經(jīng)濟(jì)增長、房價上漲與人口流動之間關(guān)系

從長期看，經(jīng)濟(jì)增長就是一種人口現(xiàn)象，因為在拉動經(jīng)濟(jì)的三大生產(chǎn)要素中，人力資源是最重要的要素。從80年代初至2010年，中國經(jīng)濟(jì)能維持10%左右的高速增長，與農(nóng)業(yè)人口大量向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有關(guān)，農(nóng)村廉價勞動力和不斷提升的勞動力素質(zhì)，支持經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長。

流動人口規(guī)模的增加，不僅促使經(jīng)濟(jì)高增長和房地產(chǎn)業(yè)繁榮，而且還帶來土地價格和房價的不斷上漲，因為人口遷徙就是城鎮(zhèn)化的過程。

在2000-2010年間，我國人口遷徙總體方向是從西往東流動，這與東部的房價漲幅高于中西部是一致的。如上海2000年的常住人口為1670萬左右，到2010年增加到2300萬左右，新增630萬左右，增幅為38%;北京2000年的人口為1380萬，至2010年達(dá)到1960萬，增加580萬，增幅為42%;深圳2000年常住人口為700萬，至2010年增加至1035萬人，十年共增加335萬人，增幅為48%。這三大城市的常住人口在2000-2010年增速，分別是京津冀地區(qū)、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)最大的，同時，房價漲幅也是全國各大城市中位居前三的。

不過，2011年之后，新增農(nóng)民工數(shù)量出現(xiàn)了回落，與之相隨的是GDP增速連續(xù)六年的回落，同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也從2010年33%的峰值開始回落。2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速只有1%，五年內(nèi)增速回落如此之快，真是嘆為觀止。盡管2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速反彈了，但今年再度回落應(yīng)該是大概率事件。既然從長期看經(jīng)濟(jì)增長是人口現(xiàn)象，且樓市能否持續(xù)向上也取決于經(jīng)濟(jì)增速的變化，故研究人口的流動性與年齡結(jié)構(gòu)的變化，有助于判斷經(jīng)濟(jì)增長趨勢和房地產(chǎn)牛市的拐點。

以農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化近尾聲

關(guān)于人口的流動性，主要關(guān)注兩個指標(biāo)，一是新增外出農(nóng)民工數(shù)量，按國家統(tǒng)計局定義，離開鄉(xiāng)鎮(zhèn)去外面打工的就算作外出農(nóng)民工，哪怕同一個縣內(nèi)的農(nóng)村勞動力在不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)間流動，都納入到外出農(nóng)民工統(tǒng)計范疇。2015年中國新增外出農(nóng)民工數(shù)量只有60萬，2016年進(jìn)一步降至50萬，比上一年僅增長0.3%，與2010年新增800萬及增長5.5%相比，出現(xiàn)巨幅下降，這說明時下離開鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民工幾乎都沒有了。二是流動人口數(shù)量，2015年中國的流動人口首次減少近500萬，2016年繼續(xù)減少了200多萬。

這兩大指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)兩年接近于零或負(fù)值，意味著以農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，城鎮(zhèn)化進(jìn)程更多地表現(xiàn)為本鄉(xiāng)本土的城鎮(zhèn)化。如根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2015年的戶籍人口城鎮(zhèn)化率為39.9%，2016年達(dá)到41.2%，增長1.3%，但城鎮(zhèn)化率僅從56.1%上升至57.35%，增長1.25%，說明去年的城鎮(zhèn)化率的提升基本是靠農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口來實現(xiàn)的，并非遷徙人口導(dǎo)致。

部分地區(qū)農(nóng)民工過?，F(xiàn)象已顯現(xiàn)

(2017年03月26日，位于山東省青島市株洲路上的零工市場，是當(dāng)?shù)刈畲蟮牧愎ぜ⒌刂唬@里每天都有數(shù)千人蹲守“靠活”。其中，大部分工人為了早早被雇主選中，凌晨兩三點就起床上路，四點之前到達(dá)株洲路零工市場，他們見到?？吭诼愤叺拿姘嚲鸵粨矶?，詢問是否需要用工。據(jù)了解，這里每天都上演壯觀的“千人靠活”場面，平均每天有3000到4000名工人聚集在此，多的時候能達(dá)到7000人)

