在房價面前虛弱的你歇斯底里，買不起正品，難道不可以買“贗品”嗎?一樣的使用功能，房子是用來住的，不是用來炒的。這句話，更是把買賣小產(chǎn)權(quán)中間商們的底氣撐上了天。

似乎買賣小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)不再是一個法律問題，而是一個心理與數(shù)學(xué)問題：“昂貴的商品房、年年上漲的房租與小產(chǎn)權(quán)間的巨大價差，以及法不責(zé)眾年代，我諒你不敢強(qiáng)拆我的房?”

但只要訴上法院，這很可能是一場雙失的游戲。

廣東首譽(yù)律師事務(wù)所律師吳軍亮，整理了近年來11個“綠本"私宅小產(chǎn)權(quán)房買賣案例，現(xiàn)實告訴我們，這是一場無論買家還是賣家都無法安心的交易。你最終會發(fā)現(xiàn)，在這場游戲中，自己不是逃離高房價的勝利者，而有可能是命運(yùn)的戲弄者。

業(yè)主不單面臨返還購房款的風(fēng)險，還要支付到手的購房款的利息，還要貼上買家的裝修費(fèi)以及各種買家為你房子所付出的費(fèi)用。而作為買方，除了返還私宅的風(fēng)險，還要付房子的使用費(fèi)。

不是所有的小產(chǎn)權(quán)房都是綠本房

如今在小產(chǎn)權(quán)房交易市場常見的是“綠本”私宅的買賣。值得注意的是，不是所有小產(chǎn)權(quán)房都有“綠本”?！熬G本”產(chǎn)權(quán)人可按照規(guī)定辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)，但不是所有“綠本”私宅都可轉(zhuǎn)為紅本。

在深圳，所謂“綠本”私宅大多是指早期原村民或非原村民單獨(dú)或合作在原集體土地上建造的，并經(jīng)歷史遺留處理后予以確權(quán)發(fā)證的非商品性質(zhì)住宅，該類住宅的產(chǎn)權(quán)證書是綠色的，因此常被稱為“綠本”私宅。

先來看一個實例：

2006年5月，曾亮與黃庭簽訂《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定曾將其位于深圳市寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)新橋村洋下四區(qū)的私宅轉(zhuǎn)讓給黃某，轉(zhuǎn)讓價格為163萬元。協(xié)議簽訂后，曾向黃交付了涉案私宅，黃則向曾支付了購房款163萬元，并開始對涉案私宅進(jìn)行裝修。后因無法辦理過戶登記手續(xù)，黃將曾訴至法院，要求曾返還購房款，支付利息，并賠償裝修費(fèi)。

另經(jīng)法院查明，涉案私宅于2004年取得了“綠本”房地產(chǎn)證，登記的土地用途為鄉(xiāng)村居住自留用地，且注明涉案私宅屬非市場商品房。

2013年7月，審理法院作出判決，以涉案私宅依法不得買賣為由認(rèn)定《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，并判令曾向黃返還購房款并按照央行同期貸款利率支付利息，同時向黃賠償裝修損失;黃則向曾返還涉案私宅，同時按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向曾某支付房屋占有使用費(fèi)。

這個案例屬于近年來深圳“綠本”私宅買賣的典型案例。

“綠本”私宅買賣的主要法律風(fēng)險

1賣方面臨返還購房款的風(fēng)險

《合同法》第58條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以返還。在“綠本”私宅買賣關(guān)系中，賣方因買賣合同不當(dāng)取得了買方支付的購房款，因此該買賣合同被認(rèn)定無效后，應(yīng)當(dāng)向買方返還該購房款，列表11件案例中有9件案例的裁判文書在認(rèn)定涉案私宅買賣合同無效的同時，還判令賣方將購房款(或定金)返還給買方。由此可見，賣方面臨著合同被認(rèn)定無效且需向買方返還購房款的風(fēng)險。

2賣方面臨支付購房款利息的風(fēng)險

前述《合同法》第58條還規(guī)定，合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！熬G本”私宅買賣合同被認(rèn)定無效后，買方的損失主要是購房款被賣方占用期間的利息損失，司法實踐中一般是按照央行同期貸款利率計算該利息損失，列表11件案例中有7件的裁判文書判令賣方需按照央行同期貸款利率向買方支付利息。因此，就賣方而言，還面臨著需向買方支付占用購房款期間利息的風(fēng)險。

3賣方面臨賠償裝修損失的風(fēng)險

買方因合同無效遭受的損失除了購房款利息外，如買方接收涉案私宅后對其進(jìn)行裝修的，則裝修花費(fèi)也可以認(rèn)為是買方所遭受的損失，例如(2013)深寶法民三初字第167號案的裁判文書即認(rèn)定買方對涉案私宅的裝修花費(fèi)也屬于合同無效的損失，并據(jù)此判令賣方應(yīng)當(dāng)按照裝修的評估價值向買方賠償裝修損失。因此，除上列返還購房款和支付利息等風(fēng)險外，賣方還面臨向買方賠償裝修等損失的風(fēng)險。

