香港樓市遭看淡 里昂證券：香港房?jī)r(jià)一年內(nèi)或?qū)⑾碌?5%

• 2018年9月3日 FanTianQing來(lái)源：新浪新聞、鳳凰財(cái)經(jīng) 559 31
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  2018-2023年版房地產(chǎn)金融項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

  《2018-2023年房地產(chǎn)金融項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)項(xiàng)目投融資咨詢(xún)服務(wù)的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃書(shū)。計(jì)劃書(shū)分為：行業(yè)通用版、專(zhuān)業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測(cè)算好了行B...

里昂證券認(rèn)為，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷十五年來(lái)最差的宏觀(guān)環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。

上周末（8月31日），香港差餉物業(yè)估價(jià)署按慣例發(fā)布的一組數(shù)字在當(dāng)?shù)貥鞘幸鹨魂囋陝?dòng)。這份《香港物業(yè)報(bào)告》顯示，7月份私樓樓價(jià)指數(shù)報(bào)393.5點(diǎn)，按月升幅0.82%，相較6月份的1.85%明顯收窄，是自2017年9月錄得0.32%升幅后近十個(gè)月來(lái)最小單月升幅。香港樓市經(jīng)過(guò)20多個(gè)月不停歇的上漲后，已是強(qiáng)弩之末。業(yè)內(nèi)人士普遍看淡未來(lái)樓市行情，認(rèn)為樓市在年內(nèi)可能會(huì)終止升勢(shì)，暫時(shí)見(jiàn)頂。

香港樓市降溫在其他方面也得到印證。上周五，香港金管局公布的7月份住宅按揭統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果表明，當(dāng)月新申請(qǐng)貸款個(gè)案較6月份按月減少2.5%，至14217宗。

一般認(rèn)為，香港樓市降溫緣于三個(gè)因素：一是香港特區(qū)政府六項(xiàng)房屋政策新措施對(duì)樓市產(chǎn)生影響，二是美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息帶來(lái)資金成本的壓力，三是受到由美國(guó)挑起的全球貿(mào)易摩擦影響。這三個(gè)因素中，當(dāng)數(shù)房屋新政影響最大。新政策對(duì)需要住房的市民確實(shí)有吸引力，合乎資格的市民會(huì)放棄對(duì)高價(jià)私樓的追逐而等候公營(yíng)房屋。

據(jù)觀(guān)察，進(jìn)入三季度香港樓市開(kāi)始逐步降溫。但由于“受力”情況不同，一手樓與二手樓表現(xiàn)各異?？傮w看，一手樓表現(xiàn)活躍，成交上升，但價(jià)格“克制”；二手樓表現(xiàn)清淡，觀(guān)望氣氛濃。

先看一手樓市。6月29日，香港特區(qū)政府發(fā)布房屋政策新措施，提出三個(gè)目標(biāo)、六項(xiàng)措施。其中一個(gè)目標(biāo)是促使一手私人住宅單位盡早推向市場(chǎng)，其相關(guān)的措施有：一是向空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”；二是修改“預(yù)售樓花同意方案”，以改善銷(xiāo)售手法。

從市場(chǎng)反應(yīng)看，這一招對(duì)抑制開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的效果較為明顯。由于應(yīng)繳稅收足以影響到開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)，政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商認(rèn)真對(duì)待，推售樓盤(pán)明顯加快，以避免余貨成為課稅對(duì)象。有專(zhuān)欄作家這樣形象地描述：“因不少發(fā)展商都加快賣(mài)樓，各不相讓?zhuān)斐筛鱾€(gè)發(fā)展商都不敢明顯提價(jià)，以免被同業(yè)乘虛而入，搶走生意，禍及業(yè)績(jī)?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份一手樓成交數(shù)突破1230宗，若只計(jì)算已取得入伙紙的現(xiàn)樓新盤(pán)成交，已逼近1000宗。7月份現(xiàn)樓新盤(pán)成交則只有190宗，8月份按月急升超過(guò)四倍。如果以政府早前公布的已落成但仍未出售的一手樓單位約9000伙來(lái)計(jì)算，現(xiàn)在一手樓空置余貨相應(yīng)降至7800伙。據(jù)透露，最積極賣(mài)現(xiàn)樓的發(fā)展商非新地莫屬，8月份頭三個(gè)最多現(xiàn)樓新盤(pán)成交都是新地的樓盤(pán)，單計(jì)算這三個(gè)樓盤(pán)，當(dāng)月已套現(xiàn)近100億港元。

相形之下，二手樓市場(chǎng)明顯降溫。6月底六項(xiàng)房屋政策新措施出臺(tái)，疊加股市連挫，財(cái)富效應(yīng)消失，于是買(mǎi)家觀(guān)望，成交清淡。

反映二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，新措施推出后七周，CCL指數(shù)累升0.39%，較新措施推出前七周累升3.7%，升幅減少3.3個(gè)百分點(diǎn)。具體看，同期主攻剛需人群的新界西樓價(jià)錄得1%跌幅，同期港島區(qū)指數(shù)也累計(jì)跌去0.99%。

