那么，在房地產(chǎn)市場逐步走出寒冬，春節(jié)后連續(xù)3個月出現(xiàn)“小陽春”時，萬科有哪些戰(zhàn)略新舉措？房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)是觸底回暖、邁向新的上升周期的信號，還是又一輪深幅調(diào)整前的“回光返照”？

　　萬科執(zhí)行副總裁肖莉接受《經(jīng)理人》采訪時說，“從萬科的企業(yè)性格來看，穩(wěn)健經(jīng)營是萬科一貫堅持的風(fēng)格。對于市場，公司會繼續(xù)遵循‘應(yīng)對重于預(yù)測’的原則，在穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)上，密切關(guān)注市場可能出現(xiàn)的機(jī)遇�！�

　　尋求并購機(jī)會

　　萬科4月份公布數(shù)據(jù)顯示，該公司4月份在新增土地儲備上仍然是顆粒無收，即使1-4月都算上土地進(jìn)帳數(shù)量也不多。對此，郁亮曾表示，當(dāng)前的市場回暖是局部現(xiàn)象，市場的調(diào)整尚未結(jié)束。

　　但是，可以據(jù)此說萬科對未來預(yù)期不夠樂觀，繼續(xù)采取相對保守的市場策略嗎？當(dāng)然，這可能是一方面原因，但作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在市場大幅回暖的情況下，竟然連續(xù)4個月沒有多少土地入賬，就不是“穩(wěn)健經(jīng)營”四個字可以概括的了。

　　一個比較合理的解釋是，萬科一直在“密切關(guān)注市場可能出現(xiàn)的機(jī)遇”——項目并購機(jī)會，希望能夠抄底到有潛力的項目，但這樣的機(jī)會一直沒有出現(xiàn)，這樣的并購機(jī)會缺乏導(dǎo)致了萬科的斬獲不足�；蛘哒f，萬科正在轉(zhuǎn)變拿地策略——從拿地到直接抄底并購項目。

　　從萬科2008年財報可以看到，去庫存戰(zhàn)略的順利實施，給萬科帶來了大量現(xiàn)金流。肖莉認(rèn)為，充裕的流動性為萬科利用市場調(diào)整的機(jī)會獲取項目資源創(chuàng)造了有利的條件。

　　從2008年中期開始，萬科就采取了較為謹(jǐn)慎的策略，全年開發(fā)面積和銷售面積基本匹配，在市場低迷的2008年庫存控制較好。但在目前市場大幅回暖后，萬科也面臨可售項目偏少的局面。面對這種情況，郁亮指出，今年的竣工面積將比2008年增長17％。

　　現(xiàn)在，萬科市場策略正在從保守轉(zhuǎn)為進(jìn)取，希望在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)以合理的價格“抄底”一些項目，從而迅速改變可售項目偏少的現(xiàn)狀。有分析人士判斷，在未來幾個月，萬科在拿地、開工和推盤進(jìn)程上都將提速。

　　那么，萬科在尋找怎樣的項目并購機(jī)會呢？對準(zhǔn)備“抄底”的對象有哪些要求？肖莉認(rèn)為，在項目發(fā)展方面，會有這樣的標(biāo)準(zhǔn)：首先仍然會堅持聚焦城市圈的策略，優(yōu)先在三大城市圈進(jìn)行發(fā)展；第二，精挑細(xì)選，把握機(jī)會，重點關(guān)注那些土地價格已經(jīng)比較合理、開發(fā)風(fēng)險可控、能夠帶來更高回報的項目。

　　瞄準(zhǔn)剛性需求

　　在產(chǎn)品開發(fā)與創(chuàng)新上，萬科的原則是使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場需求相匹配，提供適銷對路的產(chǎn)品。雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整幅度可能還遠(yuǎn)未到位，未來可能面臨較長時期地調(diào)整，房價持續(xù)下滑可能性很大，但自住房的剛性需求是任何時候都存在的，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動影響也不會很大。

　　肖莉指出，在行業(yè)調(diào)整階段，在剛性需求成為主流的背景下，中小戶型產(chǎn)品由于總價低而更容易受到客戶的青睞。從2008年萬科的產(chǎn)品銷售來看，首次置業(yè)和改善性購房比例超過80％，90平方米以下的產(chǎn)品比例接近50％。基于這一觀察，萬科加大了中小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)力度，從目前來說，這一策略并未發(fā)生變化。

