美聯(lián)儲加息_加息是加的什么息_對中國樓市有什么影響

• 2018年3月29日 HaoChenChong來源：房天下 218 6
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  2018-2023年中國智慧城市建設(shè)行業(yè)市場全景調(diào)研與競爭格局研究報告

  目前全球已啟動或在建的新型智慧城市達1000多個，從在建設(shè)數(shù)量來看，中國以500個試點城市居于首位，形成了數(shù)個大型新型智慧城市群，成為全球建設(shè)規(guī)模最大的新型智慧城市國家。中國新型智慧城市2...

最近，中美進入互懟狀態(tài)。幾天前美國總統(tǒng)特朗普簽署對歐盟、澳大利亞、加拿大、墨西哥、阿根廷、韓國和巴西的鋼鋁關(guān)稅豁免。

最近，中美進入互懟狀態(tài)。幾天前美國總統(tǒng)特朗普簽署對歐盟、澳大利亞、加拿大、墨西哥、阿根廷、韓國和巴西的鋼鋁關(guān)稅豁免，至此，絕大多數(shù)美國鋼鋁的進口來源國都得到了豁免，然而豁免名單中并沒有中國。

孤立主義影響下的中美關(guān)系再次蒙上陰影，但與中國房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度更高的美國最新政策，其實是美聯(lián)儲宣布將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間上調(diào)25 個基點，從1.5% 至1.75%。

這是美聯(lián)儲今年以來首次加息，雖然看上去符合市場普遍預(yù)期，但是，這將遠距離撼動中國房地產(chǎn)，大家需要保持高度警惕和注意。

美國動作后，中國央行進行了100 億元7 天期逆回購操作，中標利率上調(diào)5 個基點至2.55%。這次加息不是調(diào)整「銀行存貸款基準利率」，而是調(diào)整貨幣市場利率。通過調(diào)高央行給金融機構(gòu)融資的利率，來引導(dǎo)市場利率上行。

看到這個新聞之后，說實話，樓小姐看得也是一知半解，美聯(lián)儲加息到底是什么，帶著下面這些問題往深里扒扒看美聯(lián)儲加息對中國樓市會產(chǎn)生哪些影響。

1.美聯(lián)儲是什么?

2.加息到底是加的什么「息」?

3.加息的影響是什么?

4.加息對中國樓市有什么樣的影響?

美聯(lián)儲是什么?

美聯(lián)儲(聯(lián)邦儲備系統(tǒng))是美國的中央銀行體系，主要職責(zé)類似于中國人民銀行。利用貨幣政策工具調(diào)節(jié)金融市場，或者說拯救金融市場。與全世界大多數(shù)「央媽」一樣，控制通脹和刺激就業(yè)。

美聯(lián)儲的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計是全世界最復(fù)雜的，這是因為其制度設(shè)計的初衷是為了使美聯(lián)儲能夠保持一定獨立性，不為個別集團控制，能夠相對公正地代表各個地區(qū)的利益集團的利益。

如何保持獨立性呢?

聯(lián)邦儲備委員會由7 名委員組成，其成員由美國總統(tǒng)提名，參議院批準。為了防止總統(tǒng)操控聯(lián)儲，委員任期長達14 年，且原則上不允許連任。然而在實際操作中，聯(lián)儲委員經(jīng)常在任期滿之前就自動辭職，并由總統(tǒng)再次提名、參議院批準而獲得實際連任?？偨y(tǒng)從7 名委員中任命1 名主席，主席任期4 年，可以連任。一旦某屆主席被免職，其他委員必須同時退出委員會，這樣規(guī)定是為了避免前任主席出于政治考量或私人利益而憑借自己在聯(lián)儲中的影響力架空新任主席。

救金融市場的三種重要的道具分別是法定準備金、公開市場操作以及貼現(xiàn)率(再貼現(xiàn)率)。這三種貨幣政策，都是針對的銀行。

1.法定準備金

舉個例子來說，銀行如果要吸收10000 元的存款，就要在美聯(lián)儲存入1000 元。不能讓銀行把錢都貸出去，類似于保證金。要求存入的比例就是法定準備金率。

