自北京“3·17”開始的這輪史上最嚴(yán)樓市調(diào)控風(fēng)暴已經(jīng)持續(xù)半年，全國樓市經(jīng)歷了從高燒到降溫的過程，不僅成交量增速下滑，房價(jià)漲幅也明顯回落。與此同時(shí)，調(diào)控政策從限制需求為主向供需雙向發(fā)力轉(zhuǎn)變，租購并舉的樓市格局正在逐漸建立。
樓市調(diào)控效果明顯，未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢將如何？
量價(jià)漲幅持續(xù)回落
國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，全國商品房銷售面積和銷售額同比分別增長12.7%和17.2%。與1~2月份的年內(nèi)高點(diǎn)相比，降幅分別達(dá)到12.4個(gè)百分點(diǎn)和8.8個(gè)百分點(diǎn)。成交量的持續(xù)下滑帶來了成交價(jià)格的調(diào)整。目前，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲的局面得到了控制，投機(jī)性、投資性的購房需求大幅減少，三四線城市房地產(chǎn)去庫存工作也在有效推進(jìn)。
以全國房價(jià)最堅(jiān)挺的北京為例，目前的狀態(tài)是住宅成交量持續(xù)低迷，不僅新房價(jià)格連續(xù)11個(gè)月環(huán)比不增長，二手房價(jià)格更是連續(xù)3個(gè)月領(lǐng)跌全國。深圳8月新房成交均價(jià)自去年10月以來已連續(xù)11個(gè)月下降，近期市場觀望情緒仍然存在。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受記者采訪時(shí)表示，“3·17”以來的這輪調(diào)控效果比較明顯，新老熱門城市出現(xiàn)了不同程度的降溫，其中，降溫最明顯的是北京和環(huán)京地區(qū)，也就是“京津冀大板塊”調(diào)控效果最好，領(lǐng)跌全國。
不過，楊紅旭同時(shí)指出，熱點(diǎn)城市中的杭州在調(diào)控升級(jí)后繼續(xù)偏熱，部分弱二線、三四線、東北和西南省會(huì)城市、中西部的地級(jí)市還在輪動(dòng)上漲，這些城市調(diào)控沒有升級(jí)，成交還很活躍，價(jià)格也在不同程度的上漲狀態(tài)，需要引起關(guān)注。
供需雙向發(fā)力調(diào)控
與以往的更多在需求端的調(diào)控不同，“3·17”這輪調(diào)控在供需兩端雙向發(fā)力，前期限購、限貸、限價(jià)、限售、限商等需求端的限制措施密集出臺(tái)，后期增加供地、鼓勵(lì)租賃等政策不斷出臺(tái)。
7月份以來，東莞、九江、贛州、蘭州、西安等部分城市繼續(xù)出臺(tái)限購升級(jí)政策，近期央行和銀監(jiān)會(huì)又嚴(yán)打首付貸和消費(fèi)貸等違規(guī)資金流入樓市，進(jìn)一步抑制投資投機(jī)需求。與此同時(shí)，除了各地陸續(xù)公布供地計(jì)劃，從12個(gè)人口凈流入的大中城市開展住房租賃試點(diǎn)，到各地落實(shí)出臺(tái)住房租賃扶持政策，再到13個(gè)城市開展集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)等，也是為了擴(kuò)大商品房的供應(yīng)，分流一部分需求。
“樓市降溫是綜合因素，既有中央定調(diào)"房住不炒"、抑制資產(chǎn)泡沫，中央部委推動(dòng)樓市調(diào)控、貨幣收緊的因素，也有地方政府響應(yīng)號(hào)召、維護(hù)大局、強(qiáng)力限價(jià)的因素，同時(shí)供應(yīng)減少、量縮價(jià)穩(wěn)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷接受記者采訪時(shí)說。
楊紅旭則認(rèn)為，金融秩序的整頓和收緊是影響這輪樓市降溫的核心因素，住房租賃不能簡單理解為短期調(diào)控政策，而是長效機(jī)制的建設(shè)，租售并舉是長期方向，現(xiàn)在把租賃的短板補(bǔ)上，增加供給，促進(jìn)交易，規(guī)范市場秩序，更好的讓房屋回歸居住屬性，對(duì)房價(jià)長期利空。
對(duì)于未來的樓市走勢，歐陽捷認(rèn)為，調(diào)控讓需求變成緩釋膠囊，去化周期可控，成交量控制在合理水平，資產(chǎn)泡沫不至于快速膨脹，房價(jià)也不會(huì)大幅下跌，不會(huì)大起大落，房地產(chǎn)市場未來會(huì)平穩(wěn)向下走，房地產(chǎn)發(fā)展周期被拉長，樓市不會(huì)再有火熱的夏天，但也沒有寒冷的冬天，樓市發(fā)展更加趨于平穩(wěn)、健康。
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