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房地產(chǎn)企業(yè)負債狂飆40家開發(fā)商負債情況分析報告
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-3-22

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國八條發(fā)威，近期北京、上海等地的房價出現(xiàn)松動，但廣州房價仍僵持。

　　盡管重點城市房價漲幅回調(diào)，但企業(yè)債務(wù)也快速增長，其中40家開發(fā)商累計負債超過6000億元。央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至歷史新高，也將使房企的資金日漸吃緊。

　　有專家認為，房企降價的窗口期靠近，預(yù)計還有2~3個月時間。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，國八條已經(jīng)發(fā)威，重點城市房價漲幅回調(diào)。而開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)債務(wù)也快速增長，其中40家開發(fā)商累計負債超過6000億元。有專家表示，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，巨額債務(wù)將成為房企難啃的骨頭。

　　上周五，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至歷史新高，將讓房企的資金日漸吃緊，但房價走低還要等兩三個月。

　　40房企負債務(wù)增六成

　　據(jù)記者對已經(jīng)發(fā)布2010年年度經(jīng)營情況的40家開發(fā)商的粗略統(tǒng)計，其歸屬于母公司的凈利潤累計為298.66億元，同比增長了37.88%。

　　不過，這40家開發(fā)商截至去年年底的負債合計達到6035.05億元，同去年年末的3879.81億元相比，大幅增加了56%。

　　一位市場分析人士給記者算過一筆賬，2010年時依然是樓市豐收年，以上述40家開發(fā)商為例，即使未來的利息成本不變，按照目前的盈利水平計算，這些房企要還清債務(wù)就要不吃不喝20.21年。

　　債務(wù)驟增直接加重開發(fā)商的財務(wù)成本，以萬科為例，2009年該公司的信托借款利率在5.35%~5.45%之間，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月份的信托利率上升到5.85%，而到了2010年9月份，利率就飆升到10.2%。

　　"因為房地產(chǎn)企業(yè)要靠貸款，一旦沒人給他提供這種資金了，那么部分開發(fā)商很快就瓦解了。"中央黨校經(jīng)濟學(xué)部副主任韓保江教授曾表示。

　　準(zhǔn)率上調(diào)：致房企資金再度繃緊

　　3月18日晚間，央行宣布25日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。中銀國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師田世欣表示，2011年1~2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長 16.3%，較去年全年回落 9.1 個百分點。國內(nèi)貸款、利用外資、企業(yè)自籌資金等指標(biāo)增幅較去年都有明顯的回落，個人按揭貸款同比更是下降11.3%。而且接下來信貸嚴(yán)控趨勢將會延續(xù)，開發(fā)商資金鏈無疑將是雪上加霜。

　　不過，國泰君安分析師沈莉則認為，短期雖然一些企業(yè)資金面已經(jīng)惡化，但沒有很大的破產(chǎn)壓力，開發(fā)商真正的壓力可能在今年年底出現(xiàn)。

　　房價下降：或還要等兩三個月

　　根據(jù)近期媒體報道，北京、上海等地的房價出現(xiàn)松動，其中北京有樓盤開盤出現(xiàn)8.4折優(yōu)惠，而上海甚至出現(xiàn)7.6折銷售。不過，廣州目前房價依然僵持。

　　滿堂紅高級主任肖文曉對記者表示，目前廣州樓價處在僵持狀態(tài)，估計未來兩個月左右會有明確方向。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，目前正向房企降價的窗口期靠近，預(yù)計還有2~3個月時間。在他看來，二三月是房地產(chǎn)業(yè)的恐慌期，4月之后，各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的項目數(shù)量和幅度也將加大。

　　"中央要求地方政府出臺房價調(diào)控目標(biāo)，但到現(xiàn)在為止很多城市都沒有表態(tài)，很多開發(fā)商也是在等政府政策。"東莞某開發(fā)商負責(zé)人私下告訴記者。

　　早前廣州市國土房管局相關(guān)人士曾表示，廣州將于3月底前公布2011年廣州新建住宅銷售價格的控制目標(biāo)。因此，合富輝煌首席分析師黎文江表示，在這一目標(biāo)未出來之前，發(fā)展商不會有降價舉動。

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