2.貼現(xiàn)率

這個不太好解釋，用個例子說吧，假如某個公司有一筆工程款還得1 年才能收回來，而現(xiàn)在又需要錢給工人發(fā)工資，于是拿著合同去找銀行借錢，銀行看到這個待收款后，就爭取貸款給這個公司，并約定利息是多少，這個利息就是貼現(xiàn)率?？墒侨绻龅教厥鈺r期，銀行也沒錢了，就要朝美聯(lián)儲要錢，于是銀行把這個憑證給美聯(lián)儲留下，美聯(lián)儲也給銀行定個利息，這個利息就是再貼現(xiàn)率。

3.公開市場操作

就是美聯(lián)儲通過買賣國債來調(diào)控銀行間市場的拆借利率，繼而影響市場的利率水平。

總之，這三種手段，最終都是通過調(diào)控金融市場中最核心的貨幣利率方式來調(diào)控社會流通貨幣總量。

加息到底是加的什么「息」?

樓小姐的第一反應(yīng)是，這個「息」是存款利息和貸款利息嗎?

其實不然，加息調(diào)整的是「美國聯(lián)邦基金利率」(Federal Funds Rate)，銀行向美聯(lián)儲拆借時的利率。銀行間拆借利率是指假如銀行沒錢了，銀行之間借錢時支付的利率。萬一所有銀行都沒錢了，互相之間借不出來，只能問美聯(lián)儲借時，所支付的利率就是美國聯(lián)邦基金利率了。

這個利率就是前面說到的美聯(lián)儲貨幣政策之一「公開市場操作」的調(diào)控目標。這個利率調(diào)整后，就會直接影響銀行業(yè)的資金成本，繼而擊鼓傳花一般影響到工商企業(yè)，進而影響到我們的消費和投資和國民經(jīng)濟。

原理大概是這個樣子的：

美聯(lián)儲降低其拆借利率，商業(yè)銀行之間的拆借就會轉(zhuǎn)向商業(yè)銀行與美聯(lián)儲之間，因為向美聯(lián)儲拆借的成本低，整個市場的拆借利率就將隨之下降。

降利率好操作，如果美聯(lián)儲提高拆借利率呢?銀行可以不向它借，向其他銀行借，聽任美聯(lián)儲的拆借利率孤零零地「高處不勝寒」。當(dāng)然美聯(lián)儲肯定不是善茬，這時就開始動用「公開市場操作」這一手段，在公開市場上拋出高息國債，吸納金融市場過剩的超額貨幣，造成同業(yè)拆借市場的資金緊張，迫使銀行間拆借利率與美聯(lián)儲的拆借利率同步上升。因為美聯(lián)儲有這樣干預(yù)市場利率的能力，其反復(fù)多次的操作，就會形成合理的市場預(yù)期，這時候，只要美聯(lián)儲宣布提高自己的拆借利率，整個市場就會聞風(fēng)而動，也不需要銀行做什么操作了，老老實實跟著上調(diào)就行了。

加息的影響是什么?

對美國來說，加息導(dǎo)致：

1. 美元從世界各地回流本土

美國加息，簡單說，是美國銀行存錢利息增加，由于美元是國際貨幣，美元覆蓋全球國際貿(mào)易，會造成美元回流。

2. 吸引資本流向美國

資本都是逐利的，假如一個地方利益給的更高，自然會有更多資本流向那里，其他地區(qū)就會錢少物多，物價下跌，容易傷害其他國家的企業(yè)、造成經(jīng)濟動蕩，比如我國。

3. 美元升值

加息后，市場上的美元少了，物以稀為貴，美元也就更值錢了。

對我國來說，加息會導(dǎo)致：

1. 人民幣貶值壓力加大

美元加息，美元更值錢了、漲了，人民幣和美元的利率差也就變動，匯率差加大。利率調(diào)高的美元，貨幣升值，人民幣相對就要貶值。

2. 國內(nèi)資金流出意愿增強

對比原來的利率差，美元升值，美元利率相對更高，那些一心想套利的資本，會選擇什么呢?追逐利益是資本的天性，嘴上不說，已經(jīng)動了心思：把錢挪到收益更高的國家。而且，美國這次下了大招，加息 減稅 縮表，讓美元更值錢，誘惑更大，資金出走的動力更強了。

3. 投資環(huán)境變冷

資金流出，比如外資撤回，正在觀望的資本流走，不止國內(nèi)的投資環(huán)境預(yù)冷，倒霉的是個人，失業(yè)的人也會上升。

4. 央媽加息概率增加

為了留住資本、防止流出，咱們只能狠狠心、咬牙跟上加息的節(jié)奏。

加息對中國樓市有什么樣的影響?

