北京發(fā)布《關于加強限房價項目銷售管理的通知（征求意見稿）》

• 2018年5月10日 ZhangHongYuan來源：北青網-北京青年報 374 17
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  2018-2023年中國房地產資產置換市場深度全景調研及“十三五”發(fā)展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產資產置換行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企...

市住建委發(fā)布《關于加強限房價項目銷售管理的通知(征求意見稿)》(下稱《通知》)，《通知》規(guī)定：限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設單位按限價規(guī)定自行銷售;比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

北京發(fā)布征求意見稿

市住建委發(fā)布《關于加強限房價項目銷售管理的通知(征求意見稿)》(下稱《通知》)，《通知》規(guī)定：限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設單位按限價規(guī)定自行銷售;比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。限房價項目轉化為共有產權房的需要搖號購買。

約20%限價房將轉為共有產權房

在去年樓市調控新政中，北京推出了“限房價?、競地價”的土地出讓方式。在土地出讓時就限定了未來住宅的入市價格。去年北京出讓的地塊中，除了共有產權住房用地外，其他地塊大都采用了“限房價、競地價”的方式出讓。這意味著市住建委的《通知》將影響去年除共有產權房項目之外的其他出讓地塊。限價房與共有產權房的銷售規(guī)則具有很大的不同，比如銷售針對特定的人群，以及需要搖號。

按照《通知》規(guī)定，如果限房價項目的比值高于85%這一設定比例，則由開發(fā)商面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房。按照限房價項目相關規(guī)定，要在取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。而不高于85%則轉化為共有產權項目，按照共有產權房的銷售規(guī)則進行。

經初步測算，在85%的設定比例下，目前已推出的限房價地塊80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售。這意味著只有大約20%限價房項目將被轉化為共有產權房。而85%的比例也不是固定不變的，在實施過程中，將根據房地產市場的實際情況變化等進行動態(tài)調整。

銷售限價與評估價比值可適當調整

《通知》規(guī)定：收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購，其中項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售;具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

《通知》明確了限房價項目收購的具體操作，規(guī)定：一是在限房價項目辦理施工許可后，即可對該項目可售住房的市場價格進行評估;二是市保障房中心收購限房價項目時應在限期內向開發(fā)建設單位付清全部收購款;三是確定收購與否的銷售限價與評估價比值，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

新政起到了“雙防雙?！钡淖饔?/strong>

北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，《通知》“雙防雙?！?，扼制炒房，確保限房價項目住房是用來住的。限房價項目是按本市“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設項目，之所以說這個文件起到了“雙防雙保”的作用，體現在：“雙防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利;“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善型家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。

中央財經大學法學院院長尹飛表示，《通知》收購差價較大的限房價項目轉化為共有產權住房的做法，符合法律規(guī)定。共有產權住房是政策性的商品住房，限房價項目也具有政策性。收購部分限房價項目作為共有產權住房，打通了限房價項目和共有產權住房的通道。

焦點

剩余房源可向無房家庭銷售

近期，各地不時有新聞報道，一些限價房項目采取公開搖號的方式。甚至一些項目引發(fā)了市民排隊搶購。北京為何不采取這種搖號方式銷售限價房呢?北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投機客必然趨之若鶩，如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了炒房牟利的工具。目前看，即便像有些城市那樣采用公開搖號的方式，但巨大的獲利空間還是會吸引大量的購房人參與搖號，其中很多購房人都是本著“買到即賺到”，而非真正需要房子住的動機參與的，導致了真正自住的剛需家庭最終能購買到的概率大大降低。

如果由政府收購過來作為共有產權住房再公開搖號銷售，并且購房后再賣二手房也只能面向符合共有產權住房購買條件的家庭轉讓，大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者也就沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸房住不炒的目的。不然，部分銷售限價與評估價相比價差較大的限房價項目，銷售時就會產生將利益簡單地一次性地轉移給新房購房人的問題。

同時，收購價差較大的限房價項目轉化為共有產權住房，除了保障真正需要“住”而非投資獲利的居民家庭，《通知》還通過項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售共有產權住房，較好地落實了“職住平衡”。

另外，《通知》還規(guī)定，具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平方米的大戶型住房，還可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。這種做法，反映了對改善型家庭住房需求的兼顧，不僅是必要的，而且是科學的，因為隨著經濟的發(fā)展和居民家庭收入的提高、二孩兒政策的放開等，確實有一定數量的家庭需要改善住房條件，政府住房政策也應給予合理的支持。

關注

85%的設定比例依據是什么

北京房協副會長、秘書長陳志表示，?85%的設定比例是適度的、合理的。為什么部分限房價項目上市時銷售限價與同地段房屋市場價會產生較大差價?主要有以下幾個方面：一是政府推出這個土地出讓方式，是為了控制土地出讓價格、防止出現“地王”，所以有必要適當壓低住房銷售限價;二是為引導項目周邊的在售新房項目及二手房房主理性定價，扼制房價上漲，也需要在一定程度上控制銷售限價，特別是一些在土地出讓時周邊沒有在售新房，銷售限價主要是參考了周邊二手住房當時的成交均價。從北京房地產市場運行的實際情況看，2017年12月全市二手住房成交均價比最高的3月下降13%，表明了限房價項目銷售限價對引導住房價格趨于理性確實發(fā)揮了積極的作用。

但另一方面，在個別核心區(qū)域，或因市場環(huán)境變化產生的新的熱點區(qū)域，部分限房價項目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價差?！锻ㄖ犯鶕斍笆袌鲂蝿?，兼顧各方利益，明確了限房價項目收購轉化為共有產權住房的設定比例為85%。如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定;如果設定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉化而來的共有產權住房的價格相對直接推出的共有產權住房的價格還是較高。