日前，中國指數(shù)研究院信息中心發(fā)布最新監(jiān)測：5月份全國30個(gè)主要城市中，有一半以上的城市商品房成交面積環(huán)比漲幅超過10%。國家統(tǒng)計(jì)局也公布最新數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)，1-5月份全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5%。面對(duì)房地產(chǎn)市場最近表現(xiàn)出的"量價(jià)齊升"的趨勢(shì)，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心副理事長張輝在接受中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇受四因素制約，目前的表現(xiàn)是對(duì)剛性需求的強(qiáng)制性修復(fù)，并不是行業(yè)的整體復(fù)蘇，因此，短期內(nèi)房價(jià)將維持相對(duì)穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)目前的表現(xiàn)是剛性需求的推動(dòng)

　　張輝表示，本輪房地產(chǎn)表現(xiàn)出持續(xù)的升溫，實(shí)質(zhì)上是一種剛性需求的推動(dòng)。房地產(chǎn)市場存在一種普遍的心態(tài)是"追漲不追跌"，近期房價(jià)的上漲，交易量的上升，是剛性需求的釋放過程。同時(shí)，去年的房價(jià)存在超跌現(xiàn)象，目前的狀態(tài)是一種強(qiáng)制性的修復(fù)。另外，城市化進(jìn)程也是剛性需求的另一方面。張輝解釋說，到2020年左右，每年城市新增人口約增長1.3%-1.5%，大約是1500萬-2000萬人口左右。這部分人口的的住房需求也是剛性需求的重要組成部分。

　　房地產(chǎn)回暖受四因素制約

　　張輝認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，受供給和需求等多方面制約，從這些制約的條件來看，房地產(chǎn)行業(yè)目前并沒有進(jìn)入復(fù)蘇階段,短期內(nèi)房價(jià)將維持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　制約一：就業(yè)率

　　從需求層面看，就業(yè)率是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。張輝表示，就業(yè)率和房地產(chǎn)市場是正相關(guān)的關(guān)系，這種相關(guān)，基本上是一比一的相關(guān)性。就業(yè)率上升房地產(chǎn)市場就會(huì)繁榮，相反就業(yè)率下降，房地產(chǎn)市場就會(huì)低迷。從目前狀況來看，受金融危機(jī)的影響，今年的就業(yè)率在低位徘徊，因此，嚴(yán)重制約的了房地產(chǎn)的復(fù)蘇。

　　制約二：儲(chǔ)蓄余額

　　儲(chǔ)蓄余額是制約房地產(chǎn)復(fù)蘇的又一需求層面的因素，直接影響到消費(fèi)者購房的能力。在儲(chǔ)蓄當(dāng)中，衡量居民實(shí)際購買力的指標(biāo)是存貸差。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年存貸差為12.3萬億元。2008年存貸差為15.8萬億元，2009年截止目前的最新數(shù)據(jù)，存貸差為20億元。張輝指出，盡管存貸差有一定的增長，但增長幅度不是很大，不足以支撐起購房需求。

　　制約三：公共住宅增長

　　張輝指出，從供給方面來看，公共住宅的快速發(fā)展，影響了房價(jià)的回升。目前，各地政府加大了包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限量房的公共住宅供應(yīng)量，公共住宅在整個(gè)房地產(chǎn)比重越大，房價(jià)波動(dòng)的幅度就會(huì)越小，因此，公共住宅的增加不支撐房價(jià)的過快增長。

　　制約四：宏觀經(jīng)濟(jì)層面

　　房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇受宏觀經(jīng)濟(jì)影響很大，張輝表示，如果宏觀經(jīng)濟(jì)不是快速的轉(zhuǎn)暖，而是保持漸暖的趨勢(shì)，那么房地產(chǎn)業(yè)仍將有三到五年維持現(xiàn)狀不會(huì)有太大波動(dòng)，房價(jià)也會(huì)維持窄幅震蕩狀態(tài)，幅度基本在20%-30%。但是，如果國民經(jīng)濟(jì)增速加快，房地產(chǎn)也將不僅僅是"小陽春"的趨勢(shì)，而是會(huì)迎來全面復(fù)蘇。

　　通脹預(yù)期將使大量資金流入股市和房地產(chǎn)領(lǐng)域

　　張輝在接受采訪時(shí)指出，經(jīng)濟(jì)衰落期投資回報(bào)率低于上升起的平均水平，由于沒有足夠的投資渠道，加上逐漸增強(qiáng)的通脹預(yù)期，大量的資金將涌入虛擬資本市場和高回報(bào)率的房地產(chǎn)行業(yè)，但是，由于基本面沒有松動(dòng)，因此不會(huì)造成房地產(chǎn)板塊不會(huì)出現(xiàn)較大的持續(xù)的增幅。

• · 房地產(chǎn)市場回暖的轉(zhuǎn)變分析
• · 中國房地產(chǎn)市場迷霧重重的原因分析
• · 2009年6月深圳樓市量價(jià)變化情況點(diǎn)評(píng)
• · 2009年上半年北京房屋交易情況點(diǎn)評(píng)
• · 當(dāng)前北京住宅庫存情況點(diǎn)評(píng)
• · 近期深圳一手房價(jià)格變動(dòng)情況點(diǎn)評(píng)

• · 泉州別墅的發(fā)展現(xiàn)狀
• · 2009年5月全國房價(jià)變化情況分析
• · 2009年北京住宅新開工面積統(tǒng)計(jì)分析
• · 2009年1-5月河南建筑業(yè)利潤情況統(tǒng)計(jì)
• · 2009年1-5月浙江省商品房銷量統(tǒng)計(jì)
• · 2009年1-5月建設(shè)用地獲批量統(tǒng)計(jì)

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)