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地價(jià)推高房價(jià)的過程分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-7-3
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國土部號(hào)稱中國的土地占房價(jià)的比重平均為23.2%，低于世界許多國家。這似乎是在告訴民眾，中國的土地價(jià)格還很低，還有極大的提升空間，政府還應(yīng)從土地中多分一些利益。不是地價(jià)在推高房價(jià)，而是房價(jià)在拉高地價(jià)，并將繼續(xù)在房價(jià)推高中推高地價(jià)。
2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國房地產(chǎn)中介市場調(diào)查分析報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)
這種理論為什么在1998—2003年之前不生效呢？為什么1998—2003年平均每年的房價(jià)只增長2.7%呢？住宅商品價(jià)格平均增長3.5%，房價(jià)收入比連年下降呢？那一階段的房價(jià)也在不斷上漲，但地價(jià)卻波動(dòng)不大，為什么那時(shí)沒人在埋怨地價(jià)在推動(dòng)房價(jià)的上漲呢？而這一階段又恰恰是個(gè)人購房從低向高快速發(fā)展的過程。
2002年的土地招拍掛文件改變了土地的供給方式，2003年8.31大限加劇了這種土地供給的格局，同年“關(guān)緊兩個(gè)閘門，守住一條紅線”的調(diào)控措施讓供給量連續(xù)四年大幅下降，才形成了調(diào)控政策推動(dòng)之下的房價(jià)變化和土地領(lǐng)先的價(jià)格信號(hào)，并逐步在現(xiàn)實(shí)的房價(jià)中引發(fā)社會(huì)的爭議。
1991年的55號(hào)令推動(dòng)了土地的有償出讓，形成了第一波的房價(jià)變化，從有管理和計(jì)劃的審批定價(jià)變成了市場化的“房價(jià)+地價(jià)”的新房價(jià)。此后的房價(jià)中開始包括了土地的出讓價(jià)格和土地的有期使用。
雖然至此跳增讓房價(jià)上了一個(gè)臺(tái)階，但全社會(huì)所有人都知道這是因?yàn)橥恋亻_始交租了，因此沒有人將此次房價(jià)上升的責(zé)任推給開發(fā)商。且此時(shí)的買主大多為單位的福利分房，這些管理者能理解土地出租的基礎(chǔ)變化而上調(diào)房價(jià)的合理性，少量的社會(huì)商品房則在內(nèi)銷外銷有別中不得不服從于地租交納而引發(fā)的漲價(jià)。
但當(dāng)時(shí)的地價(jià)成本約占房價(jià)的5—10%，(拆遷、征地成本比出讓金成本都低)，對房價(jià)的影響較低，重要的在于獲取土地的方式和成本較低，交易的成本更低。
而當(dāng)土地壟斷、供給減少、交易成本提高之后，新的土地供給方式才引發(fā)了地價(jià)對房價(jià)的推動(dòng)作用。政府從不計(jì)算開發(fā)商購買標(biāo)書、實(shí)地考察、論證方案、研究招標(biāo)文件和交納保證金的成本，似乎這不是地價(jià)中的一部分，而不知十次不中標(biāo)的成本都會(huì)轉(zhuǎn)移到一次中標(biāo)的項(xiàng)目中去。至少會(huì)沖減企業(yè)的利潤。
今日北京土地中標(biāo)，其中一個(gè)項(xiàng)目的競標(biāo)單位多達(dá)16家，僅投標(biāo)保證金就高達(dá)13.9億元。十多個(gè)項(xiàng)目的保證金合計(jì)大約就要180億元，利息成本就高達(dá)5000多萬元。這些增加的土地交易成本都會(huì)轉(zhuǎn)化為地價(jià)中的一部分，但政府收取了這些利益，卻絕不會(huì)將這些交易計(jì)入地價(jià)的成本價(jià)格之中。
地價(jià)推高房價(jià)的過程其實(shí)是個(gè)后浪推前浪的過程。如最初的土地價(jià)格約占房價(jià)的10%，但當(dāng)?shù)诙恋氐膬r(jià)格在緊缺下上漲時(shí)，如占到了房價(jià)的15%時(shí)，前一批地價(jià)只占房價(jià)10%的開發(fā)項(xiàng)目也會(huì)按新的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)而提高銷售價(jià)格，這樣就降低了原有的統(tǒng)計(jì)口徑中成本地價(jià)與房價(jià)的比例。