4買方面臨返還私宅的風(fēng)險

與賣方因“綠本”私宅買賣合同不當(dāng)取得買方購房款相對應(yīng)，買方則不當(dāng)取得了涉案私宅，根據(jù)前述《合同法》第58條的規(guī)定，買方應(yīng)當(dāng)予以返還，例如所附11件案例中有3件的裁判文書在認(rèn)定合同無效的同時，判令買方應(yīng)當(dāng)向賣方返還涉案私宅。因此，買方面臨著合同被認(rèn)定無效并向賣方返還涉案私宅的風(fēng)險。

5買方面臨支付房屋占有使用費(fèi)的風(fēng)險

“綠本”私宅買賣合同被認(rèn)定無效后，賣方的損失主要是因涉案私宅被買方占用期間的損失，就該損失的賠償金司法實踐中一般稱為“房屋占有使用費(fèi)”，并參照政府公布的房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計算，例如(2013)深寶法民三初字第167號案和(2014)深寶法民三初字第918號案的裁判文書均認(rèn)定買方應(yīng)當(dāng)參照房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向賣方支付房屋占有使用費(fèi)。因此，除需返還涉案私宅外，買方還需面臨支付房屋占有使用費(fèi)的風(fēng)險。

以下為法院在“綠本”私宅買賣糾紛案件的兩大裁判思路，關(guān)鍵是吳軍亮律師給出了防控建議，值得細(xì)看：

1認(rèn)定買賣合同無效，并判令雙方相互返還財產(chǎn)并賠償損失。

上述11件案例中有10件的裁判文書均認(rèn)定涉案“綠本”私宅買賣合同無效，例如(2015)深中法房終字第1418號案的裁判文書認(rèn)為涉案房屋“用途為私宅，土地用途為鄉(xiāng)村居住自留用地，而非商品房。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，該房屋不允許自由轉(zhuǎn)讓”，因此認(rèn)定涉案買賣合同屬無效合同。

另外，大部分案例的裁判文書均根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定的無效合同處理原則，判令雙方相互返還涉案私宅和購房款(或定金)，例如(2014)深寶法民三初字第918號案的裁判文書判令賣方向買方返還購房款，同時判令買方向賣方返還涉案私宅;部分案例的裁判文書還就合同無效的損失及其承擔(dān)問題進(jìn)行了認(rèn)定，例如(2013)深寶法民三初字第167號案的裁判文書認(rèn)為雙方應(yīng)當(dāng)按照過錯承擔(dān)因合同無效產(chǎn)生的損失，遂判令賣方向買方返還購房款的同時，還應(yīng)當(dāng)向買方支付購房款利息并賠償買方的裝修損失，買方則需向賣方返還涉案私宅的同時，還需向賣方支付房屋占有使用費(fèi)。

2以加建部分合法性未經(jīng)行政機(jī)關(guān)處理為由，駁回起訴。

所附11件案例中有1件，即(2013)深中法房終字第1756號案的裁判文書未對涉案“綠本”私宅買賣合同的效力等實體問題進(jìn)行認(rèn)定，理由是該案賣方訴請確認(rèn)合同無效，而根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無效應(yīng)對合同無效造成的損失進(jìn)行處理，本案因賣方交付涉案私宅后，買方對其進(jìn)行了加建，現(xiàn)加建部分未向行政主管部門報批報建，該加建部分的合法性未經(jīng)行政主管部門處理，所以合同無效的損失無法確定。據(jù)此，該案裁判文書從程序上駁回了賣方的起訴，而未就涉案合同效力等問題進(jìn)行實體認(rèn)定。

“綠本”私宅買賣法律風(fēng)險的防控建議

如前所述，司法實踐中一般會認(rèn)定“綠本”私宅買賣合同為無效合同，雙方都面臨相互返還財產(chǎn)并承擔(dān)損失的風(fēng)險，因此本文不建議當(dāng)事人進(jìn)行“綠本”私宅買賣，確需買賣的，就買方而言，建議要求賣方(權(quán)利人)按照規(guī)定辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)，將“綠本”私宅變更為商品性質(zhì)后，再進(jìn)行買賣或至少將“綠轉(zhuǎn)紅”約定為賣方的義務(wù)或合同生效的條件;就賣方而言，則建議在確定交易價格時，充分考慮辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)的各項成本。

對于“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)的具體辦理途徑，如符合條件，雙方可按照《〈深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實施辦法》等規(guī)定辦理，并據(jù)以測算補(bǔ)繳地價等成本。

值得提醒的是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，是一個長到讓無論買家還是賣家都感到不安的過程。但資深媒體人朱文策認(rèn)為，由于二元土地制度導(dǎo)致的問題，小產(chǎn)權(quán)房和商品房存在巨大的價差，買小產(chǎn)權(quán)房是擋不住的暗涌。