今天我們南下，聊下另外一座十大地級(jí)城市——蘇州。蘇州和廊坊同處于十大地級(jí)城市中的第一梯隊(duì)，也是我們最有信心的城市之一。

唐代詩(shī)人杜荀鶴的《送人游吳》，里面描繪蘇州的景象應(yīng)該是大多數(shù)人對(duì)于蘇州的最直觀的印象。然而蘇州在展現(xiàn)自己婀娜多姿的風(fēng)采外，還傳達(dá)給世人另外一種強(qiáng)者儀態(tài)。

在上篇講過(guò)，我們挑選探討的城市都是“三無(wú)城市”(編者注：三無(wú)城市指非省會(huì)城市、非直轄市、非計(jì)劃單列市)，蘇州是符合標(biāo)準(zhǔn)的。在經(jīng)濟(jì)方面，江蘇省強(qiáng)市林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而蘇州自身本就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體量大，內(nèi)增快的地級(jí)市，是工業(yè)重鎮(zhèn)，在長(zhǎng)三角城市群里，經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于上海，更是全國(guó)地級(jí)市中的霸主。

2016年，全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市排行中，江蘇省省內(nèi)所有城市都入圍百?gòu)?qiáng)城市，而蘇州博得頭籌，GDP總量名列第七。蘇州再一次成功擠進(jìn)全國(guó)十強(qiáng)城市，而蘇州也是十強(qiáng)城市中唯一的地級(jí)市，直接秒殺了除廣州外其他22個(gè)省會(huì)城市。

而蘇州轄內(nèi)的4個(gè)縣級(jí)市，昆山、張家港、常熟、太倉(cāng)分別排在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣級(jí)市第一、第三、第四、第六。吳江區(qū)也獲得了2016年全國(guó)科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)區(qū)第六。

因此，蘇州并不僅僅是一個(gè)只寄情于山水的古城，更是一個(gè)實(shí)力超群的GDP大鱷。

蘇州位于江蘇省東南部，長(zhǎng)江三角洲中部，是江蘇長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶重要組成部分。蘇州轄內(nèi)地勢(shì)平坦、氣候宜人、地理位置絕佳。東臨上海，南接嘉興，西抱太湖，北依長(zhǎng)江。歷史文獻(xiàn)顯示，從宋朝到清代，蘇州一直都是排在前五的城市。

得天獨(dú)厚的自然條件鑄就了蘇州的人文風(fēng)貌，也促成了蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一切有利條件。

而東臨上海，也是蘇州崛起的一個(gè)決定因素，更是近年蘇州房?jī)r(jià)上漲的最大源動(dòng)力。

上海一直作為國(guó)企大本營(yíng)，也具有吸引外資的強(qiáng)勁屬性。他的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要一些必要條件，比如土地、大量的資金、政府的支持以及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略等等。浙江省是民營(yíng)大本營(yíng)，對(duì)待國(guó)企和外資比較保守，而目前只有江蘇省在這一點(diǎn)上可以滿足上海的戰(zhàn)略方向以及需求，上海目前向西擴(kuò)張也更為有利。

蘇州的崛起，有很大一部分原因是因?yàn)楦母镩_(kāi)放后上海的崛起，受上海的輻射所帶動(dòng)。而蘇州也是上海擴(kuò)張西進(jìn)的必經(jīng)之路，蘇州的發(fā)展也是逐漸向東蔓延，我們可以對(duì)蘇州與上海建立的城市圈有更多的期待。

在這一點(diǎn)上我們可以把她和去年房?jī)r(jià)飛漲的東莞作為對(duì)比，東莞目前正處于產(chǎn)業(yè)改革的第三年，經(jīng)濟(jì)增漲加快，又處于深圳的輻射區(qū)，得益于深圳外溢的資金，以及部分產(chǎn)業(yè)、人口的遷入，因而GDP增長(zhǎng)加快，也造就了樓市火熱，購(gòu)房需求強(qiáng)勁。