當(dāng)這些地價(jià)原本占房價(jià)15%的項(xiàng)目銷售中，遇到了周邊新的土地拍賣時(shí)，這些土地可能再次上漲，于是前者后期的銷售就會(huì)按照新的地價(jià)重新評(píng)估土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)格并提高房價(jià)。后浪推前浪的疊加效應(yīng)就會(huì)倍增，前者的房價(jià)在提升中增加了利潤，有的甚至可能成為“暴利”，中者的則可能從低利變成中利，后者的土地高價(jià)可能低利并處于風(fēng)險(xiǎn)之中，后浪為前浪的涌動(dòng)增加了動(dòng)力，而后浪則在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
正像2006、2007年出現(xiàn)了大量的天價(jià)地，這些天價(jià)土地的后浪作用讓在讓前浪中低價(jià)土地(相當(dāng)于天價(jià)地的低價(jià))項(xiàng)目銷售價(jià)格上漲，但宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策和美國的金融危機(jī)讓中國的經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，讓中國的房價(jià)下跌時(shí)，這些天價(jià)地就變成了在推動(dòng)前浪中發(fā)揮了巨大的作用，有在房價(jià)下跌時(shí)承擔(dān)了無法消化的巨大風(fēng)險(xiǎn)的犧牲品，至今北京還有大量的此類土地尚未動(dòng)工，成了最劣質(zhì)并會(huì)在賬面計(jì)提土地估值損失的庫存。
假定國土部的調(diào)查中，按現(xiàn)時(shí)的市場下跌之后的交易價(jià)格計(jì)算這些天價(jià)的土地時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這些土地的成本占房價(jià)的比重大約就大于了50%或更多，如北京通州區(qū)5300多元/平方米的土地與現(xiàn)金8000—9500元/平方米的期房交易價(jià)格相比，這個(gè)成本土地與房價(jià)的比大約就大大超過了50%了。
而后浪推動(dòng)前浪的現(xiàn)實(shí)會(huì)讓前浪中的項(xiàng)目占到更多的便宜，卻無法讓整個(gè)行業(yè)的平均利潤的普遍提高(行業(yè)利潤率要承擔(dān)那些天價(jià)地的虧損和風(fēng)險(xiǎn)損失)。而后浪推前浪的效果則是將前后的不同地價(jià)混合計(jì)算時(shí)，會(huì)降低平均土地在房價(jià)中的比重，而如果將前、后浪中的項(xiàng)目分別單獨(dú)計(jì)算時(shí)，就會(huì)大大提高了土地在房價(jià)中的比重。
當(dāng)社會(huì)在熱議“面粉貴過面包”時(shí)，形象的說明市場中先出現(xiàn)了貴過房價(jià)的土地而不是按當(dāng)時(shí)市場房價(jià)而提高的土地價(jià)格，而后浪推動(dòng)前浪的規(guī)律則是貴的面粉在推高不是貴面粉生產(chǎn)的面包的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。也因此才得出了地價(jià)推高房價(jià)的結(jié)論。如廣渠路10號(hào)地的地價(jià)推高的首先是當(dāng)?shù)貙脮r(shí)的二手房房價(jià)，此時(shí)10號(hào)地的項(xiàng)目尚未開發(fā)，但后浪推動(dòng)前浪的作用已經(jīng)明顯的在市場上被充分的顯現(xiàn)出來了。
那么是否應(yīng)修改下趙松所長的計(jì)算公式，不是用成本土地的價(jià)格與這個(gè)項(xiàng)目的今后的銷售房價(jià)對比土地房價(jià)比，而是用新出現(xiàn)的土地價(jià)格直接與當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格對比，計(jì)算出土地在房價(jià)中所占的比重。那么大家就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)土地與房價(jià)的占比關(guān)系會(huì)大約提高二成以上，這就是后浪推動(dòng)的直接反映。而如果用后浪的土地購買價(jià)格與項(xiàng)目的銷售價(jià)格相比時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中這個(gè)銷售價(jià)格已被再后的土地價(jià)格上漲的后浪推高了，已失去了直接對比的價(jià)值規(guī)律性。
可以說國土部的土地價(jià)格和其在房價(jià)中的比重計(jì)算中，恰恰錯(cuò)誤的忽略了這種后浪推前浪的變化規(guī)律，正在與他們只固定計(jì)算土地的初始價(jià)格與項(xiàng)目銷售價(jià)格的比重關(guān)系，不知道這個(gè)價(jià)格已在后浪的推動(dòng)下發(fā)生了變化，因此名以上的土地與房價(jià)之比的降低并不等于實(shí)際的地價(jià)在推動(dòng)房價(jià)的因果關(guān)系不成立。
