5月25日，國務(wù)院在《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》中提出“年內(nèi)研究開征物業(yè)稅”。業(yè)內(nèi)專家表示，開征物業(yè)稅的難點(diǎn)在于對(duì)個(gè)人住宅是否要征收，目前方案仍處于研究階段，短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)相關(guān)征收政策。雖然短期看物業(yè)稅會(huì)影響房地產(chǎn)投資者的心理，但不會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生太大影響。

尚存在技術(shù)性制約

2006年10月，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國家正在對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究，并在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗(yàn)。共有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。專家認(rèn)為，試點(diǎn)近三年空轉(zhuǎn)仍未落地，一個(gè)重要原因是很多技術(shù)條件尚不具備。

中國社科院金融所研究員易憲容指出，這項(xiàng)稅收的征收政策遲遲無法出臺(tái)，最根本的原因在于目前中國還沒有征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的條件。由于中國住房體系的復(fù)雜性，如有商品房、單位建房、公房、個(gè)人建房等，而且由于中國房地產(chǎn)市場剛剛發(fā)展幾年，二手房市場相當(dāng)不發(fā)達(dá)，有效住房評(píng)估體系無法確立。還有，物業(yè)法律缺乏、個(gè)人征信體系缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收物業(yè)稅的制約條件。如果這些基礎(chǔ)條件沒有，要開征物業(yè)稅是不容易的，即使開征也可能是一種不公平公正的稅收。

“物業(yè)稅方案現(xiàn)在還沒有最后定，各方都有意見分歧，很多輿論把物業(yè)稅說得很復(fù)雜，認(rèn)為要和土地出讓金、稅費(fèi)等全部合并一起。”針對(duì)前期物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)過程中出現(xiàn)的情況，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革課題組成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心專家倪紅日認(rèn)為，物業(yè)稅改革應(yīng)該從易到難，逐步清理和推進(jìn)。目前來說，最基本的還是將城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅合并征收，先從保有環(huán)節(jié)現(xiàn)有的稅種進(jìn)行改革，這可能是一個(gè)較長的階段。

此外，對(duì)個(gè)人住宅是否征收也成為焦點(diǎn)。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人擁有的非營業(yè)性住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，也就是說，在商品房（非營業(yè)性住宅）交易市場中，在保有環(huán)節(jié)的實(shí)際稅負(fù)為零。倪紅日認(rèn)為，目前的房產(chǎn)稅沒有對(duì)個(gè)人的住宅征收，只是主要對(duì)經(jīng)營性的房地產(chǎn)征收。“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)也主要是對(duì)經(jīng)營性房地產(chǎn)計(jì)稅的依據(jù)做了變更，現(xiàn)在看來，對(duì)經(jīng)營性地產(chǎn)把市場的評(píng)估值作為計(jì)稅的依據(jù)，沒有什么難度。如果要開征物業(yè)稅，最大的難點(diǎn)在于對(duì)個(gè)人住宅是否要征收。倪紅日表示，物業(yè)稅的出臺(tái)不能一步到位，可以考慮分步走，先把成熟的較易推進(jìn)的部分落實(shí)。未來出臺(tái)方案的時(shí)候可以考慮將個(gè)人住宅部分暫且先不征收。這樣，物業(yè)稅的出臺(tái)在一兩年內(nèi)可能實(shí)現(xiàn)。

對(duì)行業(yè)短期沖擊較小

國泰君安研究員孫建平認(rèn)為，雖然實(shí)際上有部分城市已經(jīng)開始空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，但預(yù)估內(nèi)地不會(huì)很快開征物業(yè)稅。即便開征，寫字樓、商鋪等出租性商業(yè)地產(chǎn)更有可能先行試點(diǎn)。其原因在于出租性商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在就已經(jīng)需要繳納房產(chǎn)稅等，通過物業(yè)稅統(tǒng)一稅種和稅率，簡單可行。因此開征物業(yè)稅對(duì)行業(yè)短期沖擊較小。

信達(dá)證券研究員張冬峰認(rèn)為，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求。考慮到持有成本，大戶型的市場需求將減少，符合多數(shù)購房者需求的戶型將成為主流，房產(chǎn)市場的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更加理性。長期看，開征物業(yè)稅會(huì)加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，降低投資和投機(jī)者的收入預(yù)期，從而在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場的“炒樓風(fēng)”以及房地產(chǎn)商的“圈地”潮。

張冬峰認(rèn)為，從開發(fā)商角度看，物業(yè)稅的實(shí)施將使相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)為分期支付，均攤到房產(chǎn)持有階段，當(dāng)期開發(fā)成本將大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率提高的可能性較大，從而使其有可能同步取得大幅的降價(jià)空間與獲利空間。

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• ·  ■ 行業(yè)經(jīng)濟(jì)
• • · 2009年1-5月海南房地產(chǎn)投資情況
  • · 2009年1-5月海南房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資統(tǒng)計(jì)
  • · 北京部分區(qū)域二手房掛牌價(jià)創(chuàng)新高
  • · 2009年5月份大中城市房屋銷售價(jià)格點(diǎn)評(píng)
  • · 2009年1-5月上海房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)
  • · 2009-2011年京津冀將實(shí)現(xiàn)建筑市場一體
• ■ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• • ·2008年以來各月二手房銷售面積
  • ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
  • ·2008年以來各月商品住房銷售面積
  • ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
  • ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢
  • ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)