不少人強(qiáng)調(diào)中國的城鎮(zhèn)化率提升空間還很大的理由是戶籍人口城鎮(zhèn)化率還很低，因此長期看好房地產(chǎn)。但把本鄉(xiāng)本土的農(nóng)村戶口改為城鎮(zhèn)戶口，并不能顯著提高這些家庭的收入水平，也沒有導(dǎo)致這些家庭的遷徙，為何會認(rèn)為戶籍人口的城鎮(zhèn)化才是真正的城鎮(zhèn)化，并可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢?全球城市化都沒有戶籍人口城鎮(zhèn)化的概念，戶籍人口城鎮(zhèn)化其對經(jīng)濟(jì)的影響很小，對房地產(chǎn)更是如此。

中國城鎮(zhèn)化率難以達(dá)到西方水平

2010年之后，中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯，而且人口流動的速度也大幅放緩。如上海的戶籍人口中，60歲以上老年人的比重已經(jīng)接近30%，但同時，上海人口流入速度也大幅放緩，“十三五”規(guī)劃建議和2040年人口發(fā)展規(guī)劃均要求上海常住人口控制在2500萬，這意味著2010-2020年，上海人口的凈增長不足前一個10年的三分之一。2015年北京的常住人口僅增加19萬，2016年只增加了2.4萬，且外來常住人口減少了15萬。對超大城市實行人口控制或是人口流入減少的原因之一，但人口流動速度的整體放緩，卻與超大城市的人口政策關(guān)聯(lián)度不大，而與人口老齡化及農(nóng)村可轉(zhuǎn)移勞動力的大幅減少有關(guān)。

根據(jù)2015年國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，中國農(nóng)民工的平均年齡已達(dá)38歲，高于所有勞動力平均年齡36歲的水平，也就是說，農(nóng)村不僅存在可轉(zhuǎn)移人口的減少問題，還有較大比例的中年人口存在“葉落歸根”的需求，因為國家統(tǒng)計局公布的2015年數(shù)據(jù)，1.7億外出農(nóng)民工在務(wù)工地購房的比例只有1.3%，而目前的高房價更讓他們失去購房能力。

流動人口數(shù)量的減少問題已在今年各省市的政府工作報告中有所揭示：幾乎所有大城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的人口流入量都在減少。過去有些人口流入大省如江蘇，2016年常住人口只增加22萬，這主要靠本省的新生人口所做的貢獻(xiàn)，來自外省市新增人口的流入非常少。此外，像合肥、廈門等去年房價漲幅較大的城市，人口流入量也有放緩趨勢。顯然，這與國家的人口導(dǎo)向政策無關(guān)。

因此，當(dāng)前流動人口的規(guī)模的下降意味著大部分省市的人口增長主要依靠人口自然增長來實現(xiàn)，即新出生人口減去死亡人口。按照2015年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，人口自然增長超過30萬的省份分別是河北、安徽、福建、江西、山東、廣西、廣東、云南等。此外，江蘇的人口自然增長率只有千分之二，重慶、四川和江蘇的老年人口撫養(yǎng)比分列全國前三，因此，從單純從人口結(jié)構(gòu)的角度看，這三個省份的未來房價走勢或許不容樂觀。

2011年中國開始對部分大城市實行住房限購以來，大批房地產(chǎn)開發(fā)商投資三、四線城市的房地產(chǎn)，導(dǎo)致這些城市的庫存大幅增加。而開發(fā)商投資三、四線城市的另一個理由就是中國的城鎮(zhèn)化的提升空間還很大。從第五、第六次人口普查結(jié)果看，中國之前公布城鎮(zhèn)化率水平都是大大低于普查結(jié)果，也就是說，目前公布的城鎮(zhèn)化率可能要低于實際水平，如果用“1-農(nóng)村化率(農(nóng)村常住人口/總?cè)丝?”來推算城鎮(zhèn)化率的話，目前中國的實際城鎮(zhèn)化率可能已經(jīng)接近60%了。

綜上所述，由于長期實行計劃生育政策，使得中國人口老齡化呈現(xiàn)加速勢頭，故中國未來的城鎮(zhèn)化提升空間很難達(dá)到發(fā)達(dá)國家的80%以上城市化率水平，因為中國的人口是未富先老，而美、日、歐等發(fā)達(dá)國家是未老先富。因此，中國今后的城鎮(zhèn)化上升空間雖然還有，但已經(jīng)不是太大了，且速度也會放慢。從日本和德國這兩個成功轉(zhuǎn)型的制造業(yè)大國的城市化進(jìn)程看，自1970年代成為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體之后，城市化率水平增速就降至年均0.3%以下。

