“我一直認(rèn)為中國(guó)過去20年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是沒有專業(yè)研究的?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在鏈家研究院成都分院成立研討會(huì)上表示，目前房地產(chǎn)基礎(chǔ)性研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須要有人將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘與清晰化，而鏈家研究院扮演的，正是讓正確信息更好流通的地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)角色。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在成都分院成立研討會(huì)上發(fā)言。

鏈家的數(shù)據(jù)包含全國(guó)30多個(gè)城市的新房、二手房與租賃信息，此外鏈家擁有管理著超過3千億元的資管數(shù)據(jù)。其中，源源不斷豐富的新增房源、新增客源、房源存量信息、房源調(diào)價(jià)信息則構(gòu)成了動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，既有的帶看信息、房屋成交情況、貸款與稅費(fèi)情況，屬于靜態(tài)部分。

鏈家研究院成立兩年，基于鏈家集團(tuán)龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)做了多方面的研究。

針對(duì)消費(fèi)者的買房賣房動(dòng)態(tài)軌跡，鏈家研究院做了總結(jié)歸納，在過去，人的一生只買一套房子，而現(xiàn)在，剛需、改善到養(yǎng)老需求的三次購(gòu)房過程基本上已是常態(tài)。據(jù)成都鏈家研究院院長(zhǎng)張鍵透露，基于這樣的消費(fèi)者行為軌跡動(dòng)向，鏈家研究院可以為營(yíng)銷提供數(shù)據(jù)支持。

鏈家研究院對(duì)市場(chǎng)的分析可以概括為交易結(jié)構(gòu)、熱點(diǎn)分布、交易人群、市場(chǎng)缺口四個(gè)要素。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要數(shù)據(jù)參考，鏈家研究院對(duì)大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析之后，將提供關(guān)于供需平衡、行業(yè)發(fā)展、城市規(guī)劃、平抑波動(dòng)等方面的決策建議。

最后一點(diǎn)是針對(duì)消費(fèi)者本身提供的決策分析，消費(fèi)者交易決策涉及的因素有哪些，應(yīng)該選擇什么樣的資產(chǎn)配置方案，都有數(shù)據(jù)可循。

在分析市場(chǎng)時(shí)，鏈家研究院會(huì)用到幾個(gè)關(guān)鍵性的指標(biāo)。一個(gè)是代表市場(chǎng)供需關(guān)系的客房比。以成都為例，2014年，鏈家集團(tuán)成都市場(chǎng)的客房比是2:1，意味著每新增一套房源，就會(huì)有兩個(gè)新增客戶去競(jìng)爭(zhēng)這套房子，到了2016年，客房比變成了4.7:1。

第二個(gè)指標(biāo)是成交周期，成都二手房市場(chǎng)的業(yè)主與客戶成交周期，2016年初分別為90天與30天，2016年底，這一數(shù)據(jù)變?yōu)榱?0天與20天。二手房市場(chǎng)逐漸活躍，市場(chǎng)交易節(jié)奏不斷加快。

另外還有兩個(gè)判斷市場(chǎng)需求的指標(biāo)，一是帶看量，二是業(yè)主漲價(jià)占比。張鍵介紹說，帶看量與市場(chǎng)的成交量往往成正相關(guān)，業(yè)主漲價(jià)占比與市場(chǎng)交易價(jià)格同樣也成正比。

除此之外，鏈家研究院還可以將研究具化到不同購(gòu)房人配置房產(chǎn)的特點(diǎn)、購(gòu)房目的分析等，甚至是區(qū)域土豪的分析。

只是在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，這些分析都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前以房?jī)r(jià)收入比判斷市場(chǎng)購(gòu)買力，憑借成交均價(jià)判斷價(jià)格趨勢(shì)，都是單薄片面的。

“就比如判斷市場(chǎng)供需情況，是不是應(yīng)該單獨(dú)提煉出一個(gè)‘可簽房源’，將供應(yīng)中的非可成交部分去掉，再來考量?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，依然需要持續(xù)不斷地加大觀察樣本量，將數(shù)據(jù)中業(yè)務(wù)考核的影響因素去掉?！斑€原與同步市場(chǎng)情況已經(jīng)很難了，從中提取標(biāo)準(zhǔn)，梳理框架，做出專業(yè)客觀的分析，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)，鏈家研究院的信條是“堅(jiān)持做正確的事情，讓正確的事情加速發(fā)生”。 “我們相信數(shù)據(jù)和研究本身會(huì)產(chǎn)生價(jià)值。”他說，“鏈家給研究院設(shè)定的目標(biāo)是在未來的三到五年內(nèi)做好基礎(chǔ)研究，這樣才有后面的事情?！?/p>

成都鏈家研究院的設(shè)立，正是要加大西南地區(qū)的數(shù)據(jù)采集與分析。當(dāng)天，鏈家研究院成都分院院長(zhǎng)張鍵發(fā)布了《六大城市住房消費(fèi)大數(shù)據(jù)報(bào)告》，成都、重慶、武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南京被概括為內(nèi)陸六城。報(bào)告顯示，六大城市GDP增速超越一線城市與全國(guó)平均增速，人口凈流入數(shù)據(jù)客觀，資源吸附能力可觀。

城市的發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)程，自有其內(nèi)在邏輯，他們的產(chǎn)生、發(fā)展、成熟、衰落有一個(gè)大致可以遵循的基本規(guī)律。

“只有將基礎(chǔ)研究做好了，才能談規(guī)律是什么，目前基礎(chǔ)數(shù)據(jù)還有很大的空間?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)總結(jié)道。