蘇州2018年房價(jià)預(yù)測(cè) 目前蘇州二手樓市持續(xù)上漲 蘇州房價(jià)還能再漲嗎

• 2018年5月10日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 995 63
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企...

　　蘇州房價(jià)走勢(shì)（新房）

　　蘇州05月新房均價(jià) 19108 元/m2 環(huán)比上月增長 ↑ 0.25%

　　蘇州04月新房均價(jià) 19060 元/m2

　　蘇州當(dāng)前在售樓盤 273 個(gè)

　　蘇州房價(jià)走勢(shì)（二手房）

　　蘇州5月二手房均價(jià) 15609 元/m2

　　蘇州4月二手房均價(jià) 15595 元/m2

　　環(huán)比上月上漲 0.09% ↑，同比去年同期下跌 1.24% ↓

　　房價(jià)是人們一直非常關(guān)心的話題，尤其是那些剛需客，想要在大城市定居，就必須要擁有屬于自己的一套房，而且房價(jià)對(duì)于普通上班族來說，是個(gè)非常巨大的數(shù)字，稍微上漲一點(diǎn)，有可能就是上班族一年的工資。

　　一、2018蘇州房價(jià)會(huì)漲嗎

　　去年10月3日出臺(tái)限購令至今已經(jīng)一年了，蘇州樓市也多少受到了這一政策的影響。從房天下的相關(guān)成交數(shù)據(jù)來看，十月份最新的二手房參考均價(jià)為22564元/m2，環(huán)比9月下跌0.07%，同比去年十月上漲3.75%，總體上是穩(wěn)中有升。

　　總的來說，這一年里，蘇州主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入“平穩(wěn)”的階段：相較去年成交量大幅下滑，樓市逐漸“退燒”，整體市場(chǎng)走勢(shì)趨于平穩(wěn)；供需雙方的心態(tài)平穩(wěn)，捆綁銷售、擠爆售樓處、全款買房、關(guān)系買房、日光、月光等現(xiàn)象不見了。相反，卻出現(xiàn)了一些遲遲不開盤或者靜悄悄開盤的樓市現(xiàn)象。調(diào)控?zé)o疑起到了該有的成效。估計(jì)2018年房價(jià)上漲的可能性不大。

　　二、蘇州房價(jià)預(yù)測(cè)

　　接下來蘇州的樓市還會(huì)不會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，目前整個(gè)市場(chǎng)都在觀望，也許這就是為什么市場(chǎng)的成交量急劇下滑的原因。至于蘇州2018年的房價(jià)，小編認(rèn)為小幅度下跌是絕對(duì)很可能的。至于原因，具體如下，看完，你就明白了！

　　1、限貸

　　蘇州房票越來越少，也越來越值錢！蘇十五條出爐后，對(duì)蘇州房貸政策重新進(jìn)行調(diào)整：受影響的主要是家里有多套住房的居民，剛需依然受到保護(hù)！隨后103限購新政中，對(duì)于限貸的規(guī)定就嚴(yán)苛了很多！首套首貸30%；購買二套（貸款結(jié)清的）首付五成；貸款未結(jié)清的，首付八成！兩套及以上的不能貸款。

　　2、限購

　　外地人在蘇州買首套需提供2年社保，且不能購買第二套住房；本地人不能購買第四套住房。吳江、昆山、太倉被綁上了戰(zhàn)車！限的是炒房投資客，保護(hù)的依然是剛需，這一年，你是被限了，還是被保護(hù)了？

　　3、限現(xiàn)房

　　源起蘇十五條：引導(dǎo)土地出讓理性競價(jià)，提高項(xiàng)目預(yù)售條件：土地出讓成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可?；境^指導(dǎo)價(jià)的10%，都要直接賣現(xiàn)房了，更別提進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間的地塊了，后來的幾次土拍，幾乎90%的地塊將來都要直接賣現(xiàn)房！而這些現(xiàn)房地塊，幾乎全是各區(qū)高價(jià)地塊，囊括了園區(qū)地王、新區(qū)地王、木瀆地王、相城地王等等。

　　蘇州各地區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　園區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　園區(qū)05月新房均價(jià) 31416 元/m2

　　吳中房價(jià)走勢(shì)

　　吳中05月新房均價(jià) 18535 元/m2

　　相城房價(jià)走勢(shì)

　　相城05月新房均價(jià) 20215 元/m2

　　吳江房價(jià)走勢(shì)

　　吳江05月新房均價(jià) 13553 元/m2

　　新區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　新區(qū)05月新房均價(jià) 17826 元/m2

　　姑蘇房價(jià)走勢(shì)

　　姑蘇05月新房均價(jià) 29666 元/m2

　　2018年蘇州房價(jià)會(huì)大跌嗎？

　　2018年蘇州的房子你不用太大的擔(dān)心它會(huì)大跌，為什么呢？個(gè)人認(rèn)為主要有一下幾點(diǎn)，

　　第一點(diǎn)：蘇州外來人口非常的多，有這個(gè)需求。

　　第二點(diǎn)：蘇州的經(jīng)濟(jì)是非常好的，現(xiàn)在是準(zhǔn)一線城市，他的經(jīng)濟(jì)有的時(shí)候比南京還要好。

　　第三點(diǎn)：蘇州政府也不會(huì)讓他降價(jià)，因?yàn)檫@個(gè)與他的政績直接掛鉤的，所以不會(huì)下跌。

　　第四點(diǎn)：蘇州現(xiàn)在的發(fā)展是很好的，還在大力發(fā)展，吸引更多的人才進(jìn)來，只要有人不斷的進(jìn)來，房價(jià)就不會(huì)有問題。

　　第五點(diǎn)：開發(fā)商也是不希望下跌的，因?yàn)橄碌怂姆孔泳筒缓觅I了，因?yàn)橹袊硕加羞@個(gè)習(xí)慣，買漲不買跌。

　　蘇州的房子既然不會(huì)大跌，那會(huì)不會(huì)暴漲呢？

　　目前蘇州房市經(jīng)過2016年和2017年上半年的一輪暴漲，房價(jià)普遍翻了一番，個(gè)別地區(qū)，如園區(qū)湖東，漲幅更大。雖然價(jià)格都上去了，但也基本透支了本地人的購買力，政府也上馬了一套限購的舉措，如增加了二套房的首付和商貸利率，限制了三套房的購置。目前看來，銀行也普遍缺錢，首套房的貸款利率也從取消折扣優(yōu)惠到普遍上漲二成，大大增加了購房成本。目前除非有重大經(jīng)濟(jì)調(diào)整，比如國家放水，再來個(gè)4000億什么的，房價(jià)暫時(shí)是漲不動(dòng)了。

　　所以，蘇州的房子最近一年不會(huì)像2016年那樣暴漲，可能一年漲1000左右還是可能的，不會(huì)一下漲幾千，那個(gè)時(shí)代過去了。如果是考慮自己住的客戶，我個(gè)人建議下手。

　　蘇州熱門小區(qū)房價(jià)走勢(shì)

　　山水華庭

　　新港名墅花園

　　海悅花園七區(qū)

　　招商小石城(小石城別墅)

　　鑫苑國際城市花園南區(qū)(虎丘區(qū))

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　　2018在蘇州該不該買房？

　　蘇州人口是流入的，但落戶政策卻在收緊；新房供應(yīng)偏少，但近年供地相對(duì)積極；貨幣呈現(xiàn)緊縮狀態(tài)。這個(gè)“基本盤”，起碼透漏出三點(diǎn)訊息：

　　1 蘇州對(duì)于外來人口的吸引力仍然在。但和北京上海一樣，蘇州已經(jīng)開始了人口管控，以前不費(fèi)力就能搞到的蘇州戶籍，正變得金貴起來。

　　2 隨著2017年拍出的土地集中入市，蘇州庫存房源會(huì)在2019年得到極大補(bǔ)充，加之現(xiàn)有政策環(huán)境下，已入市樓盤去化都比較緩慢，2018-2019年間，蘇州在售樓盤量會(huì)激增。

　　3 只要所在蘇州的限購限貸政策不撤，就必須面對(duì)高額的首付和上浮的貸款利率。不要小看了這上浮，對(duì)于炒房客開說，這意味著通過長期穩(wěn)定復(fù)合收益率跑贏銀行利率的難度，大大增加了。

　　到這里回到最初的那個(gè)問題，2018年到底該不該在蘇州買房？

　　如果你是投資，不好意思，散了吧，房地產(chǎn)流動(dòng)性逐漸被鎖死，炒房最大問題，通俗講就是短時(shí)間“沒人接盤”，實(shí)力稍微差一點(diǎn)就hold不住資金鏈了，同時(shí)利率上浮，日子也會(huì)過得很辛苦。

　　如果你是自住，相反，2018是非常合適的買房時(shí)期。橫盤調(diào)整期，開發(fā)商頂著去化壓力，促銷力度大，會(huì)變著法子給購房者好處；在二手房市場(chǎng)，觀望的、猶猶豫豫的賣家就更多了，撿漏正當(dāng)時(shí)。

　　蘇州戶籍購房者看這

　　（一）第一次購房者，最低首付比例20%不變。

　?。ǘ┮延?套住房、最低首付比例30%不變。

　　（三）有1套房且貸款未結(jié)清，最低首付款比例由40%調(diào)整為50%。

　?。ㄋ模┯?套及以上住房且貸款未結(jié)清，停止發(fā)放“三套”及以上貸款。

　　非蘇州戶籍購房者看這

　　（一）非本市戶籍買房，不受任何限制。

　?。ǘ┵I第2套房，需提供所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

　?。ㄈ┻`反限購規(guī)定或超過2套住房，不予辦理手續(xù)。

　　（四）引進(jìn)的各類外來人才，憑有關(guān)證明可購房。

　　2018蘇州的基本盤

　　我們不妨把這個(gè)模型套用在蘇州上分析下蘇州樓市的“基本盤”。

　　A 人口

　　根據(jù)蘇州市民政局最新人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年底蘇州市戶籍人口達(dá)到6910682人，與2016年底的678余萬相比，增加近13萬，增加量為2012年以來最大。

　　（2016年長三角城市人口比例）

　　具體數(shù)據(jù)為：2012：647萬；2013：653萬；2014：661萬；2015：667萬；2016：678萬；2017：691萬。

　　2015年之前增幅較為溫和，每年6-7萬，從2016年開始，逐步加速，前年增加約11萬人，去年增加近13萬。筆者分析下來，即有二胎政策的影響，也有房產(chǎn)落戶集中爆發(fā)的因素。

　　剔除這兩點(diǎn)因素影響，蘇州的戶籍人口每年也有6-7萬的增量，確實(shí)不斷呈現(xiàn)上升趨勢(shì)——說明蘇州始終是一個(gè)持續(xù)人口流入的地方。但同時(shí)我們也要清楚，從買房落戶到積分落戶，蘇州落戶政策卻在不斷收緊，蘇州積分落戶到底有多難，大家這里便不多贅述。

　　B 供需

　　供需分為兩塊，一是土地供應(yīng)，二是新房供應(yīng)。

　　土地方面，2017年蘇州的土地供8153207㎡，為近5年歷史最高點(diǎn)；新房方面，蘇州可售住宅房源常年在4萬多套徘徊，實(shí)在難言充裕?；蛟S正是因?yàn)樾路康墓?yīng)不足，蘇州才有這么大體量的土地供應(yīng)，而按照供地計(jì)劃，2018年蘇州出讓宅地，將總體與2017年持平。

　　換言之，蘇州在努力達(dá)到“供需平衡”的狀態(tài)。

　　C 金融

　　貨幣政策就像是控制火苗的柴木，越是寬松，火燒的越旺；相反，扣扣索索，收緊柴火供應(yīng)，火苗就要垂頭喪氣。

　　大環(huán)境不用多說了，看看蘇州各大銀行的房貸利率，首套房貸利率已經(jīng)普遍上浮15%，二套房利率在貸款未結(jié)清情況下已上浮至30%。

　　再看看M2，2017年在5月份貨幣增速就跌破了10%，只有9.6%。這是自1986年有統(tǒng)計(jì)以來，M2增速首次跌破10%的大關(guān)。要知道，支撐房價(jià)的是M2，是量寬，是杠桿。

　　千言萬語，現(xiàn)在的情況就是嚴(yán)控信貸，提高人們借錢的難度，降低人們對(duì)于房價(jià)的預(yù)期，收緊貨幣的流動(dòng)性，剝奪樓市的杠桿屬性，就是當(dāng)下的大趨勢(shì)。朋友們，“房住不炒”真不是鬧著玩的。

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