按分析人士的說(shuō)法，大量的資金聚集在房地產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中，形成了一個(gè)巨大的“堰塞湖”。

　　紛亂的市場(chǎng)

　　進(jìn)入六月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格漲勢(shì)已經(jīng)讓人覺得窒息。相關(guān)資料顯示，5月深圳住宅成交均價(jià)還處于12900元每平米的水平，但在六月的前三周當(dāng)中，深圳住宅的平均價(jià)格已經(jīng)迅猛增長(zhǎng)至15400元每平米。

　　“部分高端住宅的價(jià)格漲幅達(dá)到5000-6000元每平米�！鄙钲谔m江地產(chǎn)總裁楊大谷對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體說(shuō)。在他看來(lái)，經(jīng)過(guò)4個(gè)月的瘋狂之后，深圳樓市或許已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫了。

　　楊大谷向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體描述了今天深圳開發(fā)商的售房模式：開發(fā)商不再像之前那樣數(shù)百套的單位推出后迅速銷售，與之相反，開發(fā)商現(xiàn)在是像擠牙膏一樣向市場(chǎng)一批批的放出可售的單位。

　　“預(yù)售證制度好像已經(jīng)完全放開了，沒有誰(shuí)再用快銷的方式去銷售手上的房子�！睏畲蠊确Q。

　　大多數(shù)分析人士認(rèn)為，今天開發(fā)商們將銷售節(jié)奏放緩的一個(gè)重要原因是當(dāng)前的市場(chǎng)的存貨量。在2008年末到2009年初，市場(chǎng)積壓的存貨被認(rèn)為是2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的定時(shí)炸彈，原因是大量的存貨積壓，可能使得開發(fā)商的資金斷裂。

　　而在當(dāng)前，市場(chǎng)存貨依然被楊大谷認(rèn)為還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的定時(shí)炸彈：在2-5月的去存貨速度過(guò)快的背景之下，開發(fā)商已經(jīng)沒有足夠的存貨來(lái)滿足持續(xù)的銷售了�！吧钲谥挥�3萬(wàn)套的市場(chǎng)存貨了”，楊大谷表示，在此背景下開發(fā)商將樓盤銷售節(jié)奏放緩似乎可以理解。

　　但事實(shí)上，真正讓楊大谷擔(dān)憂的是，今日大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商依然未有打算動(dòng)工的跡象，而顯然在市場(chǎng)未有動(dòng)工的情況之下，未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)還是一個(gè)難以為繼的局面。

　　中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陶琦的判斷與楊大谷一致。在陶琦的觀察當(dāng)中，當(dāng)前的開工規(guī)模與銷售速度之間的矛盾已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大矛盾。

　　“政府希望開發(fā)商動(dòng)工，但是開發(fā)商似乎并不愿意�！碧甄鶎�(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體說(shuō)，“他們更愿意拿錢去買地�！�

　　陶琦認(rèn)為，2009年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)巨大的資金蓄水池，大規(guī)模的快速銷售之后，房地產(chǎn)開發(fā)商一反去年的資金窘迫的困境，真金白銀的握住了現(xiàn)金。

　　“他們并沒有用那這些錢去開工，而是選擇了一些投機(jī)性的動(dòng)作，例如說(shuō)買地�！碧甄�表示。

　　在陶琦的觀察當(dāng)中，上海市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)沒有新盤開出，開發(fā)商不再將快速銷售奉為公司運(yùn)作的最高原則，原因是開發(fā)商目前并不缺少現(xiàn)金流，更為重要的是，一旦手中的樓盤投放市場(chǎng)，他們已經(jīng)不擔(dān)心這些樓盤不會(huì)帶回現(xiàn)金流。

　　在此時(shí)，開發(fā)商們更愿意選擇到處買地。

　　一個(gè)顯然的事實(shí)是，在2009年拍出的高價(jià)地當(dāng)中，發(fā)商投機(jī)性的購(gòu)地意愿開始增強(qiáng)。在2009年備受關(guān)注的廣渠路10號(hào)地與廣州珠江新城住宅地塊的拍賣當(dāng)中，拿下該兩塊地塊的富力和廣州城建都被視為是投機(jī)性的選擇性購(gòu)地。廣渠路10號(hào)地位于北京富力城的旁邊，而廣州城建在拿下該地塊是，在珠江新城亦有項(xiàng)目在售，其拿地行為甚至被認(rèn)為是“陽(yáng)謀”。

　　泡沫的原型

　　在部分分析人士看來(lái)，住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)恰恰成為今日中國(guó)地產(chǎn)泡沫的糾結(jié)之地。

