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房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的需求分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-6-25
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- 中研網(wǎng)訊：
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國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社日前在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土資源部系統(tǒng)的土地調(diào)查結(jié)果表明，目前中國(guó)地價(jià)占到房?jī)r(jià)的平均比例是23.2%，雖然地價(jià)在中國(guó)是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，但不是決定因素。
2009-2012年中國(guó)太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報(bào) 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2010年中國(guó)成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)
其它國(guó)土資源系統(tǒng)的有關(guān)研究還顯示，在實(shí)行土地招拍掛的市場(chǎng)化定價(jià)制度后，房?jī)r(jià)上漲的幅度比地價(jià)上漲的幅度逐年遞增，并且與地價(jià)上漲幅度的距離越拉越遠(yuǎn)，而開發(fā)商往往在土地儲(chǔ)備和進(jìn)行開發(fā)的時(shí)間跨度中，獲得了土地增值的溢價(jià)。
國(guó)土資源部就地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的調(diào)查與判斷，直接回應(yīng)了一直以來對(duì)于“地價(jià)占到房?jī)r(jià)的大半成本”、“地價(jià)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素”的部分意見。而地價(jià)與房?jī)r(jià)之間究竟誰是價(jià)格攀升的主導(dǎo)者的辯論，仍是模糊。 依據(jù)過去幾年以及最近半年時(shí)間的客觀經(jīng)驗(yàn)，在地價(jià)與房?jī)r(jià)之間，我們更清楚地看到的是一種利益結(jié)盟關(guān)系。而且由于地方政府的介入，在地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)盟相對(duì)消費(fèi)者真實(shí)需求之間，市場(chǎng)內(nèi)生的自發(fā)平衡和制約機(jī)制喪失了發(fā)揮作用的空間。如果一定要切分地價(jià)和房?jī)r(jià)，那么二者之間誰上漲的幅度更大、地價(jià)占比有多少，其實(shí)更像一個(gè)價(jià)格聯(lián)盟中的內(nèi)部利益分配問題。而中國(guó)城鎮(zhèn)居民，也就是住房消費(fèi)者，則被動(dòng)接受這一現(xiàn)實(shí)。
無論是由分稅制架構(gòu)決定的地方政府優(yōu)質(zhì)稅源流失，還是當(dāng)前各級(jí)政府開支缺乏預(yù)算約束機(jī)制與設(shè)置，都導(dǎo)致了各級(jí)政府對(duì)高地價(jià)的熱衷。在房?jī)r(jià)層面，憑借各種政府政策優(yōu)惠，以及各種顯性與隱性的金融資源支持，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)商得以無視因銷售價(jià)格和有效需求不匹配帶來的巨大庫(kù)存，包括現(xiàn)房和土地，甚至可以主動(dòng)囤地囤樓，而不至于遭遇其它任何市場(chǎng)化的商品行業(yè)，因產(chǎn)品過度積壓都要遭遇的現(xiàn)金流斷裂，進(jìn)而被迫降價(jià)或者清盤的問題。
去年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自發(fā)調(diào)整期后，我們陸續(xù)看到各種政策迭出不窮，包括原本為防止囤地設(shè)置的2年土地閑置期的政策停止執(zhí)行，放松貸款限制、降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資本金比例等等。這說明房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)前階段，并不是一個(gè)市場(chǎng)化的行業(yè)，市場(chǎng)自發(fā)機(jī)制在這里不能夠有所作為。 由此，我們也可以看出，要解決地價(jià)和房?jī)r(jià)的利益問題，只需要政策決心，還房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)“市場(chǎng)”的本來面目。房?jī)r(jià)和地價(jià)的利益鏈條，彼此的推卸指責(zé)于問題的化解毫無意義。
公眾需要的是具體措施：在土地層面，制定公開、明晰的土地供給和收入制度，賣地收入擁有專門賬戶，只能用于公共財(cái)政，并且有案可查，那么就既可以抑制地方政府通過高地價(jià)而擴(kuò)張財(cái)政的沖動(dòng)，也可以在地價(jià)上漲的時(shí)候，獲得公眾理解。而在房?jī)r(jià)層面，取消房地產(chǎn)行業(yè)的各種不必要的稅費(fèi)，規(guī)范和房地產(chǎn)有關(guān)的金融政策，尤其還要對(duì)非常規(guī)性的擴(kuò)張貨幣政策有所約束，那么大家就會(huì)自然迎來一個(gè)依托需求而逐步穩(wěn)定增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 - ■ 與【房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的需求分析】相關(guān)新聞
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