如果從私人住宅買(mǎi)賣(mài)合約登記方面看，截至8月29日，8月份二手私人住宅買(mǎi)賣(mài)合約登記錄得2807宗，總值247.3億港元。相較7月份的4032宗和362億港元，分別下跌23%和25%。

目前，香港市場(chǎng)對(duì)樓市走向的看法在一點(diǎn)上是比較一致的，那就是香港樓價(jià)長(zhǎng)達(dá)兩年多氣勢(shì)如虹的上漲勢(shì)頭，基本將在年內(nèi)終止。至于第四季度或明年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)樓價(jià)普遍下跌，是陰跌還是快速下跌，還要看影響樓價(jià)的幾個(gè)因素如何變化。比如，不久后將發(fā)布的施政報(bào)告能否維持市民對(duì)公營(yíng)房屋供應(yīng)的預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策對(duì)香港資金市場(chǎng)的影響程度，以及全球貿(mào)易摩擦是降溫還是往深處發(fā)展等等。

里昂證券：香港房?jī)r(jià)一年內(nèi)或?qū)⑾碌?5%

里昂證券認(rèn)為，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷十五年來(lái)最差的宏觀(guān)環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。隨著居民對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)能力下降以及可能惡化的市場(chǎng)情緒，預(yù)計(jì)未來(lái)一年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)15%的回調(diào)。

作為全球房?jī)r(jià)最貴的城市之一，香港樓市與香港股市一樣，被視為反映本地整體經(jīng)濟(jì)健康狀況的重要指標(biāo)。然而隨著樓市基本面的改變，市場(chǎng)愈加認(rèn)為香港房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)大跌。

投資銀行里昂證券(CLSA)就在最新的研報(bào)中表示，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場(chǎng)人氣的急劇下降，香港樓價(jià)將大幅下跌。該行分析師Nicole Wong在一份報(bào)告中表示，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷十五年來(lái)最差的宏觀(guān)環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。

據(jù)反映香港房?jī)r(jià)的中原城市指數(shù)（CCI），今年以來(lái)香港房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了14%。但房?jī)r(jià)最高的香港島，房?jī)r(jià)已出現(xiàn)2.07%的環(huán)比降幅。香港島多處單位，如太古城、會(huì)展中心會(huì)景閣、藍(lán)灣半島和嘉亨灣環(huán)比房?jī)r(jià)分別大跌10.06%、6.53%、5.42%、4.47%。

另一方面，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波近日稱(chēng)，預(yù)期下半年香港銀行最優(yōu)惠利率有很大機(jī)會(huì)上調(diào)，過(guò)去一段時(shí)間的超低息環(huán)境可能快要結(jié)束。這可能進(jìn)一步推升購(gòu)房者的還貸壓力，也將讓新買(mǎi)家望而卻步。

此外，今年以來(lái)人民幣匯率下跌9%，使得香港樓市對(duì)內(nèi)地投資者的吸引力降低，內(nèi)地流入香港地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大幅下降。據(jù)房產(chǎn)咨詢(xún)公司高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，內(nèi)地對(duì)香港住宅用地的投資金額累計(jì)僅為8.35億美元，而去年全年的數(shù)字高達(dá)70億美元。

近日，香港政府為了阻止房?jī)r(jià)上漲，于6月底宣布將對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”（空置稅），大約相等于樓價(jià)的5%。此舉正等待立法會(huì)批準(zhǔn)，但其對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的心理影響似乎正在發(fā)酵。

Nicole Wong進(jìn)一步表示，隨著居民對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)能力日益下降，以及隨時(shí)可能惡化的市場(chǎng)情緒，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)15%的回調(diào)。

里昂證券不是唯一一家預(yù)測(cè)香港房?jī)r(jià)將下跌的投行。

野村證券在本月早些時(shí)候也表示，銀行已開(kāi)始提高抵押貸款利率，并指出自2008年以來(lái)，過(guò)去兩輪類(lèi)似的樓價(jià)上漲后，房產(chǎn)價(jià)格分別出現(xiàn)了5％和13％的下跌。

瑞銀（UBS）此前預(yù)計(jì)，從現(xiàn)在起至2019年底，香港房?jī)r(jià)有可能下跌，最多將跌去10%?；ㄆ祛A(yù)計(jì)，下半年香港房?jī)r(jià)可能下跌7%左右。

房地產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊（Knight Frank）在其月度報(bào)告中表示，預(yù)計(jì)今年剩余時(shí)間香港房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但漲幅將放緩；該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)2018年全年住宅價(jià)格漲幅將收窄至10-13％。

不過(guò)，香港住宅土地供應(yīng)一直面臨短缺的問(wèn)題，這也成為一些人長(zhǎng)期看好住宅地產(chǎn)的原因。

高力國(guó)際（Colliers International）在本月一份報(bào)告中稱(chēng)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基本面和到2026年的108公頃的土地短缺，將支持未來(lái)五年每年5-10％的價(jià)格增長(zhǎng)。

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