屢創(chuàng)新高的樓面價(jià)帶動(dòng)周邊的房價(jià)開始“同步”上漲。業(yè)內(nèi)人士對(duì)于地價(jià)過高的抱怨和擔(dān)憂越來越強(qiáng)烈。在對(duì)地王的瘋狂追逐中，樓市泡沫也被越吹越大。

　　高溢價(jià)背后

　　6月25日到30日，九棵樹地塊、奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊和廣渠路15號(hào)地三大地王的溢價(jià)都超過了百分之百。相比一個(gè)月前廣渠路10號(hào)地250%的溢價(jià)，地王成交價(jià)翻番已是小巫見大巫。

　　北京只是最具代表性的案例。6月第一周，在上海成交的7幅土地中，有5幅的溢價(jià)率超過了100%。全國范圍內(nèi)，6月22日~28日，20個(gè)重點(diǎn)城市的35宗成交住宅類地塊中，有5宗地塊溢價(jià)水平超過100%，11宗地塊溢價(jià)水平超過50%，20宗地塊溢價(jià)成交。

　　用“面粉與面包”來形容高溢價(jià)帶來的沖擊也許最為直接。土地成本大幅上漲必然對(duì)未來房價(jià)產(chǎn)生決定性影響。

　　以富力地產(chǎn)拍下的廣渠路10號(hào)地為例，每平方米樓面地價(jià)超過15100元。如果再加上土地款融資費(fèi)用、各種稅費(fèi)和建安成本，其開發(fā)成本將在20000元/平方米左右。

　　按照富力地產(chǎn)2008年年報(bào)中“公司整體稅前利潤率為33%”計(jì)算，廣渠路10號(hào)地未來產(chǎn)品售價(jià)不會(huì)低于27000元。若其項(xiàng)目定位更加高端，建筑成本和售價(jià)還將進(jìn)一步增加。

　　“這次溢價(jià)太高了，完全脫離了當(dāng)前市場�！币晃淮�理行人士在廣渠路10號(hào)地成交后頗為驚訝。他原本預(yù)計(jì)樓面價(jià)能達(dá)到8000元左右，加上其它成本和利潤售價(jià)每平方米在15000元左右。這也是目前該區(qū)域主流價(jià)位。

　　“面粉”價(jià)格超過“面包”的現(xiàn)象再度上演。不僅是溢價(jià)250%的廣渠路10號(hào)地，包括位于通州的九棵樹地塊在內(nèi)，北京幾塊地王的樓面價(jià)都已經(jīng)和區(qū)域內(nèi)二手房甚至期房相差無幾。廣州、深圳等地也出現(xiàn)類似情況。

　　最新情況顯示，除了北京這些一線城市外，在5月份其土地溢價(jià)還很低的二線城市，6月份也出現(xiàn)了狂飆跡象。

　　被兜售的“遠(yuǎn)景”

　　頻繁誕生的新地王和高溢價(jià)仿佛為樓市打了一針“興奮劑”。

　　地王帶動(dòng)房價(jià)上漲的情景在2007年就曾屢見不鮮，但此番房價(jià)如此大幅上漲還是出乎很多人的意料。而且和兩年前相比，地王的“旗幟”作用被炒得更兇。

　　“我們是純粹的高端項(xiàng)目，附近的盤古大觀都賣到6萬多元每平方米。而且前幾天這邊又拍出了一塊地王，這里將來就是新的豪宅板塊。”6月底記者致電奧北某項(xiàng)目，其銷售人員就將“新科”地王搬出來作為賣點(diǎn)。

　　當(dāng)“小陽春”遇見“地王潮”，那些能夠借光的項(xiàng)目除了借勢(shì)提價(jià)，更開始向市場“兜售”以地王為力證的區(qū)域遠(yuǎn)景。

