2021年上海商業(yè)地產(chǎn)市場回暖 2022商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

• 2022年1月14日 HuangJiang來源：新浪 462 24
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2021年上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求強勁反彈，尤其是辦公樓和物流地產(chǎn)等市場吸納量創(chuàng)出新高。2021年第四季度上海房地產(chǎn)市場強勢收尾，進一步穩(wěn)固了全年的復蘇回暖趨勢。

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

2021年房地產(chǎn)整體受政策影響，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在疫情后時代得到了普遍性的恢復。

2021年上海商業(yè)地產(chǎn)市場回暖

2021年上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求強勁反彈，尤其是辦公樓和物流地產(chǎn)等市場吸納量創(chuàng)出新高。2021年第四季度上海房地產(chǎn)市場強勢收尾，進一步穩(wěn)固了全年的復蘇回暖趨勢。

得益于多元化的租戶類型，近期上海辦公樓市場整體空置率得到有效降低。大量供應的市場環(huán)境下支撐租金增長，在非中央商務區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，受科技新媒體和生命科學企業(yè)強勁的租賃需求支撐，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2021年錄得近五年來最高的凈吸納量。

上海零售物業(yè)市場凈吸納量由2020年的負值強勢復蘇至2021年的近150萬平方米。與此同時，2021年物流地產(chǎn)市場新增供應創(chuàng)新高，但受強勁的需求支撐，空置率僅微幅上升。投資市場方面，投資機構持續(xù)尋求辦公樓收購機會，并對“新經(jīng)濟”和另類投資的關注度大幅提升。

2022商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

2021年，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場凈吸納量達109.4萬平方米，創(chuàng)歷史新高，CBD和麗澤各占1/3。疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放。TMT和金融行業(yè)合計貢獻全年新租需求的60%，其中超六成來自頭部企業(yè)。

同年，北京寫字樓市場的供應規(guī)模也頗為可觀，但由于需求強勁，全年的空置率仍然下降了0.8個百分點，達到17.1%，租金水平則略有下降。除北京外，其他熱點城市的寫字樓市場也頗為樂觀。

2021年全年，預計10座重點城市甲級寫字樓凈吸納量將同比翻一番。甲級辦公樓方面，四季度，上海市辦公樓市場凈吸納量達37.1萬平方米，2021年全年凈吸納量共計150.6萬平方米。2021年中央商務區(qū)主要受內(nèi)資金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、科技新媒體和零售業(yè)擴張推動，凈吸納量達到 41.3萬平方米。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2026年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

隨著數(shù)字經(jīng)濟在國內(nèi)生產(chǎn)總值中占比持續(xù)攀升，科技公司已成為辦公需求關鍵驅(qū)動行業(yè)之一。近期上市獲得融資或現(xiàn)金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級、擴張、整合，或購置辦公用地，或?qū)で蠼⑷珖騾^(qū)域總部。科技公司對靈活性的要求，也帶動隨時隨地辦公、小體量總部辦公等逐步成為市場趨勢。

2021年以來，針對房地產(chǎn)調(diào)控實施的“三道紅線”和全國22個重點城市住宅用地出讓的“兩集中”政策，加速了房地產(chǎn)行業(yè)的整合與洗牌。部分房企由于無法快速反應，出現(xiàn)了債務違約等問題。

外部環(huán)境的劇變，推動企業(yè)開始向內(nèi)探索，尋找自身可以轉(zhuǎn)型發(fā)展的新模式。一方面，房企不斷加強地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的運營管理，以實現(xiàn)降本增效;另一方面，企業(yè)持續(xù)進行多元化業(yè)務試水，以分散資金承壓下的經(jīng)營風險，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

隨著國內(nèi)消費市場需求的擴大，以及商業(yè)生態(tài)發(fā)展多樣化，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務因其可以形成與住宅開發(fā)主業(yè)協(xié)同發(fā)展、互為促進的特點，成為了房企看好的“第二增長曲線”。

近幾年來，房企不斷分拆物業(yè)管理業(yè)務板塊上市，在行業(yè)形成了一波熱潮，越來越多的房企選擇了“輕重并舉”的業(yè)務發(fā)展模式。

與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)需要通過持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營來獲取租金收益，并最終實現(xiàn)整個項目的保值增值。企業(yè)的運營管理水平對商業(yè)地產(chǎn)項目的成功至關重要，因此，商業(yè)運營服務具備了廣闊的市場發(fā)展空間。

頭部房企通過優(yōu)質(zhì)項目打造積累出的運營經(jīng)驗、培養(yǎng)出的優(yōu)秀運營團隊，將最終形成企業(yè)商業(yè)運營的品牌效應。房企可借此積極拓展第三方項目，開展輕資產(chǎn)運營業(yè)務，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模擴張。

欲了解中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展詳細分析，可點擊中研普華《2021-2026年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。研究報告以行業(yè)為研究對象，并基于行業(yè)的現(xiàn)狀，行業(yè)經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，行業(yè)供需現(xiàn)狀，業(yè)競爭格局，重點企業(yè)經(jīng)營分析，行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，市場集中度等現(xiàn)實指標，分析預測行業(yè)的發(fā)展前景和投資價值。

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  2021-2026年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告

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