從6月開始，一路狂奔的深圳房?jī)r(jià)有點(diǎn)底氣不足了。6月27日，深圳一手房成交依舊有222套，不過均價(jià)已經(jīng)降到了13044元。上周六天的成交量維持在1411套的相對(duì)低位，成交均價(jià)只有13743元/平方米，對(duì)比月初成交量1829套、均價(jià)16541元/平方米的高位，本月底量?jī)r(jià)齊跌達(dá)兩成。 

    “房地產(chǎn)估計(jì)可能會(huì)有三五年調(diào)整期。”對(duì)此國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)特點(diǎn)是投資性需求比較大，不是自住性消費(fèi)，這個(gè)特征使得行業(yè)大幅上漲或者大幅下跌，房地產(chǎn)調(diào)整可能會(huì)出現(xiàn)不止一輪反復(fù)，可能是好幾輪反復(fù)。 

    近期深圳投資客大幅增加。中原地產(chǎn)二手成交調(diào)查顯示，2009年1-5月，自住性需求呈下降趨勢(shì)，投資性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰占比。 

    高處不勝寒深圳房?jī)r(jià)下挫 

    成交量已是17周最低值 

    高處不勝寒! 

    前期高歌猛進(jìn)的深圳房?jī)r(jià)從6月開始有些后繼乏力。 

    從6月開始，一路狂奔的深圳房?jī)r(jià)有點(diǎn)底氣不足了。據(jù)記者對(duì)上周(6月22日-6月27日)深圳樓市的統(tǒng)計(jì)，深圳一手房市場(chǎng)共成交1411套，與前一周(6月15日-6月21日)的1416套基本持平，最近幾周成交量一直在低位徘徊。 

    價(jià)格方面，成交均價(jià)從上周的一手房均價(jià)14815元/平方米下降到13743元/平方米，降幅高達(dá)一成。 

    早有一些跡象引人關(guān)注。從6月以來(lái)，在一片“叫好”聲中，深圳的樓市不斷調(diào)整。在前一周，深圳一手房市場(chǎng)共成交1416套，環(huán)比下降13.9%；同時(shí)，成交均價(jià)為14815元/平米，環(huán)比下降0.9%。 

    本月初深圳一手房成交量一度達(dá)到1829套，均價(jià)16541元/平方米，這樣算來(lái)，近期成交量和均價(jià)與6月的高點(diǎn)對(duì)比，量?jī)r(jià)齊跌高達(dá)兩成。 

    從更長(zhǎng)的時(shí)間觀察，深圳去年11、12月份是2008年成交的高峰，其間的平均周成交面積和金額分別為14.6萬(wàn)平方米和16.9億元，成交放量的2007年上半年平均周成交面積和金額分別為14.9萬(wàn)平方米和17.4億元。2007年1月周成交量最高峰時(shí)為19.9萬(wàn)平方米。最近兩周的成交面積相對(duì)前期繼續(xù)有所回落，特別是6月15日-6月21日，是過去17周的最低值。安信證券認(rèn)為，這個(gè)問題很值得關(guān)注，具體原因?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)研。 

    從成交情況觀察，6月成交主力在龍崗區(qū)也是拉低房?jī)r(jià)的原因，6月的龍崗的成交量占到全市的三四成，而龍崗的房?jī)r(jià)一般只有八九千元，深圳市區(qū)的房?jī)r(jià)則難以松動(dòng)。 

    深圳樓市的脆弱 

    有多少泡沫在醞釀 

    對(duì)于深圳樓市的高位回調(diào)，很多業(yè)內(nèi)人士不以為然。但不容否定的是，這反映了深圳樓市的脆弱。 

    “房地產(chǎn)根本就沒有調(diào)到位的情況下，為什么量?jī)r(jià)齊升？”國(guó)家信息中心專家委員會(huì)委員高輝清的疑惑也是大多數(shù)老百姓的疑惑。深圳的房?jī)r(jià)調(diào)整更是如此。 

    高輝清認(rèn)為，很多情況下，這種價(jià)格的反彈是一個(gè)反常的行為，是房地產(chǎn)商自己做的事，它的理由就是未來(lái)要通貨膨脹，你要持有實(shí)物資產(chǎn)，這樣就使價(jià)格不斷上升。還有消費(fèi)心理的問題，還有假按揭，找一些熟人、關(guān)系戶來(lái)購(gòu)買，通過銀行融資給企業(yè)，雇一些農(nóng)民工來(lái)排隊(duì)，使得價(jià)格上去了，這些現(xiàn)象不正常，會(huì)帶來(lái)很多風(fēng)險(xiǎn)。 