因此江蘇是上海發(fā)展的戰(zhàn)略基地，而蘇州和上海是相輔相成的關(guān)系。

蘇州經(jīng)濟(jì)的內(nèi)增力很強(qiáng)，得益于90年代的自身改革，積極吸引外資，開(kāi)疆?dāng)U土，建立便利的交通圈。目前蘇州擁有128家世界500強(qiáng)企業(yè)，是曾經(jīng)的“蘇老五”，除北上廣深之外最富有的城市。蘇州的復(fù)興之路

1. 蘇老五變蘇小七

蘇州是改革開(kāi)放后的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，更是歷史名城，，因此人們對(duì)蘇州有更多的期待和要求。而最近幾年蘇州增漲開(kāi)始乏力，2011年之后，被天津和重慶所超越，就再也沒(méi)有重返前五。

最近幾年，一直關(guān)于蘇州沒(méi)落的話題也往往不絕于人口，對(duì)于這幾年GDP增速的下滑，蘇州更多的時(shí)候，面臨的只是評(píng)擊和批判，蘇老五也淪落成為蘇小七。

2. 衰落是偽命題

當(dāng)下，全國(guó)都在面臨資源配置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，在這樣的大環(huán)境下，擺脫當(dāng)前困境，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，以及可持續(xù)的發(fā)展是蘇州現(xiàn)在最為需要的。

因而，從2010年開(kāi)始，蘇州一直都先人一步，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的改革轉(zhuǎn)型，蘇州急需淘汰了一批低端產(chǎn)業(yè)，封殺血汗工廠、擺脫廠妹經(jīng)濟(jì)、避免中等陷進(jìn)，完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)。這些都是蘇州一直面對(duì)的問(wèn)題，也是蘇州必須解決的頑疾。隨著改革的進(jìn)行，蘇州二三產(chǎn)業(yè)的比重因而也發(fā)生了變化。

2016年統(tǒng)計(jì)年報(bào)顯示，蘇州的第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸加大，到2015年第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸趨于平衡，各類產(chǎn)業(yè)逐漸完善飽和，第三產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始演變成蘇州的支柱行業(yè)。

改革的初期定會(huì)帶來(lái)陣痛感，蘇州因此出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)疲軟的現(xiàn)象。目前蘇州各類產(chǎn)業(yè)已趨于完善飽和，增長(zhǎng)壓力大，再加上改革轉(zhuǎn)型初期的陣痛，依靠?jī)?nèi)增比重重等不可避免的原因，從而導(dǎo)致增幅放緩，給人增長(zhǎng)乏力的錯(cuò)覺(jué)。

另外，蘇州在十大強(qiáng)市中，最大短板就是國(guó)家地位和地區(qū)輻射力，這也是目前地級(jí)市所面臨的劣勢(shì)所在。不同于省會(huì)城市和直轄市，地級(jí)市往往更需要靠自身內(nèi)部調(diào)整，保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，因?yàn)榈丶?jí)市面對(duì)的是更少的資源調(diào)動(dòng)與資本扶持。

而掉出前五，有很大的一部分緣由是因?yàn)樘旖蚝椭貞c的迅速崛起。而這兩個(gè)城市都是直轄市，天津背臨帝都，最近五年都有國(guó)家大量的資本投入，而重慶從實(shí)際上說(shuō)是一個(gè)省的體量，他們擁有優(yōu)質(zhì)的資本配置，以及可以調(diào)用的天量資源，是蘇州根本無(wú)法匹擬的。

因此，蘇州的衰落只是一個(gè)偽命題，蘇州面臨的并不是怎樣“崛起”，而是如何“復(fù)興”。

3. 機(jī)遇，復(fù)興的開(kāi)始

去年8月，蘇州就迎來(lái)了再一次復(fù)興經(jīng)濟(jì)的契機(jī)。8月22日，《上海市城市總體規(guī)劃》發(fā)布，上海大都市圈同城化，90分鐘交通出行圈的方案已經(jīng)初步確定。

