貓寧公寓聯(lián)合創(chuàng)始人羅立華的感受是，加入深圳長租公寓運營大軍的人數越來越多了。他預判，2017年是爆發(fā)期的尾巴，2018年深圳長租公寓市場將進入收縮期。

　　藍、紅海的邊界是模糊的，長租公寓運營商盈利和虧損的狀態(tài)也會隨時切換。從品牌開發(fā)商、房地產服務商前仆后繼地布局長租公寓來判斷，長租公寓市場應是一片藍海。但這些運營機構、資金、人士不計后果的介入也可能使長租公寓提早變成紅海。

　　深圳長租公寓數量爆發(fā)

　　端午節(jié)前，深圳本地一名長租公寓運營商的創(chuàng)始人在朋友圈炮轟一家龍頭房企不顧成本打價格戰(zhàn)，“69元一平方米在我們旁邊租的樓，放下裝修成本不說，一間房(約25平方米)租金成本就1700元左右，對外標價2080元，實際租1680元?！?/p>

　　這個公寓在深圳的關外，寶安區(qū)福永。記者不完全統(tǒng)計發(fā)現，福永當地的城中村農民房單間價格在1600～2100元之間，長租公寓1680元/間的價格低于當地多數農民房租價水平。

　　這是當下深圳長租公寓市場的現狀，獲取房源的代價高，但市場租金低，成本和收益水平失衡。這并非長租公寓運營商愿意看到的結果。

　　長租公寓以重裝改造能力、提升居住體驗、品牌溢價力和服務水平與傳統(tǒng)的二房東模式區(qū)分開，并以圈層性賦予社交功能。

　　深圳首個長租公寓品牌是在2012年創(chuàng)立的協(xié)縱公寓，房源分布在坂田、羅湖等片區(qū)，房源數量千套左右。由于并未受到租賃市場和房地產業(yè)界的重視，深圳長租公寓彼時處于萌芽狀態(tài)，在此后兩年的發(fā)展接近空白。而同在2012年，YOU+國際青年公寓全國首店在廣州投入運營，并因獲得雷軍1億元的融資而引爆地產界的討論。

　　深圳長租公寓市場是從2014年開始的，2015年和2016年是爆發(fā)期。運營商們多數在2015～2016年帶著資金和熱情進入這個行業(yè)。

　　YOU+就是在2015年進入深圳市場的。同期，微家公寓、Warm+公寓、窩巢夢公寓、貓寧公寓、V客青年公寓、樂豆公寓等本土品牌相繼出現，它們的規(guī)模從數十家到上千家不等，資金成本從百萬元到上億元。

　　目前暫未關于深圳長租公寓房間數量的官方數據。據深圳最大的青年公寓租賃平臺合屋統(tǒng)計，目前全市的長租公寓運營商已接近100家。羅立華對市場存量有過粗略統(tǒng)計，他告訴記者，“包括有自己運營品牌的和沒品牌的，目前深圳長租公寓的數量約為10萬間。”

　　數量爆發(fā)的惡果是，獲取項目的價格越來越高。而市場租金并無改善，為了搶得客戶，個別運營商不惜虧本經營，畢竟相比空置，打折出租的方法相當于止損。

　　世聯(lián)行有意成為全國最大的集中式公寓運營商。截至2016年末，世聯(lián)行的公寓業(yè)務已落地全國20個城市，簽約超過2萬間，其中已開業(yè)運營的房間數近5000間。而世聯(lián)行在深圳市場的應用攻略是“謹慎推進”。

　　深圳并非世聯(lián)行布局長租公寓業(yè)務的理想城市，相比之下，同為一線城市的廣州更具發(fā)展機會。世聯(lián)行總經理朱敏告訴記者，在深圳發(fā)展長租公寓的難處在于集中式物業(yè)很少，房源獲取成本很高，而廣州拿房成本是深圳的一半，而租金卻相差不大。

　　整合期的擔憂

　　廣深之間，長租公寓發(fā)展的土壤差異同樣體現在萬科的業(yè)務布局上。

　　萬科公寓業(yè)務統(tǒng)稱為“泊寓”。但就泊寓而言，其于廣州市場的發(fā)展遠比深圳出色。廣州萬科提供的數據顯示，泊寓目前在廣州開業(yè)項目16個，籌建中項目17個，房源數據超過萬套，市場占有率第一;而在深圳，泊寓目前僅開張了科技園店、福永店、坂田星火店三個項目。

　　公寓獲取途徑大體分為城中村農民房、村委統(tǒng)建的小產權房或股份公司物業(yè)、廠房、幫政府代建、跟一些有物業(yè)的公司合作五種，運營商可根據不同城市的特點靈活適應。

　　在深圳，城中村農民房和廠房是運營商最常見的房源獲取途徑，但去年末開始，廠房改公寓的大門已經被半掩上。至今年1月，寶安區(qū)正式印發(fā)整治廠房改公寓的通知，在區(qū)范圍內打擊相關行為。

　　深圳市內多名長租公寓運營人士表示了擔憂，一旦廠房改公寓的整治行動從寶安延伸到其他區(qū)，行業(yè)將遭受重創(chuàng)。一名在深圳擁有長租公寓房源將近千套的運營商表示，“現在不敢盲目擴張，有部分原因是出于政策風險的考慮。”

　　而另一部分原因是出于對回報周期和空置率的擔憂。

　　在全國范圍內，據世聯(lián)行以純租金差計收入的情況所進行的測算，運營一間公寓的稅前利潤率在其運營第一年預計會虧損30%～40%，第二年可基本實現盈虧平衡，第三年開始逐步盈利，而單個十年以上公寓項目的平均稅前利潤可以接近15%。

　　廣州泊寓總經理張成皓告訴記者，“目前計算回正的時間較長，一般項目在6到7年左右?！绷_立華表示，在深圳，3.5年至4年的回報周期較為理想。

　　但理想的回報周期不易實現，因為深圳長租公寓的空置率正在上升。羅立華說，“我見到的最高空置率的公寓大概為53%。”

　　如果空置率持續(xù)升高，出租率無法改善，公寓將難以實現盈利?！斑\營商一般以租賃方式獲取房源，跟房東簽約5年(行業(yè)內多數是5～10年)，合約期內，即使虧本了公寓還是得繼續(xù)，但運營方不會再投入資金維護，這樣會導致設施壞了但運營商不維修損害租客居住環(huán)境的事情出現，之后出租率會再下降，陷入惡性循環(huán)?！?/p>

　　在此期間，終止虧損的方法是被第三方收購。

　　世聯(lián)行董事長陳勁松認為，現在是長租公寓的碎片整合期。目前最大規(guī)模的公寓也無法做到全國性，而是有選擇地分布在幾個城市。而行業(yè)整合的速度將取決于大大小小二房東們的瘋狂程度。