在“租房落戶”、“租房落戶”等具有劃時(shí)代意義的政策背后，吹動(dòng)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)“租售并舉”的風(fēng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)單一開發(fā)銷售模式將被改寫，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)站在了風(fēng)口上。
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“藍(lán)?！币黄?/p>
在“租房落戶”、“租房落戶”等具有劃時(shí)代意義的政策背后，吹動(dòng)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)“租售并舉”的風(fēng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)單一開發(fā)銷售模式將被改寫，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)站在了風(fēng)口上。
國(guó)家政策頻頻吹風(fēng)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“藍(lán)?！币黄?/strong>
近期，關(guān)于鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策密集落地，今年7月，住建部發(fā)文，鼓勵(lì)民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，選取廣州、深圳、南京等12個(gè)城市開展首批試點(diǎn)。北京、杭州等城市在土地市場(chǎng)上出新規(guī)，要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房。從國(guó)家層面上，更是頻頻吹風(fēng)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)看似一個(gè)即將要被做大的蛋糕，對(duì)于未來前景，“藍(lán)?！睅缀醭蔀闃I(yè)內(nèi)人士共識(shí)。
據(jù)了解，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主體大致可分為三類：一是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等；二是酒店集團(tuán)做的公寓，像如家的逗號(hào)公寓、華住的城家公寓等；三是房地產(chǎn)企業(yè)旗下的公寓，如萬科的泊寓和世聯(lián)行旗下的紅璞公寓等。
上海公寓企業(yè)聯(lián)盟研究數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)出租房約有1億套，其中超過90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)的居住用房不足1%。
優(yōu)帕克集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)官楊劍凌表示，認(rèn)同未來15年，長(zhǎng)租公寓整體市場(chǎng)占有率將提升至20%左右的觀點(diǎn)，無論對(duì)于租房服務(wù)運(yùn)營(yíng)提供商，還是將要進(jìn)入的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商，都有很大的發(fā)展空間。
在報(bào)告中，鏈家地產(chǎn)也描繪了一片租賃藍(lán)海，預(yù)計(jì)到2020年、2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。
正因?yàn)槿绱?，面?duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)藍(lán)海，越來越多的房企想從中分羹。
2015年萬科上海正式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，萬科旗下公寓品牌“泊寓”已在上海、廣州、廈門、合肥等多地布局。世聯(lián)行旗下“紅璞公寓”2015年8月落地廣州，后在武漢、杭州、南京、成都等20個(gè)城市拓展。龍湖地產(chǎn)在2016年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上首次公開表態(tài)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，計(jì)劃3年內(nèi)布局300處。綠城服務(wù)則在2015年12月與成都長(zhǎng)租公寓品牌優(yōu)客逸家，共同注資成立浙江綠城優(yōu)客資產(chǎn)管理有限公司。
除此之外，招商、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽光城等多家房地產(chǎn)開發(fā)商也開始介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，紛紛下海，搶先構(gòu)筑起自己的房屋租賃服務(wù)市場(chǎng)。在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)這條賽道上，將有更多的房企打算起跑。
但鏈家研究院院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租賃市場(chǎng)并不會(huì)迎來“快速爆發(fā)期”，而是存在穩(wěn)態(tài)的增長(zhǎng)空間，租賃市場(chǎng)是相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)，內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律是既定的，因?yàn)槟贻p人的支付能力處于相對(duì)穩(wěn)定水平，租金支付能力是租賃市場(chǎng)發(fā)展不可跨越的因素，因此租賃需求的釋放是穩(wěn)定有節(jié)奏的。
行業(yè)蛋糕很大 但誰都不知道從哪能切下來
“市場(chǎng)是藍(lán)海，運(yùn)營(yíng)端是紅?！保瑑?yōu)帕克集團(tuán)北京分公司副總經(jīng)理喬宥勝坦言，大家都涌入到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是看好未來藍(lán)海的空間，但目前大家都在積極處理處在紅海的發(fā)展方案。
目前長(zhǎng)租公寓服務(wù)運(yùn)營(yíng)商較多，但沒有一家敢稱盈利，運(yùn)營(yíng)端確實(shí)不賺錢，喬宥勝稱，只有成都優(yōu)客逸家聲稱，在刨除資本成本后略微盈利1%，“整個(gè)行業(yè)面臨的蛋糕很大，但誰都不知道從哪能切下來”。
“利潤(rùn)收益低下”橫梗在行業(yè)發(fā)展道路之上，長(zhǎng)租公寓在有的房企看來是利潤(rùn)增長(zhǎng)下一極，在有的房企看來卻有如雞肋。
融集團(tuán)首席營(yíng)銷官?gòu)垘r直言，“也許會(huì)涉足，但不會(huì)涉足特別深”，在他眼里，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)就如同房屋建造，房屋設(shè)計(jì)，房屋銷售等房地產(chǎn)市場(chǎng)上中下游中的一個(gè)環(huán)節(jié)，可以直接“外包”出去，由其他更為專業(yè)的企業(yè)來賺取這部分利潤(rùn)。而融僑放棄這部分利潤(rùn)的最主要原因在于，“盡管房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率在下降，但是因?yàn)榭偭看螅麧?rùn)仍然很高”，與此相比，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是一件“不怎么掙錢的事”。
同樣地，作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商，四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司總裁張巧龍也稱，堅(jiān)定看好房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展前景，“長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展未來對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的沖擊目前仍難以估量”，盡管近年來行業(yè)整體增速在下降，但總量仍然很大，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展，對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)仍然很看好。
與此前房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，長(zhǎng)租公寓只能稱得上是“賺慢錢”行業(yè)。
租賃市場(chǎng)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)一線城市房屋租金回報(bào)率只有1.5%，處于較低水平。但“租金回報(bào)率低不代表租賃市場(chǎng)沒有前途”，楊現(xiàn)領(lǐng)分析，租金回報(bào)率低是表面上的，核心在于能否把每平米空間價(jià)值和使用價(jià)值創(chuàng)造出來，如一線城市租房狀態(tài)以合租為主，如果房屋空間得到有效釋放，租金回報(bào)率將高于目前的1.5%；另外，租金回報(bào)率是動(dòng)態(tài)的，按每年近8%速度復(fù)合型增長(zhǎng)，那么5年后租金回報(bào)率與今天相比，不可同日而語。
“在運(yùn)營(yíng)過程中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)管理房間數(shù)量少于1000間時(shí)，公司可以實(shí)現(xiàn)盈利，但當(dāng)管理房間數(shù)量超過1000間時(shí)，公司利潤(rùn)消失了。很多企業(yè)難以突破1萬間門檻，解決規(guī)模擴(kuò)張難題與陷阱要靠系統(tǒng)、靠技術(shù)、靠數(shù)據(jù)、靠互聯(lián)網(wǎng)”，租賃運(yùn)營(yíng)至少需要投入10年的精力，楊現(xiàn)領(lǐng)稱。
楊劍凌也表示，“長(zhǎng)租公寓行業(yè)不是一個(gè)暴利行業(yè)，適合中長(zhǎng)期發(fā)展，需要有一定的耐心和運(yùn)營(yíng)能力，才可能走到爆發(fā)的那一天”，企業(yè)不應(yīng)該急功近利，應(yīng)該把眼光放到15年這樣一個(gè)長(zhǎng)周期來看。
細(xì)分市場(chǎng)研究 可行性研究 商業(yè)計(jì)劃書 專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研 兼并重組研究 IPO上市咨詢 產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃 十三五規(guī)劃
中研網(wǎng) 發(fā)現(xiàn)資訊的價(jià)值
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