一、二、三線樓市情況

　　一線城市 ：特點(diǎn)是漲得高，跌得也兇，波動(dòng)率極大。一線城市的風(fēng)險(xiǎn)最大。

　　二線城市 ：波動(dòng)率也比較大，但總的來(lái)說(shuō)比一線城市要好得多，就是說(shuō)可以過(guò)安穩(wěn)的小日子的，不會(huì)瘋狂上漲，也不會(huì)瘋狂下跌，幸福感很強(qiáng)，沒(méi)有多少錢，也不會(huì)損失多少。

　　三線城市：最平緩的。我毫不猶豫地跟大家說(shuō)，我在買房子的時(shí)候肯定買一線城市，尤其是一線城市的市中心和規(guī)劃的核心區(qū)，這個(gè)是中國(guó)最安全的地方。你如果想要獲得投資溢價(jià)的話，一線城市顯然要好得多。

　　房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?買房買哪里?

　　三大城市群是溢價(jià)最高的地方，也是最安全的地方。我給大家點(diǎn)出幾個(gè)城市：

　　1、中國(guó)的京津冀是未來(lái)五年中央政府跟地方政府投資最多的地區(qū)，所以它周邊的房?jī)r(jià)也是上漲最快的地區(qū)。

　　2、其次是長(zhǎng)三角，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較均衡。

　　3、再接下來(lái)是珠三角，通常來(lái)說(shuō)都是省會(huì)城市房?jī)r(jià)最高，因?yàn)樗@得的資源最多，只有珠三角是一個(gè)可憐的例外，從經(jīng)濟(jì)來(lái)看，珠三角對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)最大的城市肯定是深圳，深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不光比廣州好，我甚至覺(jué)得未來(lái)比上海都要好。

　　買房沒(méi)有品牌溢價(jià)的開發(fā)商的東西不要去買，一定要有品牌溢價(jià)，要不然質(zhì)量太差。

???? 城市化進(jìn)程中的財(cái)富再分配

????? 這是真實(shí)的財(cái)富來(lái)源，大到各種資源的聚集，小到一條地鐵、一所學(xué)校的建成，都把財(cái)富注入了相關(guān)的房子。

????? 我們可以看看這輪調(diào)控能改變以上3個(gè)因素里的哪些。

　　首先，通過(guò)限貸、限制商住交易、限制2年內(nèi)新買的房子交易等，把許多貨幣趕出樓市，抵消貨幣超發(fā)的效應(yīng)。這個(gè)在相關(guān)措施取消前，應(yīng)該是有效的。

　　其次，通過(guò)限購(gòu)，造成人口即使涌入城市也不能買房的局面，主要是針對(duì)供需矛盾。這個(gè)措施只能減緩而不能消滅供需矛盾，社保1改3、3改5，都只是把矛盾延遲了幾年而已。

　　最后，我們來(lái)看城市化進(jìn)程。城市化進(jìn)程是無(wú)法逆轉(zhuǎn)的，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。只要國(guó)家想要發(fā)展，就不能故意延緩城市化進(jìn)程。

　　以中國(guó)現(xiàn)在的城市化率來(lái)說(shuō)，城市化還有十幾年的高速期，這是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本保障。

　　根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城市化有4個(gè)階段：

　　第一個(gè)階段：人口主要由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。

　　第二個(gè)階段：人口主要由小城市向大城市轉(zhuǎn)移。

　　第三個(gè)階段：人口主要由大城市城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　第四個(gè)階段：農(nóng)村和城市相互融合，大都市圈形成。

　　按照我國(guó)的城市化率，我國(guó)目前是在第二個(gè)階段。第三個(gè)階段有所表現(xiàn)，但不是主流。

　　而當(dāng)前一些地方政府的調(diào)控，看起來(lái)是希望把人口擠壓出大城市，去到小城市，讓第三、第四個(gè)階段提前到來(lái)。

　　明源君認(rèn)為，市場(chǎng)的力量是巨大的，不管是買房還是拿地，一定要明白：政策雖然有一定作用，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)看，我國(guó)仍處在人口由小城市向大城市轉(zhuǎn)移，并且逐漸更多地聚集在大城市郊區(qū)的階段，如果誤判趨勢(shì)，個(gè)人財(cái)富、企業(yè)發(fā)展都會(huì)受影響……

　　下面明源君詳細(xì)來(lái)說(shuō)……

　　01

　　地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)至少還有14年

　　到2030年才會(huì)結(jié)束

　　我國(guó)古代的城市化率，在唐朝、宋朝曾經(jīng)達(dá)到一個(gè)比較高的程度。

　　處處被動(dòng)挨打的南宋，其實(shí)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展、城市化水平相當(dāng)高的一個(gè)朝代。

　　此后我國(guó)的城市化水平一直不高，直到1984年，才重新回到南宋時(shí)的水平。

　　具體如下圖所示：

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　　城市化水平與房地產(chǎn)之間是什么樣的關(guān)系?當(dāng)然是正相關(guān)的!大家可以和明源君一起來(lái)看看發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。

　　大家和明源君一起來(lái)看看日本的城市化率的變化情況就明白了。

　　首先我們來(lái)看看日本。日本的地價(jià)在1992年前后達(dá)到頂峰。隨后發(fā)生的事情大家都知道，就是房?jī)r(jià)崩盤了。為什么會(huì)這樣?