2021年中國人口結(jié)構(gòu)或類似日本1992年

美國房地產(chǎn)周期與人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，因為房地產(chǎn)屬于典型的年輕型消費(fèi)品，25-44歲年齡群體是消費(fèi)房地產(chǎn)的主流群體，到了45歲以后房地產(chǎn)消費(fèi)占比會持續(xù)下降。日本早在1980年代就出現(xiàn)人口老齡化，其中25-34歲年齡段的人口數(shù)量在不斷下降，從1981年的1995萬，降至1991年1573萬，降幅達(dá)到21%，最終在1991年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的破滅。故從國際經(jīng)驗看，隨著45歲以上中老年人口占比的上升，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)均會遭遇歷史性拐點。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果，25-34歲年輕人是購房的第一大群體，約占購房人數(shù)的50%，第二大群體是35-44歲，約占購房群體的24.5%，故25-44歲的這一年齡段要占到購房人數(shù)的75%左右。

中國由于計劃生育的實施，人口紅利的拐點來得更早：15-64歲勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎氐姆逯翟?010年已經(jīng)達(dá)到74.5%的高點，到2013年這一占比已經(jīng)降至72.8%。預(yù)計到2020年這一占比將會降至70%以下。而25-44歲這一年齡段的人口總數(shù)在2015年達(dá)到了頂峰。從美、日、韓等國經(jīng)驗看，伴隨著25-44歲人口總數(shù)見頂，地產(chǎn)銷量也會出現(xiàn)拐點。

此外，還有一個值得引起重視的反映經(jīng)濟(jì)增長動力指標(biāo)——勞動年齡人口(20-64歲)與老年人口之比，按國際統(tǒng)一口徑計算，中國在2010年降至7.5，而日本是在1975年降至了7.5，兩國相差35年。但由于中國長期實行計劃生育政策，故勞動年齡人口的降速更快，預(yù)計到2021年該指標(biāo)就會降至4.8，相當(dāng)于日本1992年的水平，與日本相差29年。但1992年恰好是日本房地產(chǎn)泡沫破滅的時段。這也是為何我擔(dān)憂中國在2020年左右會出現(xiàn)房價全面下跌的原因之一。

由于人口政策導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)的失衡，中國的人口老齡化進(jìn)程大約只須用30多年時間就達(dá)到超級老齡化階段，而一般發(fā)達(dá)國家大約需要上百年的時間，如中國的勞動力/老人會在2021年到達(dá)臺灣地區(qū)、韓國2017年的水平，這意味著經(jīng)濟(jì)增長率可能將進(jìn)一步下降。而且，到2035年中國的勞動力/老人將降低到2.5，開始低于美國，這是否意味著經(jīng)濟(jì)活力也將弱于美國，或2035年后GDP增速低于美國?

2011年后資金流對房價推升作用漸升

如果說2010年之前全國的房地產(chǎn)市場走了一輪全面普漲的大牛市的話，那么，2011年之后只能說是結(jié)構(gòu)性牛市了。因為隨著流動人口增速的下降，房價受資金面的影響開始上升。

中國經(jīng)濟(jì)增長自2009年之后，廣義貨幣M2的規(guī)模超常增長，超過美日成為全球最大。同時，M2/GDP的比例大幅上升，即從2008年的1.58倍，迅速上升至1.9倍左右，如今已經(jīng)超過2倍。即中國經(jīng)濟(jì)靠投資(貨幣與之配套)推動的特征越來越明顯，整個經(jīng)濟(jì)的杠桿率水平也大幅上升。

房價受貨幣的影響可以從三個方面來說明：第一是居民可支配收入水平、增速與購房杠桿率;第二是貨幣政策的松緊程度;第三是社會資金的流向。這三個方面又是相互關(guān)聯(lián)和相互影響的。

從居民收入水平的角度來解釋各地房價高低的差異，還是有一定說服力的。如上海、深圳和北京的房價之所以高，是因為人均可支配收入位居全國前三;浙江的人均可支配收入高于江蘇和廣東，盡管GDP總量遠(yuǎn)低于后者，這就可以解釋浙江的整體房價水平為何高于江蘇和廣東。

