26家房企銷(xiāo)售超千億元 11月全國(guó)樓市整體退熱

• 2018年12月5日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng)、網(wǎng)易房產(chǎn)南寧 763 46
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  隨著房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶(hù)需求趨勢(shì)變化的深...

26家房企銷(xiāo)售超千億元，11月全國(guó)樓市整體退熱。

進(jìn)入12月份，房企也相繼曬出了前11個(gè)月的銷(xiāo)售成績(jī)單。從整體情況看，龍頭房企仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，且市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升。

26家房企銷(xiāo)售超千億元

12月3日，碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，截至11月30日，碧桂園及其附屬公司，連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司，共實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售額約4897.4億元，同比增長(zhǎng)29.52%；歸屬于公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售建筑面積約5246萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.31%。以其前10個(gè)月銷(xiāo)售金額約4559.9億元計(jì)算，11月份碧桂園的權(quán)益銷(xiāo)售金額約為337.5億元。碧桂園全年的權(quán)益銷(xiāo)售額突破5000億元已是大概率事件。

而稍早前，融信中國(guó)也發(fā)布了11月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，其當(dāng)月完成銷(xiāo)售額135.84億元，合約建筑面積約為62.15萬(wàn)平方米。前11個(gè)月，融信共完成銷(xiāo)售額1082.17億元，同比分別增長(zhǎng)125.8%及162.8%，首次躋身“千億級(jí)”房企，平均合約售價(jià)約為21573元/平方米。而以目前的銷(xiāo)售情況看，融信完成全年合約銷(xiāo)售目標(biāo)1200億元問(wèn)題不大。

同時(shí)，富力地產(chǎn)11月份完成銷(xiāo)售額181.9億元，環(huán)比上升109%；銷(xiāo)售面積約159.82萬(wàn)平方米，環(huán)比上升121%。前11個(gè)月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約1138.5億元，銷(xiāo)售面積達(dá)892.91萬(wàn)平方米，同比分別上升55%和56%。以1300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，富力地產(chǎn)已完成全年指標(biāo)的87.58%。

除了上述幾家“千億級(jí)”房企，遭遇曲折但家底頗厚的佳兆業(yè)也公布了其銷(xiāo)售情況。公告顯示，截至11月底，佳兆業(yè)共實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售約596.62億元，總合約建筑面積約335.93萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.5%、30.3%。其中11月單月錄得合約銷(xiāo)售約105.7億元，錄得合約建筑面積約為45.14萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)107.1%與40%。

此外，根據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，目前TOP100房企銷(xiāo)售額穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中前10大房企的銷(xiāo)售總額高達(dá)36691.6億元，銷(xiāo)售額占比為40.6%。

從銷(xiāo)售情況來(lái)看，2018年前11個(gè)月銷(xiāo)售額突破千億元的房企已增至26家，年內(nèi)則有望超過(guò)30家。其中碧桂園、萬(wàn)科與恒大均超5000億元，3家企業(yè)銷(xiāo)售額均值為5841.7億元，同比增長(zhǎng)率均值為18.7%；1000億元-5000億元的企業(yè)共23家，銷(xiāo)售額均值為1725.3億元，同比增長(zhǎng)率均值為58.3%，其中，融信、藍(lán)光發(fā)展兩家企業(yè)首次跨入千億元陣營(yíng)。500億元-1000億元的企業(yè)有27家，銷(xiāo)售額均值為675.8億元；100億元-500億元的企業(yè)銷(xiāo)售額均值為317.7億元；TOP100門(mén)檻升至236.3億元。

11月全國(guó)樓市整體退熱

近期，全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn)，對(duì)樓市的預(yù)期不再單一樂(lè)觀，房地產(chǎn)政策也基本沒(méi)有繼續(xù)加碼。有分析稱(chēng)，少部分房?jī)r(jià)虛高的二三四線(xiàn)城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。

全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于平穩(wěn)。58安居客房產(chǎn)研究院近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，11月，受重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的67個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)為每平方米15163元，環(huán)比下降0.3%。其中，北京、深圳、上海、廣州二手房掛牌價(jià)分別為每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，與上月相比，四個(gè)城市二手房掛牌價(jià)均有小幅下降。

