樓市降溫可期 推高三四線(xiàn)房?jī)r(jià)的“元兇”到底是什么？

• 2018年6月30日 ZhouXun來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 797 48
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線(xiàn)圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

6月26日至29日，A股和港股地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，板塊整體跌幅一度超過(guò)2%，保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股等正宗地產(chǎn)股5日累計(jì)跌幅超過(guò)15%。港股市場(chǎng)內(nèi)，碧桂園5日跌幅接近20%，中國(guó)恒大、融信中國(guó)等跌幅也逼近15%。

“加杠桿”的悖論

截至2018年5月，上述64個(gè)城市的庫(kù)存總和已經(jīng)降到了18548萬(wàn)平米。然而這背后，是居民部門(mén)杠桿率的節(jié)節(jié)攀升。

中國(guó)人民大學(xué)漢青經(jīng)濟(jì)與金融高級(jí)研究院副院長(zhǎng)陶然在6月初的城市百人論壇上指出，這一“去庫(kù)存”的方式是居民部門(mén)和地方政府以加杠桿的方式去掉房地產(chǎn)商的杠桿。央行向國(guó)開(kāi)行提供PSL釋放流動(dòng)性，國(guó)開(kāi)行把錢(qián)給了地方政府，以棚戶(hù)區(qū)改造的方式，給拆遷戶(hù)大規(guī)模的現(xiàn)金，而他們會(huì)去把當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商原來(lái)開(kāi)發(fā)的房子消化掉。地方政府要還PSL貸款，就必須把棚戶(hù)區(qū)的土地賣(mài)出更高的價(jià)錢(qián)。

尹中立表示，從金融的角度看，棚改的貨幣化讓支付能力低的居民獲得了按揭貸款的機(jī)會(huì)，居民的按揭貸款快速增加。在2016年的有些月度，新增加的貸款中按揭貸款占據(jù)了80%以上，2017年度新增貸款中居民貸款占53%，超過(guò)了企業(yè)貸款。

截至2017年末，中國(guó)家庭部門(mén)的杠桿率高達(dá)110.9%，甚至已經(jīng)高于美國(guó)家庭部門(mén)的杠桿率水平。居民部門(mén)持續(xù)快速加杠桿的主要目的是購(gòu)買(mǎi)住房，在常規(guī)性住房貸款受到限制的情況下，購(gòu)房者不斷尋找新的方式貸款買(mǎi)房。在今年的兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”上，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清強(qiáng)調(diào)，除了企業(yè)和政府部門(mén)的杠桿率需要降低外，居民部門(mén)杠桿率高速增長(zhǎng)也是很危險(xiǎn)的。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心主任倪鵬飛在發(fā)布2017年度《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》時(shí)也表示，居民部門(mén)加杠桿是值得警惕的。“你的貸款和房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格比，房地產(chǎn)的資產(chǎn)能不能還上這個(gè)錢(qián)，這個(gè)是很重要的?！?/p>

樓市降溫可期

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從全國(guó)庫(kù)存看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本告別庫(kù)存積壓時(shí)代，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)初步完成。2018年5月商品房待售面積56010萬(wàn)平方米，已經(jīng)是連續(xù)46個(gè)月的新低，當(dāng)下除個(gè)別區(qū)域外，庫(kù)存基本進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)代。他表示，當(dāng)前去庫(kù)存任務(wù)已經(jīng)初步完成，棚改政策，特別是貨幣化安置政策，應(yīng)該到了調(diào)整并減少的時(shí)候了。

不過(guò)，雖然PSL有可能處于收緊狀態(tài)，但也有新的融資方式應(yīng)用于棚戶(hù)區(qū)改造。4月份財(cái)政部下發(fā)了《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債券管理辦法》，新疆、安徽、天津等地都出臺(tái)了相關(guān)文件支持以棚改專(zhuān)項(xiàng)債的形式進(jìn)行融資。6月20日，2018年天津市紅橋區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債券(一期)在上交所成功發(fā)行，宣布棚改債正式落地。該債券利率為3.88%，期限為5年，比PSL的3-5年期基準(zhǔn)利率4.75% 還要低。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，雖然棚改債募集資金、發(fā)行和投向更加精準(zhǔn)和透明，但由于發(fā)行規(guī)模有限等原因，目前無(wú)法對(duì)PSL形成替代。

同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)記者表示，貨幣化安置比例減少，三四線(xiàn)城市樓市或會(huì)迅速降溫。過(guò)去一年多，由于棚改貨幣化安置比例較高，加上房企布局下沉至三四線(xiàn)城市，總體上推動(dòng)三四線(xiàn)城市樓市輪動(dòng)上漲，某種程度上透支了三四線(xiàn)城市的樓市需求。如果棚改貨幣化安置剎車(chē)，由于三四線(xiàn)城市人口量有限、需求有限，樓市將會(huì)降溫，從而影響房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。另外，三四線(xiàn)城市二手房市場(chǎng)并不活躍，沒(méi)有人接盤(pán)，一旦樓市開(kāi)始調(diào)整，其市場(chǎng)狀況要比一二線(xiàn)城市更糟糕。

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