中國(guó)住宅空置率比日本還高 對(duì)房?jī)r(jià)影響到底有多大？

• 2018年6月19日 WuYaNan來(lái)源：新藍(lán)網(wǎng) 1425 94
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  2018-2024年中國(guó)裝修行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  裝修行業(yè)研究報(bào)告中的裝修行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)裝修行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，重點(diǎn)企業(yè)狀況等...

談到房地產(chǎn)改革方向時(shí)，楊偉民提到，我國(guó)無(wú)論是城市、城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高，比日本高度老齡化老子化城市化的國(guó)家還要高。

二，房地產(chǎn)要加快建立新的住房制度和市場(chǎng)化調(diào)控機(jī)制

前期房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)積累了一些風(fēng)險(xiǎn)，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈和看得見(jiàn)的灰犀牛，目前行政性措施已經(jīng)不能根治，必須在六方面同步加快改革。一，改革政府壟斷住宅用地體制，房?jī)r(jià)過(guò)高的城市既要在現(xiàn)有的渠道增加住宅用地，也要擴(kuò)大住宅用地供應(yīng)主體，農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)劃的工業(yè)用地都可以用于居住，我國(guó)工業(yè)用地和開(kāi)發(fā)區(qū)總量偏大，城市居住用地比例偏低，難以滿足城市化的需要和人民對(duì)美好生活的需要，我們經(jīng)常說(shuō)調(diào)結(jié)構(gòu)，但調(diào)結(jié)構(gòu)不僅要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更要調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，空間結(jié)構(gòu)調(diào)整的基本方向就是減少工業(yè)用地，增加城市居住用地，這是方向之一，這是解決高地價(jià)的根本;二，改革房地產(chǎn)商壟斷住宅供應(yīng)的體制，應(yīng)增加商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)主體，符合規(guī)范的前提下，允許小城市和小城鎮(zhèn)自然人合作建房，允許非房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)的土地上建設(shè)商品房和租賃房，現(xiàn)在只是允許了建租賃房，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在自有建設(shè)用地和整理的閑置宅基地建設(shè)商品房和租賃房，允許大城市周邊生態(tài)修復(fù)企業(yè)在修復(fù)的生態(tài)用地上開(kāi)發(fā)一定比例的低密度住宅等等;三，改革售多租少的結(jié)構(gòu)，實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度，實(shí)行鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)財(cái)稅金融政策，比如降低租金稅費(fèi)，通過(guò)稅收等經(jīng)濟(jì)辦法，使空置存量住宅進(jìn)入到租賃市場(chǎng)，在中央財(cái)辦曾經(jīng)請(qǐng)有關(guān)單位通過(guò)對(duì)用電量對(duì)全國(guó)住宅的空置情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，結(jié)果顯示我國(guó)無(wú)論是城市、城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高，比日本高度老齡化老子化城市化的國(guó)家還要高，日本是13%，中國(guó)是多少我就先不說(shuō)了，當(dāng)然比日本要高，這很不正常，說(shuō)明用來(lái)炒的房子還真不少，有關(guān)部門應(yīng)該進(jìn)行制訂空置住宅標(biāo)準(zhǔn)，定期公布全國(guó)和各地的空置率引導(dǎo)預(yù)期，現(xiàn)在我們?cè)陬l頻的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但底數(shù)不清，怎么調(diào)控，就像GDP不清楚你怎么調(diào)控，怎么進(jìn)行宏觀調(diào)控。四，改革房地產(chǎn)稅，就像改革政府工作報(bào)告已經(jīng)明確了，因?yàn)橛袝r(shí)間限制詳細(xì)不說(shuō);五，改革住房公積金制度，逐步將現(xiàn)行強(qiáng)制性住房公積金改為自愿繳存，設(shè)立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)，對(duì)自愿繳存的給予低息貸款等支持，有利于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在大家都說(shuō)五險(xiǎn)一金太高;六，改革農(nóng)村土地制度，改革農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地的完全所有權(quán)，政府不再征收農(nóng)村集體建設(shè)用地，所有權(quán)人也就是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在符合規(guī)劃的前提下可以自由確定土地用途，包括建設(shè)商品住宅，前提是符合規(guī)劃，不符合規(guī)劃就變成小產(chǎn)權(quán)了，改革農(nóng)村宅基地制度，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬(wàn)畝，相當(dāng)于城市建成區(qū)總面積的37%，因?yàn)槲覈?guó)城市當(dāng)中居住用地一般在城市建成區(qū)30%左右，比現(xiàn)有城市當(dāng)中所有的住宅用地總量都要多，這是一種資源的極大浪費(fèi)，如果拿出一小部分轉(zhuǎn)到城市就可以大幅度降低地價(jià)，應(yīng)賦予農(nóng)戶對(duì)宅基地充分的用地物權(quán)，可以流轉(zhuǎn)、抵押等，總書記講，現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系包括商品和要素自由流動(dòng)平等交換的市場(chǎng)體系，有關(guān)部門應(yīng)按照總書記確定的方向，加快推動(dòng)城鄉(xiāng)人口和土地的自由流動(dòng)，允許農(nóng)村人進(jìn)城落戶，用出售宅基地使用權(quán)的收入在城市購(gòu)房，允許城市人下鄉(xiāng)購(gòu)買宅基地使用權(quán)，這樣才能建立城鄉(xiāng)一體的土地制度、戶籍制度，最終才能實(shí)現(xiàn)總書記所說(shuō)的建立現(xiàn)代市場(chǎng)體系。以上改革不是一個(gè)部門能完成的，若仍是按現(xiàn)在的方式各部門分頭制訂改革方向，往往思想不一，出臺(tái)時(shí)機(jī)不一，很可能最后事倍功半，所以應(yīng)該盡快重新成立一個(gè)住宅制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，組織制訂住宅制度改革的總體方案，協(xié)調(diào)相關(guān)單向改革等等。

三，地方政府債務(wù)要嚴(yán)控增量，逐步化解存量

地方政府法定限額債務(wù)總體可控，但隱性債務(wù)規(guī)模過(guò)大，增長(zhǎng)過(guò)快，底數(shù)不清，風(fēng)險(xiǎn)不可測(cè)，一要嚴(yán)控隱性債務(wù)增量，中央正在研究制訂相關(guān)辦法，地方政府金融機(jī)構(gòu)和相關(guān)的國(guó)有企業(yè)都要問(wèn)責(zé)，因?yàn)榈胤秸Ｔ鲩L(zhǎng)惠民生，金融機(jī)構(gòu)要賺錢，國(guó)有企業(yè)要做大，三者都是預(yù)算軟約束，風(fēng)險(xiǎn)軟約束，所以地方政府的債務(wù)不能單追究地方政府的責(zé)任;二穩(wěn)妥化解存量，擴(kuò)大地方政府法定債務(wù)規(guī)模置換部分隱性債務(wù)，防止過(guò)多出現(xiàn)半拉子工程，多年積累的隱性債務(wù)不是短期能夠化解的，所以在化解的時(shí)候不要一刀切，不要急于求成;三地方政府要有風(fēng)險(xiǎn)觀，不能只求政績(jī)不管風(fēng)險(xiǎn)，只借錢不還錢，也不能把今后幾屆政府子孫后代的事都干了;四理順中央和地方政府財(cái)稅關(guān)系，發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性的大方針，多給地方一些稅種，賦予地方一定稅權(quán)，減少中央地方共享稅比例，減少轉(zhuǎn)移支付，讓地方政府權(quán)責(zé)更加一致起來(lái)。

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