反之，如果后浪推動(dòng)前浪的規(guī)律不變，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象才會(huì)在后浪的推動(dòng)中讓面包的價(jià)格提升，那么是開發(fā)商對房價(jià)的預(yù)期而讓面粉的價(jià)格上漲了，還是開發(fā)商已預(yù)知中國的土地供給制度必然會(huì)產(chǎn)生后浪推前浪的結(jié)果而敢于在土地資源緊缺中大膽的舉牌不斷的拍出天價(jià)，爭論也就真相大白了。
試想，如果政府不是立足于獲取土地的最大收益，完全可以在“面粉貴于面包”時(shí)中止中天價(jià)的拍賣，而政府為招標(biāo)，或先規(guī)劃后切塊降低招拍掛的門檻。完全有更多的辦法和手段來防止后浪淹沒前浪的推動(dòng)作用。但遺憾的是政府早就參與到城市與土地的經(jīng)營之中，早就變成了企業(yè)式的追求利潤最大化，在依賴于土地財(cái)政發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)時(shí)忘記了自己的社會(huì)責(zé)任，而在謀求了土地的暴利之后，卻要求市場去承擔(dān)為窮人蓋低價(jià)房的責(zé)任，又用各種理由去掩蓋這種土地價(jià)格推高房價(jià)的過失，只會(huì)搬起石頭砸了自己的腳，今后還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大這種錯(cuò)誤。
本來一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的任何問題都是政府的責(zé)任，尤其是一個(gè)以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的國家更是如此，不管是市場制度建立的責(zé)任、市場監(jiān)管的責(zé)任還是非市場化主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的責(zé)任都與政府管理的責(zé)任相關(guān)，那么不管是地價(jià)過高還是房價(jià)過高也都是政府的責(zé)任或政府經(jīng)濟(jì)政策管理的責(zé)任，那么為什么要爭論是房價(jià)推高地價(jià)還是地價(jià)推高房價(jià)。
原因大約正在于中國的經(jīng)濟(jì)有太多的部門在分工管理，各自有自己的責(zé)任與利益。于是一個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)與管理鏈條中有多個(gè)部門在分段管轄。本應(yīng)由政府承擔(dān)的責(zé)任變成了分段中的部門責(zé)任，這個(gè)責(zé)任又與升官、權(quán)利和利益相關(guān)，于是每個(gè)部門都會(huì)力圖將這個(gè)責(zé)任推給其他的部門。而土地、房價(jià)、稅收、市場正是由不同部門、中央與地方分段授權(quán)、分段分部管理的，誰都不想承擔(dān)責(zé)任才會(huì)出現(xiàn)爭論，或者說確定了房價(jià)拉高地價(jià)的責(zé)任之后會(huì)讓政府有更好的理由從土地中獲取更多的收益。
更有甚者是輿論、社會(huì)、網(wǎng)絡(luò)、官員都將房價(jià)的責(zé)任和房地產(chǎn)行業(yè)暴利的責(zé)任推給“黑心的開發(fā)商”，于是讓開發(fā)商不像當(dāng)“竇娥”而不得不奮起反擊。因此才有了地價(jià)與稅收占房價(jià)中的比重的構(gòu)成分析、有了地價(jià)過高推動(dòng)房價(jià)上漲的原因分析、有了非行業(yè)暴利的分析等等。
是非不辯不明，只有一個(gè)聲音常會(huì)被欺騙。因?yàn)楦鞣降穆曇舳紩?huì)因立場而有偏向，但當(dāng)不同的聲音都能被推在一個(gè)平臺(tái)上時(shí)，人們就會(huì)有更全面的獨(dú)立的判斷，可以找出煙霧彌漫背后的真相。經(jīng)濟(jì)規(guī)律與自然規(guī)律一樣都不會(huì)因某個(gè)人的言論而改變。
歷史就是大浪淘沙的過程，而后浪推前浪是一種自然規(guī)律。難則難在前浪可以在后浪的推動(dòng)之下平安著陸，而后浪的風(fēng)險(xiǎn)則在于政策的推動(dòng)是否能不斷的掀起更高的后浪。而沒有后浪的推動(dòng)時(shí)，前浪只會(huì)降低、逐步減弱，不可能推動(dòng)房價(jià)的暴漲。
海水退潮時(shí)，前浪會(huì)變成后浪，當(dāng)中國的土地完全私有化且不再受政府的計(jì)劃管理時(shí)，土地的供給不再是壟斷性的招拍掛時(shí)，當(dāng)中國的經(jīng)濟(jì)下滑衰退時(shí)，當(dāng)……也許…… - ■ 與【地價(jià)推高房價(jià)的過程分析】相關(guān)新聞
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