上海需要一座在交通通勤、產(chǎn)業(yè)分工、文化認(rèn)同等方面關(guān)系更為緊密的城市，蘇州是最佳選擇，也將成為第一直接受益人。

隨著長(zhǎng)三角城市群的逐漸壯大，上海都市圈的開(kāi)拓延伸。蘇州面臨的問(wèn)題可能會(huì)隨著發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施完成，從而一一解決。

另外，如果只是單看GDP總量，我們認(rèn)為在未來(lái)十年中，蘇州占據(jù)前十是沒(méi)有問(wèn)題的。蘇州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和成熟，在國(guó)內(nèi)鮮有城市可以與其抗衡。蘇州現(xiàn)在面臨最大的問(wèn)題就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，這也是蘇州政府一直努力在做的。

換句話說(shuō)，蘇州經(jīng)濟(jì)再怎么疲軟， 未來(lái)趨勢(shì)再怎么不利，也不會(huì)比一些二線省會(huì)城市差。廋死的駱駝總比馬大，這也是蘇州的強(qiáng)勢(shì)所在。

因此，我們?nèi)匀豢春锰K州未來(lái)的經(jīng)濟(jì)，她也會(huì)在十強(qiáng)城市中屹立很久!

首先，我先拋出我們的一個(gè)結(jié)論：只要經(jīng)歷過(guò)嚴(yán)厲調(diào)控的城市，尤其是限購(gòu)限貸的，往往這里的房子就越值得買，房?jī)r(jià)也會(huì)長(zhǎng)期處于上漲的趨勢(shì)。

因?yàn)檎嬲姆績(jī)r(jià)趨勢(shì)，政策是決定因素，供求只是政策影響下的重大結(jié)果。所以政府對(duì)于樓市的態(tài)度，才是決定房?jī)r(jià)的根本。

而在2016年，江蘇共發(fā)布13次樓市新政，其中，南京6次，蘇州4次。這兩個(gè)城市基本上占了全省調(diào)控次數(shù)的百分之80，也是江蘇省目前監(jiān)管最嚴(yán)的兩個(gè)城市。

但是相對(duì)于南京，蘇州更加備受購(gòu)房者的關(guān)注，因?yàn)樘K州的樓市不僅僅是蘇州人的樓市，從地域范圍上來(lái)說(shuō)，蘇州的樓市就是上海人的樓市。

2016年6月，蘇州樓市火熱，去庫(kù)存周期僅僅為2個(gè)月左右，并一度出現(xiàn)庫(kù)存告急的狀況，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。

1 .房地產(chǎn)投資占比重，市場(chǎng)活躍

根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)年報(bào)，目前占比最重的是第三產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)的里面重中之重的一項(xiàng)就是房地產(chǎn)業(yè)。有人推算，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)和本地的第三產(chǎn)業(yè)有很大的關(guān)聯(lián)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)：2010～2015年蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重分別為25.9%、26.6%、24.0%、24.6%、28.3%、34%(注：官方目前沒(méi)有16年的統(tǒng)計(jì)年鑒)。

2015年是蘇州房地產(chǎn)業(yè)最為活躍的一年，其中，蘇州住宅銷售面積同比增長(zhǎng)了34.2%。我們可以判定：蘇州也是一個(gè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資上占比很重的城市。

另外根據(jù)蘇州國(guó)土局的土地供應(yīng)計(jì)劃：2016年是380公頃，2017是390公頃，2018年是400公頃，供地計(jì)劃的安排基本是穩(wěn)中有升的。這一點(diǎn)也是基于2015年蘇州樓市的市場(chǎng)強(qiáng)勁，增加土地供應(yīng)也是為了抑制房?jī)r(jià)大漲，滿足市場(chǎng)需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院20日發(fā)布的《2016年全國(guó)樓市50強(qiáng)城市排行榜》稱，蘇州目前的二手房比重已經(jīng)達(dá)到了56%左右，逐漸向存量房時(shí)代過(guò)度，因此我們用二手房房?jī)r(jià)來(lái)作為參考，也更具有真實(shí)性和說(shuō)服力。

