由于商住項目可注冊公司，吸引了部分創(chuàng)業(yè)的年輕人購買或租住，方便辦公、居住。

　　本周，"京十五條"落地滿月，統(tǒng)計顯示北京住宅成交量環(huán)比大跌了40%，調(diào)控威力初顯。同時，不受限購令、限貸令影響的"商改住"項目則成為市場焦點。商住項目銷售是否真的如此火熱？誰在購買商住項目，是投資客、炒房團(tuán)還是自住剛需？

　　對北京多個在售商改住樓盤調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，3月中旬以來大部分商住項目都出現(xiàn)了"退燒"現(xiàn)象。新政后純投資型的買家比例在降低，絕大部分客戶都是自住兼投資，多家商住項目銷售負(fù)責(zé)人表示，自住客已經(jīng)占到30%-40%。

　　商住樓銷售由熱轉(zhuǎn)穩(wěn)

　　"新政后首周就賣了8套房，銷售明顯加快，現(xiàn)在慢慢回落了。"藍(lán)光云鼎營銷負(fù)責(zé)人王嵐告訴記者，該項目沒有上調(diào)售價，并在3月底會以較大優(yōu)惠促銷40多套小戶型平層房源。

　　藍(lán)光云鼎是商住項目，數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日，該項目的354套房源中已簽約143套。"但實際賣了190多套。"王嵐表示，尚未網(wǎng)絡(luò)備案的50多套房大多都是在新政出臺后的這一個月里賣的。

　　"近期銷售不是特別好。"南四環(huán)某商住項目的營銷負(fù)責(zé)人坦言，新政剛出臺時一天能賣出10多套。"2月份我們銷售了90多套房，這和去年市場持平，現(xiàn)在只能說較穩(wěn)"。她表示此前項目小幅提升了價格試探市場，這可能是銷售放緩的原因之一。

　　記者發(fā)現(xiàn)，新政剛出臺時商住項目熱銷潮已經(jīng)過去，目前大部分項目銷售已"退燒"，漲價的開發(fā)商是少數(shù)。此外，也有一些商住項目受新政帶來的觀望影響，銷售速度明顯放緩。

　　東部一商住項目的負(fù)責(zé)人表示："年前平均每天賣七八套，現(xiàn)在每天一兩套，主要還是購房者觀望情緒比較大"，他表示，"降價不會考慮，但會加大推廣力度"。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，由于春節(jié)前后傳統(tǒng)淡季因素和新政使純住宅商品房成交量大跌，才導(dǎo)致商住項目銷售成績亮眼。"商住項目不應(yīng)該說火爆，只是正常的速度銷售，而且目前商改住項目整體供應(yīng)占比很小，對市場影響不大"。

　　調(diào)控后自住需求占比提高

　　郭毅告訴記者，在住宅市場遭受嚴(yán)厲調(diào)控下，對商住類項目可能是一個利好契機(jī)，除了吸引投資者外，由于一部分自住需求的客戶受到政策限制，無法購買純住宅產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而選擇商住，也使目前商住項目吸納了一定剛需。

　　"我們項目基本都一套套賣，很少出現(xiàn)客戶一買就好幾套或整層的情況，純投資客戶幾乎沒有。"藍(lán)光云鼎營銷負(fù)責(zé)人王嵐表示，該項目大部分購房者為外地戶籍，多在30歲-45歲之間，在京工作多年，區(qū)域和地緣特征明顯。

　　另一高端商住項目合生麒麟社負(fù)責(zé)人表示，新政后外地客戶購房很少，說明純投機(jī)客戶下降。

　　"剛需在我們項目里大概有30%-40%的比例。"上述南四環(huán)商住項目營銷負(fù)責(zé)人表示，其項目單套60萬元左右的總價和較好的地理位置決定了客戶主要由投資客和二十多歲的年輕人構(gòu)成。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于商住項目較靈活，整體來看，目前仍是投資需求占比較大，約有6成左右，但部分項目自住需求也增長到四成左右，部分項目可能達(dá)到了五五分。

　　可注冊公司，吸引創(chuàng)業(yè)者購買或租住

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查，目前北京市場在售的商住類樓盤有23個，其中多數(shù)是多次開盤的老項目，集中在朝陽、豐臺、海淀等核心區(qū)域。

　　郭毅表示，由于產(chǎn)權(quán)、水電成本、規(guī)劃等先天不足，在"京十五條"之前，商住樓盤成交量普遍低于同期開盤的住宅。"商住的客群相對屬于窄眾，區(qū)域好、總價低的商住一般還是吸引年輕人做過渡性的居所，不會長期居住"。

　　"我不在乎產(chǎn)權(quán)，50年后我都快七八十歲了"剛剛購買了京東某商住項目的張先生告訴記者，他是山東人，來京不足5年，屬于婚房剛需，在對比了很多項目后，覺得該項目除了通民水民電、通燃?xì)馔�，價格優(yōu)勢很大。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于商住項目還具有可注冊公司的功能，也吸引了部分創(chuàng)業(yè)的年輕人購買或租住，這部分客群大多以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以及SOHO一族為主。如明星、藝術(shù)家多會購買商住房產(chǎn)注冊個人的工作室。值得一提的是，在房租普漲的背景下，北京商住公寓租金比住宅上漲幅度更大，年后至今平均漲幅達(dá)30%。

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