比較典型的案例是溫州。2011年之前，溫州的房價水平在當(dāng)時是比肩于杭州的，而杭州的房價水平在全國僅次于京深滬。溫州在2000-2010的10年間，常住人口增長20%，遠(yuǎn)低于一線城市的人口增速。而且，溫州的人均GDP也低于浙江省的平均水平，那么為何溫州的房價漲幅如此之大呢?我覺得，人均GNP是重要解釋變量，因為溫州商人不僅遍布全國，而且在歐洲等發(fā)達(dá)地區(qū)也有很多經(jīng)商的溫州人，這就使得溫州人的實際收入水平要遠(yuǎn)高于人均GDP。因此，溫州的民間資金總規(guī)模也非?？捎^，溫州炒房團(tuán)曾經(jīng)名噪全國。

但2011年之后，溫州的房價便出現(xiàn)了大幅下跌，原因在于溫州人經(jīng)營的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)走弱的背景下，負(fù)債率過高、債務(wù)成本過大等問題凸顯出來，只能通過賣房來解決償債問題。而當(dāng)?shù)卣滞ㄟ^大量拍賣土地來彌補(bǔ)財政資金不足，進(jìn)一步逆轉(zhuǎn)了溫州房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。另一個案例是鄂爾多斯，其房價也是從2011年達(dá)到峰值之后開始下跌的，一個僅僅靠煤炭漲價而發(fā)展起來的城市，勢必也會因為煤炭價格的下跌而衰落。

不過，房價的漲跌與央行的貨幣政策也有較大的相關(guān)性。如2011年不僅多個地區(qū)的房價出現(xiàn)下跌，而且，鋼鐵、煤炭、有色及其他一些大宗商品的價格也出現(xiàn)了向下的拐點。這應(yīng)該與央行采取收緊的貨幣政策有關(guān)——2011年共有三次加息和6次提高存款準(zhǔn)備金率。此外，央行還上調(diào)了首付比例。可見，房價的下行與貨幣政策收緊具有明顯的因果關(guān)系。

回顧2010-2015年這5年間官方一年期存款利率和法定準(zhǔn)備金率的變化，可以看出，貨幣政策總體趨于寬松。如2010年的一年期利率為2.75%，存準(zhǔn)率為18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存準(zhǔn)率降至17%。其中，2015年分別有5次降息和降準(zhǔn)，故房價表現(xiàn)大大好于2014年。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，期間(2010年年末至2015年年末)，一線城市房價累計上漲46%，漲幅明顯。相比之下，二線城市的漲幅僅為10.8%。同期，三、四線城市房價同比漲幅不斷遞減。一線城市中，深圳市新建商品住宅價格上漲79%，為全國之冠。

關(guān)于社會資金流向?qū)Ψ績r的影響，不妨以北京、上海和深圳為例。如果單純從人均可支配收入的角度看，這三個城市的居民平均收入也不過比中國最貧困省份高出1倍多一點，但平均房價水平卻為何要高出7、8倍呢?這其中有社會資金和財富向一線城市集聚的因素。因為大城市所集聚的教育、醫(yī)療和文化等公共服務(wù)優(yōu)勢，以及投資信息、財富增值機(jī)會等是其他地方難以獲得的，所以，它們不僅吸引國內(nèi)資金流入，也同樣會吸引國際資本。國際上如紐約、倫敦、墨爾本、溫哥華等地，房價水平同樣不是完全由當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖胨經(jīng)Q定，而是受到投資移民、國際游資等因素的影響。

2017年后流向樓市的資金或?qū)p少

如前所述，隨著人口流動性的減弱，中國樓市已不再具有全面普漲的行情，那么，資金推動型的結(jié)構(gòu)性行情還能持續(xù)多久呢?對此，不妨還是從居民收入水平及變化、貨幣政策的松緊程度和社會資金的流向這三個方面來分析。

首先，從居民的收入水平看，自2013年起，居民可支配收入增速不僅呈現(xiàn)下降趨勢，而且低于GDP增速，更大大低于全國整體的房價漲幅。此外，居民房貸增速提速、購房加杠桿也是從2013年開始的，除了為滿足消費(fèi)所需之外，投資性購房的群體比例應(yīng)該不低。國內(nèi)居民強(qiáng)烈的投資房產(chǎn)偏好，使得購房者每年需要支付巨額的購房款，且還貸壓力長期存在，因而抑制了日常消費(fèi)需求。如201 6年新房(住宅)銷售額是9.9萬億，占城鎮(zhèn)居民可支配收入總額(人均3.36萬元*7.93億人)約為37%，即便扣除2016年銀行給購房者的4.8萬億新增房貸，加上20萬億房貸余額的利息成本約1萬億，估計購房者在樓市上的投入費(fèi)用要占城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的23%(目前農(nóng)村居民在城鎮(zhèn)購房總規(guī)模金額很小)。