手里拿著一手貨源(貨幣)的大大小小的銀行們，也是開門做生意的，凡事要掂量個回報、風(fēng)險。其實，風(fēng)險和流動性也成正比。流動性高，資金使用期限短，風(fēng)險低;流動性低，夜長夢多，期限長，難免遇到各種幺蛾子，風(fēng)險自然高。

銀行掂量著收益和流動性，既想著怎么把一手貨源賣出去(放貸)，又擔(dān)心明年錢荒，自己的流動性成問題。所以，有個趨勢，從下半年至今，也是因為貨幣偏緊縮、流動性降低帶來的：放貸這門生意，銀行越來越不愿意做了。

房貸，畢竟是一個二三十年的生意，周期太長，流動性又差。而且，收益方面，不如拿錢去買國開債，畢竟現(xiàn)在國開債利率開始追上，而且買它不用資金占用，賠錢的風(fēng)險也不用銀行擔(dān)著。房貸不一樣，假如20 年后，房子不值錢了，買房的違約了，這個損失銀行自己擔(dān)。

因此，銀行這邊對房貸申請的態(tài)度：要么，漲價，提供放貸利率，漲個20%、50%，買房的，你要貸就貸;要么，直接降低審核通過率，這生意我不做了。

事實上，你口袋里的錢就這樣悄悄地飛走了!

所以，對于買房者來說，想買或者已買房的，壓力會更大。還沒上車、想要買房的剛需們，房貸更貴了，而且銀行還不一定貸給你。已經(jīng)上車的，也不要高興，畢竟明年大概率要提高基準利率。

先來看房貸利息怎么定的：最開始，「央媽」會公布一個基準利率，銀行的房貸利率參照這個調(diào)整，但不會相差太大，畢竟「央媽」看著呢。比如，目前「央媽」規(guī)定，五年期以上商業(yè)貸款基準利率4.9%，銀行可以「看心情」給你友情價九折到4.4%，也能漲個一成到5.4%。所以，央行基準利率和銀行的房貸利率基本是正相關(guān)。如果「央媽」加息，基準上調(diào)，批發(fā)的一手貨源都漲價了，銀行們放的房貸利率、也會上調(diào)。

如果你買房早，也不要太開心，后面的月供也會會受到影響。不過，每月還款的變化，還是要看具體貸款合同約定。比如銀行和你約好，房貸折扣不變，那無論外界怎么變，都與你無關(guān)，月供還是原來的數(shù)。但這是一種理想、完美的情況。實際上，大部分是這樣：利率變動頻繁，房貸合同大多有一條「房貸重新定價條款」：每年1 月，銀行有權(quán)根據(jù)當(dāng)前的最新基準利率，重新調(diào)整你的房貸利率。

同時，住房公積金利率也會跟著調(diào)。舉個例子：2016 年1 月，你貸款買房，房貸利率4.9%，等額本息還款，還30 年，你的月供是4900 元。到了2017 年3 月，央行一年內(nèi)加息5 次，基準利率也從4.9% 變成6.15%，利率上浮20%。那么，到了2018 年(加息第二年)1 月，你的房貸利率會同步調(diào)整成6.15%，每個月要多還幾百塊。

這幾年房價大漲，和信貸政策寬松有關(guān)系，炒房成本低。2017 年的房地產(chǎn)調(diào)控，也是用了信貸這一招。所以，美聯(lián)儲一加息，將變相導(dǎo)致中國貸款更難，房價勢必會有大概率繼續(xù)下行。不過，房貸這件事，基本上一貸就是二三十年，在這么長的周期內(nèi)，你一定會經(jīng)歷幾次加息，幾次降息，貸款利率也會跟著調(diào)整。所以，遇到加息也不必慌張。

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