　　“資金向住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)涌入，但這些資金卻并未導(dǎo)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，而僅僅是停留在住宅成交市場(chǎng)與土地市場(chǎng)上，資金不斷的涌入，兩個(gè)市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格不斷的膨脹。”有分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱。

　　在該分析人士看來(lái)，泡沫的糾結(jié)之處在于，在資金不斷涌入的過(guò)程當(dāng)中，沒有任何渠道疏導(dǎo)該部分資金：“這就像一個(gè)堰塞湖，資金像流水一樣不斷的往湖里流，但卻無(wú)法得到有效的疏導(dǎo)�！�

　　形成“堰塞湖”的原因似乎在于開發(fā)商低迷的開工欲望。一種簡(jiǎn)單的理解在于，如果此時(shí)開發(fā)商們?cè)敢獯罅块_工的話，那么他們將會(huì)使得更多的資金形成流動(dòng)。也就是說(shuō)，開工規(guī)模越大，房地產(chǎn)對(duì)建材及原材料等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用越大，資金將分散至各個(gè)行業(yè)當(dāng)中，并進(jìn)而帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

　　但事實(shí)顯然并非如此，現(xiàn)實(shí)情況恰恰是，當(dāng)資金到達(dá)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)時(shí)，開發(fā)商們低迷的開工欲望將資金堵在了房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部。也正因?yàn)殚_發(fā)商低迷的開工欲望，市場(chǎng)堆積的需求無(wú)法得到滿足，最終，市場(chǎng)將在緊張的供需關(guān)系中迫使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲。有分析人士認(rèn)為，此種效應(yīng)已經(jīng)在深圳地產(chǎn)開始上演。

　　問(wèn)題的焦點(diǎn)似乎由此轉(zhuǎn)移到政府政策與房地產(chǎn)開發(fā)商的開工意愿的博弈上。

　　“這是中央政府擔(dān)憂的地方，他們無(wú)法把錢導(dǎo)入到實(shí)際的投資領(lǐng)域，如果開發(fā)商們不拿錢開工，而僅僅是買地的話，那么中央政府希望房地產(chǎn)投資帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資，并希望該部分固定資產(chǎn)投資帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的期望將最終落空�！碧甄鶎�(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)說(shuō)。

　　陶琦認(rèn)為，政府本身意識(shí)到房?jī)r(jià)的問(wèn)題在于市場(chǎng)供應(yīng)，并通過(guò)廉租房等一系列政策，政府甚至默許房?jī)r(jià)上漲。但實(shí)際效果并不大，一方面是因?yàn)榱�租房的供�?yīng)量太小，另一方面則是因?yàn)楣┬桕P(guān)系的倒掛使得投機(jī)性市場(chǎng)推漲房?jī)r(jià)，而剛性需求則無(wú)法消化更多的成交量。陶琦認(rèn)為，政府保障性住房并未涵蓋擁有剛性居住需求的都市年輕的白領(lǐng)階層，這是的房地產(chǎn)需求將僅僅局限在改善型需求和投資性需求兩個(gè)領(lǐng)域。

　　“政府并不在意改善型需求和投資性需求的價(jià)格接受幅度，政府并不限制別墅的價(jià)格�！碧甄�說(shuō)。其認(rèn)為如果僅僅是改善型需求和投資性需求的話，那么顯然無(wú)法滿足政府對(duì)房地產(chǎn)投資的要求，但開發(fā)商們顯然愿意接受這樣的需求。

　　而另一位分析人士則認(rèn)為，按當(dāng)前的情況來(lái)看，中央在2008年到2009年出臺(tái)的一系列政策在最終效果上的微妙變化似乎太過(guò)出人意料。

　　該分析人說(shuō)：2008年政策初衷可能是通過(guò)放松信貸，降息等政策，讓更多的有購(gòu)房需求的人群進(jìn)入市場(chǎng)，從而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。但現(xiàn)實(shí)結(jié)果可能相反，此種政策的放松不僅僅沒有帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，反而使得土地市場(chǎng)及住宅市場(chǎng)迅速演變成為投機(jī)交易的平臺(tái)，在貨幣政策擴(kuò)張的背景之下，大量資金開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并擁擠在房地產(chǎn)市場(chǎng)之內(nèi)。

　　“金融危機(jī)并未過(guò)去，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未好轉(zhuǎn)，去年的存貨積壓的教訓(xùn)對(duì)于開發(fā)商而言就像是昨天夜里的夢(mèng)。他們?cè)趺磿?huì)這樣快的就調(diào)整開工。當(dāng)前的市場(chǎng)狀況肯定是開發(fā)商和投資者最為愿意接受的結(jié)果。也許唯一的方法是政府強(qiáng)制開發(fā)商們開工！”有分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)說(shuō)。

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• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷售面積
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• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)