  　以北京通州區(qū)為例。6月25日，該區(qū)域九棵樹地塊以樓面均價(jià)6265元/平方米，創(chuàng)下通州區(qū)住宅項(xiàng)目“土地成本”新高，這一價(jià)位已經(jīng)接近周邊準(zhǔn)現(xiàn)房的開盤價(jià)。該地塊面積占地約30萬平方米，而批準(zhǔn)面積低于13萬平米，因此無疑會(huì)被開發(fā)商打造為低密度住宅產(chǎn)品，按照土地成本和利潤估算，項(xiàng)目未來售價(jià)將在1.5萬元/平方米以上。

　　而就在6月30廣渠門15號(hào)地成交后，原凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶就表示，廣渠路接連出現(xiàn)地王，將使北京東部房價(jià)提前進(jìn)入3萬元時(shí)代。

　　據(jù)了解此前，北京東南四環(huán)區(qū)域在售房源價(jià)格在2萬元~2.6萬元/平方米，按照此前10號(hào)地帶動(dòng)的價(jià)格漲幅，該地區(qū)房價(jià)超過3萬元/平方米并非難事。

　　下一輪泡沫？

　　土地市場的急速升溫被很多人看做樓市回暖的可靠證據(jù)。畢竟開發(fā)商敢于以一個(gè)個(gè)創(chuàng)紀(jì)錄的高價(jià)拿地，說明他們對(duì)市場前景看好。

　　一些市場人士也對(duì)房地產(chǎn)市場的前景重新變得樂觀起來。包括摩根士丹利、高盛等海外投行發(fā)布報(bào)告稱中國房地產(chǎn)市場將延續(xù)不斷升溫的勢(shì)頭。

　　“但無論從全球還是國內(nèi)形勢(shì)上看，整體經(jīng)濟(jì)仍然處于低谷，因此目前就說回暖還為時(shí)尚早�！庇械禺a(chǎn)人士就認(rèn)為，今年以來的樓市成交量反彈和土地市場升溫都是此前積累需求的階段性爆發(fā)�！盁o論是購房者還是開發(fā)商去年都采取觀望，這部分需求是剛性的�！�

　　正是以剛性需求為契機(jī)，政府適時(shí)下調(diào)了商品住房項(xiàng)目投資準(zhǔn)備金率，同時(shí)增加土地供應(yīng)，延續(xù)了市場的繁榮。但與此同時(shí)土地成本的上漲也埋下了更嚴(yán)重的隱患。北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬就表示：“最擔(dān)心的局面還是出現(xiàn)了”。

　　牟增彬認(rèn)為，地王的不斷出現(xiàn)不僅將引發(fā)房價(jià)上漲，還會(huì)吸引開發(fā)商繼續(xù)增加對(duì)土地市場的投入。歷史上中國土地市場幾次陷入瘋狂，之后樓市都會(huì)出現(xiàn)價(jià)格虛高、滯漲現(xiàn)象。 “如果再出現(xiàn)幾塊這樣的地塊，明年的土地市場不可想象，泡沫必然再現(xiàn)”。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月國內(nèi)居住用地供應(yīng)量比前12個(gè)月的均值增長了43%。而北京市土地儲(chǔ)備中心副主任葉向忠也在公開場合表示，北京還將加大土地供應(yīng)力度。

　　“突然形成的新一輪土地?zé)岢�，顯然不是中國房地產(chǎn)泡沫徹底化解和周期性調(diào)整宣告結(jié)束的結(jié)果。在政府不遺余力的土地刺激政策和市場對(duì)通貨膨脹預(yù)期的擔(dān)心下，土地泡沫的再次膨脹，也許正隱藏著房地產(chǎn)的下一輪危機(jī)�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)市場部總經(jīng)理肖勁如此分析。

• · 經(jīng)濟(jì)適用房的利益畸變分析
• · 房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)走出困境中扮演的角色分析
• · 新一輪房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的可能行探討
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• · 2009年6月份天津樓房成交量
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• · 2009年5月全國房價(jià)變化情況分析

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)