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房地產(chǎn)市場回暖的轉(zhuǎn)變分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-7-1
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近來不斷高漲的房價(jià)已經(jīng)令一些購房者感到難以承受，也令樓市悄然發(fā)生變化。在晨報(bào)日前舉辦的第十一期樓勢沙龍上，與會(huì)專家指出，樓市已經(jīng)從"全面火爆"轉(zhuǎn)為"兩極分化"。
2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報(bào) 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)
記者通過實(shí)地探盤后發(fā)現(xiàn)，一方面，新盤開盤場面仍然火爆，排隊(duì)現(xiàn)象層出不窮；另一方面，在一些前期漲幅較大的板塊，已經(jīng)出現(xiàn)了"有價(jià)無市"的局面。
新房：漲幅"千元跳"
在上周的市政府新聞發(fā)布會(huì)上，市房管局負(fù)責(zé)人表示，"不希望房價(jià)漲太快"，并表示將"制止部分房產(chǎn)企業(yè)的人為炒作。"相比前一周"瘋狂"的開盤、"瘋狂"的漲價(jià)，上周無論從新盤的數(shù)量還是漲價(jià)的幅度都有所"收斂"。記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)上看到，上周本市有13個(gè)住宅項(xiàng)目推出新房源，比前一周少了四個(gè)。而且從排隊(duì)的人數(shù)、購房的火爆程度上來看，似乎也沒有前周那么"猛"。
位于陜西北路的"樂活居"昨天開盤，前晚就有人在售樓處排隊(duì)，到昨天上午9點(diǎn)30分時(shí)聚集了大約50多名購房者。到上午11點(diǎn)記者趕到售樓處現(xiàn)場時(shí)，排隊(duì)長龍已基本被"消化"，售樓處大約還有十多人，選房或者不選的速度都很快。記者以購房者身份詢問售樓處工作人員時(shí)，對方稱，推出的260多套房子已賣出大半了。
價(jià)格方面，部分新盤延續(xù)了漲價(jià)的勢頭，但是漲價(jià)的幅度相比前周部分新盤動(dòng)輒15%-20%的漲幅，已有所收斂。一般漲價(jià)幅度在10%以內(nèi)。寶山的聚豐景都前天開盤，均價(jià)萬元左右，比5月時(shí)的均價(jià)9500元上漲了500元/平方米。位于顧村板塊的保利葉上海公寓房昨天開盤，均價(jià)在1.1萬元/平方米，較前一批房源的漲幅在千元左右。在聚豐景都售樓處，一位購房者說："我今天買的三房單價(jià)10500元，比起上次開盤9500元，我等于多出了14萬元多�。�"
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場研究中心分析認(rèn)為，政府可能將采取措施，或給開發(fā)商施壓，重申"每批次預(yù)售面積不得少于3萬平方米"的規(guī)定，制止企業(yè)用"少量多批"的手法炒高房價(jià)。接下來一段時(shí)間，勢必將加快新盤入市的節(jié)奏，保證供需平衡。預(yù)計(jì)今后中環(huán)附近和外環(huán)附近的新盤供應(yīng)將持續(xù)增加。易居臣信市中心商圈區(qū)域經(jīng)理徐敏琪表示，可選購一些中外環(huán)靠近軌交的大型樓盤。
二手房：出現(xiàn)"有價(jià)無市"
盡管上周末新開樓盤依舊火爆，但是二手房方面，一些前期漲幅較大的板塊已經(jīng)出現(xiàn)了有價(jià)無市的局面。
5月二手房成交均價(jià)全市各區(qū)域中除黃浦、靜安和松江三區(qū)均價(jià)小幅下跌外，其余各區(qū)皆呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，其中，原南匯受大浦東因素影響最大的周康板塊二手房掛牌價(jià)普遍上升了5％－10％。
一個(gè)月過去了，周康板塊的中介門店卻反映：買房的人少了。上海中原周浦分行經(jīng)理瞿文育告訴記者，近一個(gè)月來看房的人明顯少了。易居臣信康橋分店經(jīng)理陶南豪也稱，6月到現(xiàn)在的成交量也比上個(gè)月下降了5％左右。造成量跌的主要原因還是房價(jià)比較堅(jiān)挺。瞿文育說，從5月二手房掛牌價(jià)上升以后就沒有回落過。"我們這里買房人一般都看總價(jià)，不看單價(jià)。"瞿文育告訴記者，以往周浦看房的人關(guān)注最多的房源是總價(jià)70萬元－80萬元的房子，但是現(xiàn)在掛牌出來的房源總價(jià)基本都在百萬以上。
根據(jù)易居臣信市場研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，6月份二手房成交量較5月份同期出現(xiàn)小幅下跌，在樓市過熱的擔(dān)憂逐漸顯現(xiàn)的當(dāng)下，二手房市場或許將先于一手房在上半年的最后一個(gè)月出現(xiàn)小幅回調(diào)。
易居臣信市場研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，去年積壓了幾乎一整年的購房需求、在經(jīng)歷了2009年前5個(gè)月的集中釋放后，目前已進(jìn)入階段性的觀望狀態(tài)，對于一手房，預(yù)計(jì)也將在7、8月份左右進(jìn)入階段性的盤整，下半年樓市將以平穩(wěn)為主，而房價(jià)上漲空間也將縮小。
[樓評]
房價(jià)為什么會(huì)突然掉頭漲
進(jìn)入2009年春天以后，沉寂一年的上海房地產(chǎn)市場突然重新爆發(fā)。房價(jià)為什么會(huì)突然掉頭瘋漲？就連上海市房管局局長劉海生都明確表示："政府不希望房價(jià)過高，將加大土地供應(yīng)量。 "
預(yù)測未來是很困難的，但假如你想對未來的房價(jià)趨勢作出一個(gè)比較客觀全面的判斷的話，最基本的前提就是正確理解本輪短暫的房價(jià)上漲是什么原因造成的。從宏觀角度看，幾乎沒有任何一條理由支持房價(jià)上漲。而所謂"城市化"、"剛性需求"等業(yè)內(nèi)人士過去一貫喜歡列舉的理由，是一直穩(wěn)定地存在的，顯然不能解釋為什么房價(jià)上漲出現(xiàn)在2009年春而非2008年秋。
那么主要原因究竟是什么呢？事實(shí)上，最近的交易實(shí)際上是過去一年里壓抑下來的交易的集中釋放，這是解釋量價(jià)齊升的最好原因。拿過去每年的平均交易量，與2008年一年的交易量作一個(gè)比較，你就可以一目了然，2008年一年實(shí)際上壓抑了多大的需求。這個(gè)需求集中在今年3月到6月的4個(gè)月內(nèi)釋放，價(jià)格焉有不漲之理？
然而，壓抑的需求同樣是有限的，一旦集中釋放完畢，就會(huì)回到正常的平衡。因此，雖不能斷言未來房價(jià)不會(huì)再繼續(xù)漲，但有一點(diǎn)是可以肯定的，目前的這種交易是不可能在今年下半年--特別是明年以后--繼續(xù)維持下去的。 - ■ 與【房地產(chǎn)市場回暖的轉(zhuǎn)變分析】相關(guān)新聞
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