招商蛇口海外上市平臺(tái)招商局置地日前發(fā)布公告稱(chēng)，旗下非全資附屬南京招商招盛房地產(chǎn)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“南京招商”)，與重慶瀚置、句容金匯訂立合作框架協(xié)議，據(jù)此三方將成立一家合營(yíng)公司，以專(zhuān)門(mén)從事開(kāi)發(fā)此前成功投得的南京2016G98土地。據(jù)記者了解，上述地塊為南京市秦淮區(qū)中華門(mén)外中山南路以西土地，為商住辦混合用地及二類(lèi)居住用地，是招商局置地于今年2月15日南京開(kāi)年首拍地塊之一，并且是由搖號(hào)角出買(mǎi)家，招商局置地以總價(jià)98.1億元人民幣摘得，為南京總價(jià)地王。

　　值得關(guān)注的是，拿地僅20天后，這塊地王即被分解，“招商系”背后的同盟軍也因此浮出水面。據(jù)上述公告顯示，碧桂園、香港置地參與該地塊開(kāi)發(fā)。

　　對(duì)此，有消息人士向記者表示，招商局置地是招商蛇口的海外平臺(tái)公司，規(guī)模較小，可能吃不下如此大體量的項(xiàng)目，引入合作者是很常規(guī)的策略，不排除未來(lái)有長(zhǎng)期合作的可能性。

　　“同盟軍”浮出水面

　　值得關(guān)注的是，對(duì)于上述98億元規(guī)模的地王地塊，三家合作者持股比例幾乎持平。

　　據(jù)招商局置地披露，于注冊(cè)成立程序完成后，南京招商、重慶瀚置、句容金匯在合營(yíng)公司的資本權(quán)益將透過(guò)資本注資，分別調(diào)整為34%、33%、33%的比例。于3月14日前，各方須向合營(yíng)公司作出初步注資。據(jù)此，南京招商將向合營(yíng)公司授出金額為19億元免息股東貸款。

　　據(jù)查詢，重慶瀚置是受香港置地的間接控制公司，屬于招商局置地的關(guān)聯(lián)人士;句容金匯則是南京市高淳區(qū)碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資持有公司。也就是說(shuō)，“招商系”對(duì)于該大標(biāo)的地塊選擇的合作者是此前有所聯(lián)系的香港置地和碧桂園。

　　上述消息人士向記者透露，上述地塊為商住屬性，而香港置地和碧桂園剛好是對(duì)商業(yè)和住宅各有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。更重要的是，將來(lái)其合作可能是長(zhǎng)期性的，包括未來(lái)在拿地或者拿地后也有可能小股操盤(pán)，協(xié)同開(kāi)發(fā)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　招商局置地在公告中也提及，訂約方各自將受惠于是項(xiàng)合作，以發(fā)揮所長(zhǎng)、捉緊市場(chǎng)機(jī)遇、提升其于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資組合，從而改善資本效益及績(jī)效，并降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　另有媒體報(bào)道稱(chēng)，上述三家企業(yè)的交集，早在過(guò)去多年間已有跡可循。其中香港置地首次進(jìn)入重慶市場(chǎng)時(shí)，首個(gè)項(xiàng)目“長(zhǎng)嘉匯”便是與招商地產(chǎn)合作;2013年11月份，雙方聯(lián)合以40.1億元競(jìng)得重慶渝北兩宗宅地。而去年9月23日，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)曾攜總裁莫斌、副總裁程光煜等一眾高管前往深圳拜訪招商局董事長(zhǎng)李建紅，當(dāng)時(shí)楊國(guó)強(qiáng)便表示“非常期待與招商局合作”。

　　而關(guān)于對(duì)該地塊的投資及資金分配方面，招商局置地披露，南京中華門(mén)G98地塊應(yīng)付總額約為103.1億元，包括土地代價(jià)98.1億元及履約按金5億元，將由訂約各方在合營(yíng)公司的持股比例撥付。

　　高總價(jià)地王分解開(kāi)發(fā)

　　事實(shí)上，對(duì)于一家房企來(lái)說(shuō)，大體量地王項(xiàng)目往往難以“獨(dú)吞”而成功。以南京此前的256億元巨無(wú)霸地王為例，最終結(jié)局是，中冶置業(yè)因資金鏈?zhǔn)冀K無(wú)法解壓等原因，導(dǎo)致1號(hào)地分多塊轉(zhuǎn)讓?zhuān)?號(hào)地遭政府收回，3號(hào)地自己開(kāi)發(fā)。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，除了資金成本過(guò)高，回籠資金較慢外，高總價(jià)地王通常都是多業(yè)態(tài)組合的地塊，不但體量大，而且業(yè)態(tài)復(fù)雜，多數(shù)都是涉及重大規(guī)劃綜合體項(xiàng)目，包括商業(yè)、寫(xiě)作樓、住宅，甚至包括教育、醫(yī)療等等多種資源的匯聚，這往往不是一家企業(yè)來(lái)做也能夠全部做到最優(yōu)開(kāi)發(fā)的，因此，無(wú)論是從資金壓力、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等方面看，合作開(kāi)發(fā)都是更為穩(wěn)妥的戰(zhàn)略。

　　記者也注意到，招商局置地于2013年由招商蛇口(原名招商地產(chǎn))通過(guò)反向收購(gòu)的方式在香港上市，持股比例為74.35%。母公司大力支持公司的發(fā)展，注入了南京、廣州、佛山和重慶四個(gè)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　興業(yè)證券高級(jí)分析師魯衡軍稱(chēng)，招商局置地上市后并沒(méi)有激進(jìn)的擴(kuò)張，除了在現(xiàn)有城市擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，僅進(jìn)入西安和句容兩個(gè)新城市，目前公司總的土地儲(chǔ)備可供未來(lái)3年-4年發(fā)展，并可保持10%-20%的增長(zhǎng)。

　　據(jù)記者了解，招商局置地2016年合約銷(xiāo)售額達(dá)到160億元，公司市值目前約60億元，對(duì)于一個(gè)僅土地成本就高達(dá)上百億元的項(xiàng)目，確實(shí)難以“獨(dú)吞”。

　　對(duì)此，上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，南京市場(chǎng)對(duì)于拿地資金的審核較嚴(yán)，由一家房企搶先占一個(gè)拿地的“坑”，后續(xù)可以通過(guò)股權(quán)分散等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)拿地權(quán)益的分配。另外，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，今年整個(gè)資金面會(huì)略從緊，所以房企在這方面學(xué)會(huì)不斷降低資金成本。

　　同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)，企業(yè)不必將資金大規(guī)模沉淀在一個(gè)城市的一個(gè)項(xiàng)目中，有利于對(duì)其他城市項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)，助益現(xiàn)金回流，保證企業(yè)資金血脈暢通。