　　當(dāng)然，肖莉指出，未來萬科會持續(xù)的根據(jù)市場需求變化，對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

　　雖然商業(yè)地產(chǎn)可能在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中受到的沖擊會更小，很多原來的住宅地產(chǎn)企業(yè)都轉(zhuǎn)而做商業(yè)地產(chǎn)，或者投資一些商業(yè)地產(chǎn)來對沖風(fēng)險；但萬科還是堅定的相信住宅地產(chǎn)的未來。

　　肖莉表示，萬科定位于城市主流住宅開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)品以大眾住宅為主。從長遠(yuǎn)來看，市場的調(diào)整并不會改變中國住宅市場的發(fā)展前景；當(dāng)前，住宅行業(yè)的集中度比較低，優(yōu)秀企業(yè)仍然具有很大的提升空間。另外，“經(jīng)過這一輪調(diào)整后，相信行業(yè)的發(fā)展會更加理性，購房者對于產(chǎn)品品質(zhì)的要求也會提高，這也要求我們進(jìn)一步提升自身的專業(yè)能力，培筑產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。從這些角度出發(fā)，未來萬科仍然會堅持專注于住宅開發(fā)�！�

　　優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)

　　萬科4月份的銷售均價環(huán)比上漲了4％，但簽約面積和簽約金額馬上顯示出環(huán)比分別下降18％和14％；從以上數(shù)據(jù)看，這個“小陽春”市場還是非常脆弱的，萬科4月份的小幅提價，導(dǎo)致了簽約面積和簽約金額的深幅下滑�？梢姡�當(dāng)前提價策略很難獲得消費者的認(rèn)可，“小陽春”僅僅是價格下滑大勢中的“回光返照”而已。那么，要挽回毛利率不斷下滑的損失，就只能依靠控制成本、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)。

　　當(dāng)前，毛利率下滑使成本管理的問題凸現(xiàn)出來；在未來市場仍不穩(wěn)定，提高價格難以奏效的情況下，只有優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，才能強化自己的核心競爭力；因此，萬科將成本控制也列為今年的重要戰(zhàn)略目標(biāo)之一。

　　事實上，去年以來，萬科就將成本控制作為一項重要的工作推進(jìn)。肖莉指出，目前已經(jīng)從成本對標(biāo)、部品和工藝標(biāo)準(zhǔn)化以及加大集中采購等方面深入開展成本優(yōu)化。由于從成本投入到最終的結(jié)算之間存在較長的時間跨度，這些努力的成果，可能要在未來兩到三年才能逐漸體現(xiàn)出來。

　　短期來看，萬科的目標(biāo)之一是將2009年的管理費用、銷售費用占營業(yè)收入的比例較2008年降低20％。一季度報告顯示，公司的銷售費用和管理費用分別同比下降了14.31％和23.89％。

　　另外，肖莉表示，今年萬科的工作重點是由“規(guī)模速度”向“質(zhì)量效益型”增長轉(zhuǎn)變，希望通過提高經(jīng)營管理質(zhì)量，在目前已有的規(guī)�；�礎(chǔ)上充分挖掘效益，有質(zhì)量地促進(jìn)業(yè)績增長，體現(xiàn)股東回報。與此同時，切實提高公司的市場競爭力，為長遠(yuǎn)的發(fā)展打好基礎(chǔ)。今年以來，公司深入推進(jìn)這一策略，在產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品品質(zhì)、成本控制、激勵考核等各方面系統(tǒng)地梳理管理流程，并持續(xù)地推動專業(yè)能力的建設(shè)。

　　為確保項目的開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏相匹配，肖莉指出，萬科在制定年初開工計劃時，強調(diào)的是“量出為入”的原則，也就是說會隨時根據(jù)銷售情況進(jìn)行調(diào)整。 “公司的銷售和開工計劃是一個自下而上的過程，一線公司通常會通過對銷售速度的監(jiān)控來確定開工計劃。”近一段時期以來，各地市場的成交量普遍有所回升，公司在各地的銷售情況也不錯，一線公司會結(jié)合項目銷售進(jìn)度情況，對開工計劃進(jìn)行調(diào)整。

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