“在經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定的大背景下，11月中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。從量?jī)r(jià)來(lái)看，全國(guó)樓市整體進(jìn)入下行通道，住房向理性居住需求回歸?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說(shuō)。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，二手房方面，一二三線(xiàn)城市環(huán)比漲幅均出現(xiàn)下降；新房方面，一線(xiàn)漲幅持平、二線(xiàn)回落、三線(xiàn)微擴(kuò)。

購(gòu)房者信心指數(shù)降至近兩年的最低點(diǎn)。12月3日，58同城、安居客聯(lián)合中國(guó)社科院、華夏時(shí)報(bào)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》顯示，10月，購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，為2017年1月以來(lái)最低點(diǎn)。

“近兩年購(gòu)房者信心指數(shù)的最高點(diǎn)在2018年2月，此后一路下滑，反映了購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期由樂(lè)觀向相對(duì)悲觀的轉(zhuǎn)變?！眻?bào)告稱(chēng)。

調(diào)控政策沒(méi)有繼續(xù)加碼

房地產(chǎn)調(diào)控政策在樓市降溫中發(fā)揮了重要作用。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》指出，在中央政治局會(huì)議定調(diào)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲后，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有了顯著的改變。市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)，投資投機(jī)熱情下降。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了其平穩(wěn)性與延續(xù)性，部分開(kāi)發(fā)商及住房投資者關(guān)于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空?！眻?bào)告稱(chēng)。

值得注意的是，11月，房地產(chǎn)政策基本不再繼續(xù)加碼。

“相比之前的頻繁收緊，11月份，樓市相關(guān)的約束性政策銳減?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。11月份也成為2018年全年房地產(chǎn)政策發(fā)布最少的月份。

張大偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過(guò)，雖然調(diào)控政策已經(jīng)見(jiàn)底，但依然將在底部運(yùn)行一段時(shí)間。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也表示，如今調(diào)控政策已經(jīng)企穩(wěn)，不再加碼，但也暫時(shí)不會(huì)放松。

房?jī)r(jià)虛高城市或有風(fēng)險(xiǎn)

“短期內(nèi)，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，三四線(xiàn)城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房?jī)r(jià)虛高的二三四線(xiàn)城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域?！薄吨袊?guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》指出。

根據(jù)上述報(bào)告，一線(xiàn)城市重新成為樓市避風(fēng)港。一線(xiàn)城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，受開(kāi)發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)及商品房庫(kù)存變動(dòng)因素的影響較小，市場(chǎng)變動(dòng)主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進(jìn)一步趨緊的可能性并不大。

三四線(xiàn)城市樓市熱度難以為繼。調(diào)控政策向三四線(xiàn)城市延伸，使三四線(xiàn)城市住房投資投機(jī)活動(dòng)受到抑制。同時(shí)，棚改貨幣化政策淡出，對(duì)快速上漲的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的功效。

租賃市場(chǎng)將迎來(lái)大發(fā)展？

在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，國(guó)家層面對(duì)租房市場(chǎng)的政策支持力度不斷加大。特別是對(duì)于長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，考慮到其租金收益率低、成本回收期長(zhǎng)的特性，相關(guān)部門(mén)給予了充分的金融政策支持。

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報(bào)告(2018)》，北京、上海、深圳、成都、武漢等重點(diǎn)城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展迅速。2018年11月，全國(guó)品牌公寓信息發(fā)布量同比增長(zhǎng)83.37%。

不過(guò)，在快速發(fā)展的過(guò)程中，長(zhǎng)租公寓利用金融杠桿加價(jià)爭(zhēng)奪房源的行為推高了部分城市的短期租金。報(bào)告稱(chēng)，以北京為例，與2017年12月相比，北京2018年7月長(zhǎng)租公寓房源租金累計(jì)上漲13.04%，遠(yuǎn)高于同期普通房源租金漲速(7.32%)。

2018年上半年，部分城市房租上漲較快。除了長(zhǎng)租公寓利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源外，大城市存量住房總量不足也是一個(gè)重要原因。

根據(jù)上述報(bào)告，在嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策作用下，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過(guò)一些曲折的形式表現(xiàn)出來(lái)。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一些大城市的住房供應(yīng)偏緊局面。

報(bào)告認(rèn)為，房屋租賃產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)大發(fā)展，但租房市場(chǎng)有待進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展。建議建立完善的住房租賃市場(chǎng)相關(guān)制度，多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源，包括加快公租房的建設(shè)與配租等。

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