    房地產(chǎn)商認(rèn)為現(xiàn)在因?yàn)橛型�脹預(yù)期，所以要買房子保值。高輝清認(rèn)為，從歷史上來(lái)看，這個(gè)理由基本上是不成立的，第一可以看到現(xiàn)在美國(guó)的房子還是在不斷地下跌，而且還會(huì)認(rèn)為，最少跌到明年底，為什么美國(guó)不保值，中國(guó)就要保值，而且中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格比美國(guó)還要高，保一個(gè)價(jià)格高的房地產(chǎn)，這不成立。美國(guó)在七十年代，那時(shí)候黃金價(jià)格漲得非常高，但是房地產(chǎn)價(jià)格基本上是平穩(wěn)的，扣除物價(jià)以后基本上沒有漲，從這個(gè)理由來(lái)看，之所以房地產(chǎn)價(jià)格這么大幅度漲價(jià)，這里面可能存在投機(jī)行為，換句話說(shuō)就是存在泡沫。 

    對(duì)于房地產(chǎn)泡沫問題，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬近日接受觀點(diǎn)地產(chǎn)訪問時(shí)表示，今天的房地產(chǎn)價(jià)格根本就不應(yīng)該是按照目前的這種幅度來(lái)上升。但是人們沒有看到的另外一面是流動(dòng)性泛濫，資金成本極低。如果要是說(shuō)年初的成交量回升是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動(dòng)房地產(chǎn)繼續(xù)上升主要是來(lái)自熱錢，來(lái)自炒作。  

    投資客助長(zhǎng)深圳樓市虛火 

    三大風(fēng)險(xiǎn)制約房地產(chǎn)發(fā)展 

    不錯(cuò)，深圳房地產(chǎn)的炒作已經(jīng)開始，投資客的興風(fēng)作浪加大了深圳房地產(chǎn)的波動(dòng)，也使得6月的樓市如此地起伏。 

    “相對(duì)于第一季度，第二季度買房子的人群中，投資者的數(shù)量明顯有所上升。5月投資客比例大約增加了5%以上。”深圳中原總經(jīng)理李耀智指出，在今年1～3月購(gòu)房者買房主要還是自用，但是從4月開始買房者則多為投資者。 

    高檔住宅為投資的首選�！芭c前期成交集中于普通住宅市場(chǎng)相比，近期投資客入場(chǎng)則帶動(dòng)別墅市場(chǎng)成交活躍。代表項(xiàng)目有圣莫里斯、純水岸等，單價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以上�！敝性�集團(tuán)地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究主任瞿安新透露。 

    國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)特點(diǎn)是投資性需求比較大，不是自住性消費(fèi)，這個(gè)特征使得行業(yè)大幅上漲或者大幅下跌，所以房地產(chǎn)調(diào)整可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)反復(fù)，而不是一輪反復(fù)，可能是好幾輪反復(fù)。 

    “房地產(chǎn)估計(jì)可能會(huì)有三五年調(diào)整期�！眹�(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員王小廣認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的復(fù)蘇，就看最終房地產(chǎn)能不能真正走向一個(gè)穩(wěn)定的，而不是大起大落的狀態(tài)。 

    目前房地產(chǎn)面臨著三大風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)都證券研究員鄒文軍認(rèn)為，房地產(chǎn)可能面臨信貸政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。此次的房地產(chǎn)迅速?gòu)?fù)蘇離不開寬松的信貸優(yōu)惠政策。當(dāng)前，商品房?jī)r(jià)格愈漲愈烈，漲幅過高后有可能再度縮緊房貸優(yōu)惠政策。 

    第二個(gè)是產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。商品房?jī)r(jià)格漲幅過高后，可能抑制投資和投機(jī)的產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)，如物業(yè)稅。最后一個(gè)是居民收入明顯下降的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)衰退處于較長(zhǎng)的恢復(fù)期，居民收入明顯降低，使得購(gòu)買力明顯下降。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)居民收入的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)，由此降低未來(lái)收入預(yù)期，降低居民商品房購(gòu)買力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不利影響。

• · 2009年上半年北京房屋交易情況點(diǎn)評(píng)
• · 當(dāng)前北京住宅庫(kù)存情況點(diǎn)評(píng)
• · 近期深圳一手房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況點(diǎn)評(píng)
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• · 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異點(diǎn)評(píng)
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• · 2009年北京住宅新開工面積統(tǒng)計(jì)分析
• · 2009年1-5月河南建筑業(yè)利潤(rùn)情況統(tǒng)計(jì)
• · 2009年1-5月浙江省商品房銷量統(tǒng)計(jì)
• · 2009年1-5月建設(shè)用地獲批量統(tǒng)計(jì)

• ·2008年以來(lái)各月二手房銷售面積
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)