其次，從貨幣政策的寬松度看，央行將今年貨幣政策回歸中性的態(tài)度非常堅決，因為2015-2016年的貨幣政策整體偏寬松，導(dǎo)致了貨幣泛濫，如2016年商業(yè)銀行的總資產(chǎn)增加30多萬億，遠(yuǎn)超M2的規(guī)模增長。今后幾年隨著經(jīng)濟(jì)增速回落及外匯凈流出，貨幣增速應(yīng)該會緩慢回落。在全球的貨幣流動性趨緊的趨勢下，中國也面臨利率上行的壓力，此外還有去杠桿的供給側(cè)改革任務(wù)，故今后的貨幣環(huán)境對于樓市而言并不利。

第三，從社會資金流向看，盡管樓市目前還是社會熱錢的最大去處，但熱錢會隨著熱點切換而改變流向。過去樓市一直能成為熱錢的主要流入市場，與樓市的賺錢效應(yīng)有關(guān)，因為土地受管制，故市場化的供需調(diào)節(jié)機(jī)制一直沒有形成，從而造成了房價泡沫不斷變大。

但世界上沒有一個只漲不跌的市場，房地產(chǎn)周期一般是18到25年，如果從2000年開始算起，這個周期的上行階段也已走得差不多了。若樓市今后幾年一直穩(wěn)住不漲，則會引發(fā)投資客的拋售壓力，因為既然是投資總得追求預(yù)期回報率，故樓市要維持價格平穩(wěn)很難;如果樓市今后幾年繼續(xù)上漲，則泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，也為樓市泡沫的最終破滅起到催化劑作用。

市場上還有一種觀點認(rèn)為，通過貨幣貶值的方式來替代房價下跌，如俄羅斯就是這種模式。但中國經(jīng)濟(jì)的體量要遠(yuǎn)大于俄羅斯，且中國是制造業(yè)第一大國和全球出口第一大國，盡管存在較大的本幣貶值壓力，但貶值不可能一步到位，作為全球第一大經(jīng)濟(jì)體的美國也不能容忍人民幣大幅貶值。中國目前面臨的問題是作為非貿(mào)易品的房子、股票等存在明顯泡沫，而作為可貿(mào)易品的生產(chǎn)資料或消費(fèi)品的價格與國際價格基本接軌，并不存在明顯的“泡沫”(或通脹)現(xiàn)象。如果通過貶值可以讓房價不跌，那又如何能同時實現(xiàn)生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料的價格不漲呢?

可以設(shè)想一下，如果人民幣貶值壓力加大，則央行必然上調(diào)利率，事實上，美國步入加息周期后，將對中國目前偏低的利率水平構(gòu)成持續(xù)的上推壓力，從而打壓房價。更何況在外匯管制條件下，居民配置外

匯資產(chǎn)的比例極低，有長期增配外匯資產(chǎn)的動力，這也勢必會導(dǎo)致減配房地產(chǎn)。

總之，經(jīng)濟(jì)增速必然會隨著人口老齡化和人口流動性的減少而不斷回落，2016年中國的外貿(mào)出口在全球的份額首次出現(xiàn)下降，表明我國貨物流動性也開始減弱，從增速看，人口流、資金流與貨物流均在下降，這是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段特性所決定的，沒有任何力量可以逆轉(zhuǎn)，哪怕是繼續(xù)限制土地的供給，也無法避免房地產(chǎn)熊市的出現(xiàn)，這就像股市必須的經(jīng)歷熊市和牛市一樣，到了熊市，采取如暫停新股發(fā)行、國家隊救市等各種手段都會失效。

因此，我們分析或預(yù)測房地產(chǎn)市場的盛衰，不能僅僅局限于判斷土地供給政策、房地產(chǎn)去化率或房產(chǎn)稅何時推出，而是應(yīng)該把樓市和股市、債市一樣，放在宏觀經(jīng)濟(jì)的大系統(tǒng)、大周期里去看，這樣才會看得清楚、想得明白。