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　　大家明白了嗎?日本的城市化率在1970年就達(dá)到了72.2%，1973年經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)結(jié)束。在此后19年里，城市化率的增長(zhǎng)非常緩慢，而地價(jià)、房?jī)r(jià)卻還在不正常地高速上漲。

　　于是，崩盤就出現(xiàn)了。

　　單個(gè)國(guó)家可能沒(méi)有說(shuō)服力，我們?cè)賮?lái)看看另一個(gè)國(guó)家韓國(guó)的情況。

　　我們?cè)賮?lái)看看韓國(guó)的城市化率。

　　大家發(fā)現(xiàn)了嗎?韓國(guó)的城市化率在1990年達(dá)到74.4%以后，放慢了速度。而其房?jī)r(jià)不久后出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　下面是韓國(guó)地價(jià)近年變化的情況。之前的1963-1980 年，韓國(guó)的地價(jià)也是持續(xù)上升的。但在1992年前后，到達(dá)頂峰。

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　　下面來(lái)看看我國(guó)的情況。我國(guó)城市化率如下圖所示：

　　1978-1990年，我國(guó)城市化率增長(zhǎng)速度比較慢，平均每年只有0.7個(gè)點(diǎn)。

　　1995年我國(guó)城市化率突破30%后，快速增長(zhǎng)。截至2006 年，平均每年增加1.4個(gè)點(diǎn)。

　　2015年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到56.1%。2016年，我國(guó)的城市化率達(dá)到57.35%。2011年，這個(gè)數(shù)字是51.27%。

　　也就是說(shuō)近5年，我國(guó)的城市化率每年的增長(zhǎng)速度有所放慢，是每年1.2個(gè)點(diǎn)。

　　按照這個(gè)速度計(jì)算，我國(guó)要到達(dá)地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期終結(jié)的74%左右的城市化率，至少還有14年。也就是說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)，最快也要到2030年才會(huì)結(jié)束。

　　那么，在這個(gè)階段，到底哪里的地產(chǎn)會(huì)發(fā)展得最好，哪里的房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲呢?這是明源君下面要講的問(wèn)題。

　　02

　　人口從小城市向大都市聚集

　　更多地呆在“郊區(qū)”

　　沒(méi)有人可以預(yù)測(cè)未來(lái)，但是城市發(fā)展有自己的規(guī)律。

　　大家可以和明源君一起去看看，其他國(guó)家在城市化率50%----72%的時(shí)候發(fā)生了什么故事。

　　我們來(lái)看看美國(guó)的情況。

　　美國(guó)1920年城市化率達(dá)到51.2%，1970年城市化率達(dá)到69.9%。

　　而這兩個(gè)年份都出現(xiàn)了標(biāo)志性的事件：

　　1920年，城市人口占總?cè)丝诒戎爻^(guò)50%;

　　1970年，城市郊區(qū)人口占城市人口比重超過(guò)50%。

　　大家從下圖可以看到，在1920---1970年期間，美國(guó)大都市人口占美國(guó)人口的比重，都是在持續(xù)增長(zhǎng)的。這種增長(zhǎng)甚至持續(xù)到2000年。

　　從下圖可以看到，在1920年美國(guó)城市化率達(dá)到50%以上以后，最大的變化，是大都市郊區(qū)人口增加的幅度逐漸超過(guò)了中心城區(qū)的人口增長(zhǎng)。

　　這種變化，一方面是因?yàn)槌菂^(qū)房?jī)r(jià)太高，很多在城區(qū)工作的人們選擇在郊區(qū)住宿;另一方面，則是因?yàn)榻紖^(qū)也在產(chǎn)生越來(lái)越多的工作崗位，如下圖所示。

　　以紐約為例，紐約總?cè)丝谑浅掷m(xù)增長(zhǎng)的，但在1920年之后，其城區(qū)人口占比有下降的過(guò)程。

　　美國(guó)的人口流動(dòng)有四個(gè)階段：

　　1920年以前，該階段人口流動(dòng)主要由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。

　　到1940年，美國(guó)的城市化率達(dá)到了56.5%，人口主要由小城市向大城市轉(zhuǎn)移。

　　至1970年，美國(guó)的城市化率達(dá)到了75.2%，人口由城市城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，大都市圈形成。

　　至1990年，美國(guó)人口超百萬(wàn)的大都市區(qū)占全國(guó)人口的比重達(dá)到 53.4%。紐約、芝加哥、洛杉磯三大都市圈不斷延伸，農(nóng)村和城市相互融合，形成大都市帶。

　　日本的人口流動(dòng)也有四個(gè)階段：

　　1947年以前，城市化徘徊，1947年時(shí)城市化率為33.1%。

　　1947-1955年，人口主要從農(nóng)村遷入城市，1955年城市人口比例達(dá)到了56.5%。

　　1956-1965年，人口主要從小城市向大城市轉(zhuǎn)移，至1965年城市化率達(dá)到了68.1%。人口主要聚集區(qū)域?yàn)槿蠖际腥Α?/p>

　　1965年至今，一方面外地人口遷入三大都市圈中心城市的周邊地區(qū);另一方面人口由三大都市圈中心城區(qū)遷入郊區(qū)。2000年日本城市化率達(dá)到了78.7%。

　　我國(guó)2016年城市化率達(dá)到57.35%。相當(dāng)于美國(guó)的1940年，相當(dāng)于日本的1955年。

　　按照現(xiàn)在的速度，要到2030年才能達(dá)到70%左右。

　　明源君認(rèn)為，在2030年之前，我國(guó)的人口仍然是以從小城市向大都市流動(dòng)為主。

　　而且因?yàn)橐痪€城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)太高，而周邊區(qū)域又有大量工作機(jī)會(huì)，所以，人口將更多的聚集在一二線城市郊區(qū)，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲。