城市寬松落戶是房地產(chǎn)變相“松綁限購”？是否消化房地產(chǎn)庫存

• 2018年5月14日 HaoChenChong來源：房天下 1302 85
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企...

近期全國范圍內(nèi)新一輪的“人才爭奪戰(zhàn)”愈演愈烈，并且有從二線城市向三四線城市蔓延的趨勢，包括東莞、濰坊、佛山等三四線城市近來也相繼加入這場“搶人大戰(zhàn)”。

近期全國范圍內(nèi)新一輪的“人才爭奪戰(zhàn)”愈演愈烈，并且有從二線城市向三四線城市蔓延的趨勢，包括東莞、濰坊、佛山等三四線城市近來也相繼加入這場“搶人大戰(zhàn)”。這些城市都試圖通過下調(diào)其落戶門檻，提高購房、租房補貼等手段來吸引人才。然而這樣一場人才爭奪戰(zhàn)是否會傳導到房地產(chǎn)市場，限購的閘門是否正在被變相打開?這都是目前業(yè)界所關(guān)心的話題。

多地出臺人才落戶政策

事實上，從去年開始，就已經(jīng)有一批二線城市相繼放寬了人才落戶需求，而這樣的情況在近幾個月里正越來越多地出現(xiàn)。

5月8日，山東省取消高校畢業(yè)生以及具有專業(yè)職稱、技能等級人才的就業(yè)年限、社保年限、單位性質(zhì)、居住場所的落戶限制。4月22日，沈陽推出“人才新政9條”，對符合條件的中專以上學歷人才都實行先落戶后就業(yè)政策，還放寬了享受房租補貼受益群體范圍，提高了補貼標準。3月23日，西安市公安局宣布，全國在校大學生僅憑學生證和身份證即可在線落戶。3月1日，南京規(guī)定40歲以下本科生可以直接落戶……而從去年開始，武漢、成都、鄭州、長沙等地均已執(zhí)行寬松的人才落戶規(guī)定，并且取得了一定成果。

這些相繼出臺的落戶寬松政策在一定時間內(nèi)的確為上述城市帶來了大量人口流入。以最近被議論最多的西安為例，根據(jù)西安市公安局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度，西安市外遷入人口24.5萬人，而去年同期，西安市外遷入人口僅2.6萬人，這一數(shù)據(jù)取得了近10倍的增長。

側(cè)面“松綁”樓市限購

各個城市對于人才的爭奪在增加了城市高素質(zhì)人口的同時，也同樣會帶來一些問題。其中影響最為直觀的就是可能會對原本這些城市正在執(zhí)行的限購政策予以突破。

通過對比目前絕大多數(shù)二三線城市所執(zhí)行的限購政策不難發(fā)現(xiàn)，這些政策的執(zhí)行標準多數(shù)是以戶籍為衡量標準。大多數(shù)城市的購房標準都是本地戶籍可購房兩套，外地戶籍可購買一套。而個別二線城市執(zhí)行的標準是本地戶籍可購房，外地戶籍需提供一定時間的社保證明方可購房。比如西安市的限購政策，規(guī)定在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市(含西咸新區(qū))連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。

引入人才的舉措都從側(cè)面放寬了樓市限購的標準。同時，許多城市為了吸引人才落戶，還直接采取了購房優(yōu)惠等措施。比如武漢推出的人才保障房和人才住房券等制度，為引進人才提供租房、購房優(yōu)惠，大學生可以申請租賃大學畢業(yè)生租賃房，還可以低于市場價20%的租金租到租賃房;石家莊直接推出租房補貼，符合條件的人才到石家莊市工作之日起，5年內(nèi)最高每月享受2000元的房租補助，而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，這一補貼標準足以在石家莊核心區(qū)域租下一套90平方米左右的優(yōu)質(zhì)房源。

而像鄭州的人才優(yōu)惠則直接體現(xiàn)在購房補貼上，青年人才首次購買住房，博士每人補貼10萬元、碩士每人5萬元、本科畢業(yè)生每人2萬元。

落戶寬松政策帶來樓市波動

一些業(yè)內(nèi)人士認為，上述舉措在留住人才的同時也會給限購政策“開口子”，帶來樓市熱度上升。如中原地產(chǎn)首席分析師就表示：“地方的人才政策不應該和房地產(chǎn)限購掛鉤，對于真正的人才，更應該提供直接的居住房源。單純地將人才推向市場，容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定?！?/p>

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也認為：“租房補貼是可以理解的，畢竟新進入這個城市，身份轉(zhuǎn)化是需要一個過程。購房補貼則直接指向‘繞開限購’這個訴求，這樣的引導不值得提倡，畢竟‘房住不炒’是大政策的綱領(lǐng)。人才引進的目的是拉動經(jīng)濟的增長?！?/p>

事實上，從一些執(zhí)行了落戶寬松政策的城市數(shù)據(jù)來看，政策的確為市場帶來了一定的影響。根據(jù)上海某研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，西安的庫存量從2017年10月開始就已經(jīng)以較快的速率下降，從2017年10月至2018年3月，庫存面積從1860萬平方米下降至1628萬平方米，盡管如此，這樣巨大的庫存在眾多二三線城市中也處于較高水平。從房價表現(xiàn)來看，截止今年3月西安住房均價為1.22萬元/平方米，較去年同期上漲近50%。

再比如成都，其成交面積在去年11月份之后一路走高，今年3月份時成交面積為78萬平方米，同比增長47%。而3月份的庫存面積則降至418萬平方米，同比降低28%。不過從房價來看，上述城市依然維持在正常的波動范圍之內(nèi)，很少有人會愿意為了炒房而轉(zhuǎn)移自己的戶口。

“對于人才落戶政策來說，本意并不是要對樓市政策松綁，但從效果方面看，確實會刺激部分購房需求。所以類似政策其實和近期的市場升溫是有必然聯(lián)系的。尤其是在類似西安這一類庫存較高的城市，表現(xiàn)尤其明顯?！鄙虾Ｄ逞芯吭褐菐熘行目偙O(jiān)業(yè)內(nèi)專家進一步表示，上述政策還是以人才引進、人才爭奪為導向的，對房地產(chǎn)市場確實有積極意義，“這一人才落戶政策并不同于限購松綁，造成變相炒房的可能性很小?！?/p>

■分析

放寬人才落戶并非為消化房地產(chǎn)庫存

從城市發(fā)展的角度來看，在人才落戶的背后，房地產(chǎn)可能并非唯一的決定性因素?！皳屓舜髴?zhàn)”的實質(zhì)是各個城市之間對于高素質(zhì)人口的需求缺口越來越大。因此，相對于引入這些人才來消化房地產(chǎn)市場的庫存，對各大城市來說，運用高素質(zhì)人口來支撐自身的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型無疑是更有吸引力。

“各地的落戶寬松政策主要還是為了實現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)的迭代升級，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型能夠起到積極作用?！惫阒赋觯骸鞍呀逃捷^高的高素質(zhì)人才引入城市，尤其是大量年輕的大學生落戶，有助于解決老齡化問題，這是各個城市的核心目標。只有讓這部分人在城市生活下去，并且落戶，才能衍生出一定的消費動能?！?/p>

而從城市發(fā)展來看，目前無論是武漢、鄭州、西安、成都都在進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，其信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥、高端制造業(yè)都在成為當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型的主要方向，人才無疑是進行轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。在實施了落戶寬松政策之后，部分在大城市里受限于政策和房價的高素質(zhì)人才也會向具有競爭力的二三線城市流動。

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