住房租賃ABS成房企融資“新寵” 資產(chǎn)收益率偏低痛點(diǎn)待解

• 2018年6月10日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 776 47
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

業(yè)內(nèi)人士表示，由于中國的租售比較低，租金來源有限，租金的收入水平難以完全覆蓋整個(gè)住房租賃ABS資金流。未來需要大力進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，并加快建立租售同權(quán)的住房制度。

新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷向記者表示，住房租賃市場的投 資回報(bào)率低是不爭的事實(shí)，目前的租賃住宅ABS基本都是債權(quán)融資的邏輯。不過，租賃住宅ABS是保底收益，對于債權(quán)方來說風(fēng)險(xiǎn)較小，除非債務(wù)違約。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，租金收益率不高可能會(huì)拖累住房租賃ABS產(chǎn)品的創(chuàng)新。后續(xù)，在金融信貸去杠桿的背景下，需要大力進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提高租售比，才能把資金引到租賃市場來。同時(shí)，要加快建立租售同權(quán)的住房制度。

過高收益承諾存違約風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)了解，住房租賃ABS底層資產(chǎn)一般為標(biāo)的物業(yè)及其未來產(chǎn)生的租金收入。以魔方公 寓住房租賃ABS產(chǎn)品為例，其基于在北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營的30處物業(yè)的4014間公 寓未來三年的租金收入作為底層現(xiàn)金流，采用“專項(xiàng)計(jì)劃+信托受益權(quán)”的雙SPV架構(gòu)設(shè)計(jì)，發(fā)行規(guī)模3.5億元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，對住房租賃ABS，各家企業(yè)都制定了比較宏大的目標(biāo)，兩三年之后，市場可能會(huì)面臨過剩問題，一旦過剩就會(huì)產(chǎn)生控制，一旦產(chǎn)生控制，資產(chǎn)收益率就會(huì)下降，投 資者的相關(guān)權(quán)益能否得到保障就值得關(guān)注了。

另一個(gè)值得關(guān)注的問題是，有些房企在發(fā)行住房租賃ABS產(chǎn)品時(shí)可能會(huì)給出很高承諾?！斑^高承諾從企業(yè)運(yùn)作的角度來說是有風(fēng)險(xiǎn)的，主要風(fēng)險(xiǎn)在于承諾回報(bào)不能及時(shí)兌現(xiàn)，如果不能及時(shí)兌現(xiàn)，是否有擔(dān)保措施就變得很重要?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住房租賃ABS主要是大房企推出的，風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

“現(xiàn)在這個(gè)階段，尤其是三季度，是資金兌付壓力很大的時(shí)候。如果融資方在融資過程中給出過高承諾，壓力確實(shí)比較大?！睆埡陚ケ硎?。為了推動(dòng)住房租賃ABS的健康發(fā)展，江瀚建議，需要將租房租賃ABS進(jìn)行合理增信，讓其符合市場評級，從而獲得較好的市場認(rèn)可度。

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