2. 小學(xué)生增長(zhǎng)強(qiáng)勁，比肩一線

2015年年末，蘇州的常住人口達(dá)到了1061.60萬(wàn)人，戶籍人口達(dá)到了667.01萬(wàn)人，同比增加了6萬(wàn)戶籍人口，增長(zhǎng)率為8.94。但是常住人口水分較大，與地方政府政績(jī)掛鉤，因此我們依然采取小學(xué)生指數(shù)來(lái)判斷一個(gè)的地方的人口情況。

2010年到2015年，蘇州的小學(xué)生增速位列全國(guó)第一，其中有一部分原因是蘇州之前并未統(tǒng)計(jì)民辦小學(xué)，但是拋開(kāi)這些，蘇州仍然是一個(gè)小學(xué)生增速?gòu)?qiáng)勁，唯一可以比肩北上廣深的城市。

3. 各區(qū)域樓市點(diǎn)評(píng)

蘇州占地8488.42平方公里，目前轄內(nèi)有5個(gè)區(qū)加4個(gè)縣級(jí)市。根據(jù)我們分析觀察，蘇州各區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)分為四個(gè)階層。

1. 古城中心區(qū)域+園區(qū)+太湖新城

蘇州城市格局采取了“古城完整保護(hù)，四面建新城”的模式，因此傳統(tǒng)的古城中心區(qū)域未來(lái)只會(huì)進(jìn)行城市更新計(jì)劃，并不會(huì)進(jìn)行土地供應(yīng)，因此古城的中心區(qū)域如姑蘇區(qū)等地的房?jī)r(jià)，在此基礎(chǔ)上不會(huì)出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)一直處于上漲的狀態(tài)。園區(qū)目前二手房均價(jià)23030元/m2，是第一階梯里房?jī)r(jià)最高的片區(qū)，一手住宅單價(jià)已超過(guò)每平方米4萬(wàn)元。

2. 昆山、太倉(cāng)

昆山和太倉(cāng)是蘇州所有城區(qū)里離上海最近，也是“上海效應(yīng)”最強(qiáng)的的片區(qū)。

蘇州目前的購(gòu)房群體里，除本地的內(nèi)需外，有相當(dāng)大一部分來(lái)源上海的剛需者，以及全國(guó)各地尤其是上海的投資客。這些人對(duì)于蘇州樓市的青睞要強(qiáng)于江蘇省的其他地區(qū)。

昆山擁有完善的交通體系，高速公路+高鐵+地鐵。城際軌道和京滬高速公路與上海相鏈接，發(fā)達(dá)的交通體系也為昆山樓市不斷升值加分。

太倉(cāng)也在10月之后一直處于暴跌的狀態(tài)，是由于去年10月嚴(yán)厲的調(diào)控政策，上海樓市受到抑制，因此太倉(cāng)的樓市也急劇下滑。所以太倉(cāng)未來(lái)的房?jī)r(jià)是隨著上海房?jī)r(jià)的波動(dòng)而產(chǎn)生變化。

但隨著未來(lái)樓市政策的放松，昆山+太倉(cāng)也將成為蘇州樓市未來(lái)較為強(qiáng)勁的地方。

3. 吳江、高新等

吳江片區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)在于地鐵線路。根據(jù)最新規(guī)劃，上海軌交17號(hào)線將在18年通車，直接通到吳江汾湖，據(jù)報(bào)道蘇州4號(hào)線也將在今年4月全面通車。

由于上海的輻射加上蘇州自身的強(qiáng)勢(shì)，以及未來(lái)長(zhǎng)三角城市化打造出來(lái)的90分鐘交通圈，蘇州未來(lái)的樓市會(huì)依舊利好。

未來(lái)樓市值得看好的片區(qū)依次分別是：

而第一和第二屬于領(lǐng)漲片區(qū)，未來(lái)樓市處于上漲的狀態(tài)是可以肯定的，具體還要看樓盤周邊的配套設(shè)施。第三、第四屬于跟漲片區(qū)，要看蘇州樓市的整體趨勢(shì)，以及未來(lái)發(fā)展的方向。