯著特點是短期、快速，而互聯(lián)網(wǎng)能更有效的發(fā)揮過橋業(yè)務(wù)的顯著特性。

三、中國房產(chǎn)證抵押貸款運營存在的問題

1、房地產(chǎn)抵押評估產(chǎn)生的問題

房地產(chǎn)的抵押評估指的是房地產(chǎn)評估機構(gòu)以提供給金融機構(gòu)的抵押房地產(chǎn)做為評估對象，通過一定的估價程序和方法所進行的房地產(chǎn)價格評估，在進行評估時根據(jù)房地產(chǎn)的實際情況可采取多種估價方法，可以根據(jù)相似房地產(chǎn)的公允價值進行參照評估，但是盡管是本著公正合理的原則進行估價的，有時也會產(chǎn)生很多因為評估價格造成的糾紛。

在進行房地產(chǎn)抵押評估時常遇到的問題有：房地產(chǎn)所有權(quán)的問題、評估時點的問題、沒有履行告知義務(wù)、抵押房地產(chǎn)的用途方面的違規(guī)操作、附帶租賃約定的房地產(chǎn)抵押問題以及將還建房屋做為抵押房產(chǎn)。

2、評估人員的技術(shù)及職業(yè)道德產(chǎn)生的問題

現(xiàn)在的房地產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)普遍不高，采用的估價方法取得的抵押價值就會有失公允和專業(yè)性，從而帶來問題。如果評估人員專業(yè)水平較差，有時就會套用不合理的技術(shù)參數(shù)進行評估，再加上沒有房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的實際經(jīng)驗，對房地產(chǎn)市場沒有全面系統(tǒng)的了解，房產(chǎn)的評估價值就會有所偏差。

3、金融機構(gòu)進行現(xiàn)場勘察和審批貸款額度產(chǎn)生的問題

信貸人員在發(fā)放貸款之前，應(yīng)該前往房地產(chǎn)的實地進行現(xiàn)場勘察，對房屋的位置、結(jié)構(gòu)、裝飾情況、內(nèi)部配備等情況與掌握的書面資料進行核對，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對現(xiàn)場不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導(dǎo)產(chǎn)生虛假的抵押價格和錯誤的抵押判斷，對于很多房產(chǎn)證上未列明的事項，如基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境污染等因素只有進行了實地勘察才能了解和掌握。

4、抵押貸款時產(chǎn)生的問題

抵押人取得貸款后如果房產(chǎn)的市場價格波動很大，迫于壓力會違反約定不再繼續(xù)還款，這就給金融機構(gòu)的資金回籠帶來了問題;如果抵押人無力償還貸款，金融機構(gòu)只有進行房產(chǎn)拍賣，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無法進行房產(chǎn)的強制處置，金融機構(gòu)就會蒙受損失;有的抵押人申請抵押貸款時是為了開發(fā)房產(chǎn)，得到貸款后不?？顚Ｓ茫灾掠诘狡诤蠓慨a(chǎn)不能按時完工而造成無力償還，貸款金額太大金融機構(gòu)無法收回。

5、地產(chǎn)估價中遇到的問題

在現(xiàn)今的中國房地產(chǎn)評估市場中，存在著抵押評估方法單一、缺少專業(yè)資評人才、 缺乏理論實證研究、政府給予重視不夠等問題。

報告在總結(jié)中國房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對中國房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展趨勢給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為房地產(chǎn)抵押貸款企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機，能準(zhǔn)確及時的針對自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營策略。

想要了解更多房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險報告》。

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  2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險報告

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