中國地產(chǎn)泡沫有多嚴(yán)重？

• 2018年9月4日 YangJinZhu來源：搜狐 238 7
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  2018-2024年中國裝飾裝潢產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃及招商引資咨詢報告

  "產(chǎn)業(yè)園區(qū)"是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟騰飛的助推器...

中國房價的問題，是供需的空間錯配。房價問題一直是中國經(jīng)濟的焦點話題之一。中國房價的根本問題是什么？如何解決？限購以后，三四線城市房價為什么上漲？這一系列問題讓多數(shù)國人魂牽夢繞。

中國房價的問題，是供需的空間錯配。

房價問題一直是中國經(jīng)濟的焦點話題之一。中國房價的根本問題是什么？如何解決？限購以后，三四線城市房價為什么上漲？這一系列問題讓多數(shù)國人魂牽夢繞。

對此，著名經(jīng)濟學(xué)家、上海交通大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院的特聘教授、博士生導(dǎo)師陸銘于7月19日在中歐陸家嘴國際金融研究院舉行的第84期陸家嘴讀書會上做出了解答。

“中國的房價背后是牽一發(fā)而動全身的，其中既涉及到中國的住房問題，也涉及到土地問題，包括最近地方政府的負(fù)債，而且關(guān)于未來房價的判斷本身也跟我們?nèi)绾卫斫庵袊胤秸膫鶆?wù)形成有關(guān)，這些都是相互關(guān)聯(lián)的問題?！标戙懺谘葜v時表示。

01

空間錯配的問題

我把題目叫做“中國的城市與房價”，首先開宗明義把觀點先拋出來，中國房價是空間錯配的問題，表現(xiàn)出的是供需的空間錯配。這句話又可以翻譯成更加通俗的版本，就是在中國房地產(chǎn)市場上“有需求的地方?jīng)]供給，有供給的地方?jīng)]需求”。為了解釋這句話，我想做一些更加詳細的背景梳理，幫助大家理解這個問題。

首先，在過去十多年時間里，中國的人口流動方向，——我借用中國的古話，——是“人往高處走”，高處指什么？更好的收入和更多的就業(yè)機會，所以人口流動方向總體來講是往中國東部走，往大城市走，當(dāng)然這里大城市包括中西部大城市。

但是我國的土地配置卻出現(xiàn)了與人口流動相反的情況。我們國家土地不是私有的。在美國這樣的國家，紐約的房價很貴，各位如果把自己想象成房地產(chǎn)開發(fā)商，美國人口大量流入紐約的時候，你會干什么？我想答案非常簡單，到紐約周圍去買地造房子。但是在中國，由于土地不是私有的，城市用地用官方的詞匯叫“建設(shè)用地”，這是被指標(biāo)化的，這個指標(biāo)由中央政府配置。為了追求地區(qū)和地區(qū)之間的“平衡發(fā)展”，從2003年以后建設(shè)用地指標(biāo)是“往低處走”的，即更多配置到中西部和中小城市，形成了一個矛盾，——人往高處走，地往低處走。

這樣一來，導(dǎo)致中國出現(xiàn)一個現(xiàn)象，人的配置和地的配置脫節(jié)。另外一個表述叫人的城市化速度慢于地的城市化速度。但是，這個現(xiàn)象不是全國的現(xiàn)象，它主要是在中西部和人口流出地。結(jié)果導(dǎo)致我剛剛講的，有需求的地方?jīng)]供給，有供給的地方?jīng)]有需求。

02

人往高處走

首先我們來看“人往高處走”的現(xiàn)象。我們先看這兩張圖，分別對應(yīng)2000年和2010年，這個圖上比較深的顏色，表示在當(dāng)?shù)剡@個地方吸引外來人口數(shù)量比較多。顏色深的地方分布就很清楚，第一集中在沿海地區(qū)，第二集中在大城市，包括中西部大城市。我用兩句話概括為什么這樣。

第一，規(guī)模經(jīng)濟，人和企業(yè)集中在一起發(fā)展，效率高，成本低。開企業(yè)的都知道，你是愿意把企業(yè)開在離上下游企業(yè)和消費者比較近的地方，還是遠離上下游企業(yè)和消費者的地方？肯定是在一起比較有效率。

第二，中國為什么沿海地區(qū)發(fā)展比較好？道理很簡單，因為當(dāng)今人類的技術(shù)條件，使得海洋貿(mào)易所運用的水運成本是遠遠低于其他運輸成本，遠遠低于鐵路運輸和公路運輸。在國際貿(mào)易里，海運是主導(dǎo)方式，使得國際國內(nèi)的投資在離海岸線比較近的地方，可以節(jié)省貿(mào)易成本。

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