2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析：展望23年全國(guó)商品房銷售金額預(yù)計(jì)增長(zhǎng)

• 陳澤芳 2023年1月6日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1454 96
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政策支持態(tài)度更加明確：從近期接連的重磅政策出臺(tái)也可窺見當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)下行幅度或已超過(guò)市場(chǎng) 的忍耐度，一旦未來(lái)行業(yè)繼續(xù)下行，我們預(yù)計(jì)更大力度的政策有望出臺(tái)，例如近期熱點(diǎn)城市 杭州放松限貸，核心城市、核心區(qū)域的需求端政策放松仍有空間。因此我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)

2022年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，同時(shí)多地疫情反復(fù)、多個(gè)期房項(xiàng)目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長(zhǎng)期住房需求動(dòng)能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。2022年初以來(lái)，需求端政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整態(tài)勢(shì)未改。

四季度，多個(gè)監(jiān)管部門接連釋放重磅利好，從供需兩端優(yōu)化政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。盡管政策不斷改善，但當(dāng)前居民收入預(yù)期弱、購(gòu)房觀望情緒尚未改變，疊加近期我國(guó)優(yōu)化疫情防控措施，疫情沖擊仍將持續(xù)一段時(shí)間，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。2023年，在疫情影響減弱后，預(yù)計(jì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將實(shí)現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)。

二手住宅價(jià)格方面，2022年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌，上半年二手房?jī)r(jià)呈橫盤態(tài)勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯，月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。2022年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.77%。上半年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.17%，較2021年同期收窄2.39個(gè)百分點(diǎn)。下半年以來(lái)，市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，月度價(jià)格環(huán)比持續(xù)下跌，且跌幅逐步擴(kuò)大。12月，百城二手住宅價(jià)格為15876元/平方米，環(huán)比下跌0.22%，跌幅較11月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌。

根據(jù)中研研究院出版的《2022-2026年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

目前經(jīng)過(guò)近 一年的需求端政策緩步頻放，三四線城市和部分非核心的二線城市需求端政策幾乎已經(jīng)應(yīng)放 盡放，銷售仍未見明顯改善下，需求端政策放松的空間已經(jīng)較小。而核心熱點(diǎn)城市的政策則 仍有相對(duì)較大的空間，后續(xù)需求端政策有望在核心城市加碼，考慮到核心城市本身熱度保持、 供需關(guān)系較好，因此我們認(rèn)為后續(xù)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)回暖的過(guò)程中，城市之間的分化仍然會(huì)持續(xù)演繹。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，2022年以來(lái)，百城新建住宅、二手住宅價(jià)格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量均維持在高位水平，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量整體呈上升態(tài)勢(shì)。12月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量為68個(gè)，較2021年同期增加10個(gè);百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量增至80個(gè)，已連續(xù)5個(gè)月超70個(gè)。從累計(jì)下跌城市數(shù)量來(lái)看，2022年新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌的城市有70個(gè)，二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌的城市有73個(gè)。

綜合來(lái)看，2022年百城房?jī)r(jià)走勢(shì)疲弱，展望2023年，預(yù)計(jì)隨著疫情形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，疊加各地“因城施策”逐漸顯效，重點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)，但恐需較長(zhǎng)的恢復(fù)時(shí)間。

國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)A凈值上漲3.55%

國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)證券投資基金(簡(jiǎn)稱：國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)A，代碼160218)公布1月4日最新凈值，上漲3.55%。國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)A成立于2021年1月1日，業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)為國(guó)證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)收益率×95%+銀行活期存款利率(稅后)×5%。該基金成立以來(lái)收益42.78%，今年以來(lái)收益4.62%，近一月收益-2.17%，近一年收益-6.27%，近三年收益-17.64%。近一年，該基金排名同類216/2484。

展望23年全國(guó)商品房銷售金額預(yù)計(jì)增長(zhǎng)

政策支持態(tài)度更加明確：從近期接連的重磅政策出臺(tái)也可窺見當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)下行幅度或已超過(guò)市場(chǎng) 的忍耐度，一旦未來(lái)行業(yè)繼續(xù)下行，我們預(yù)計(jì)更大力度的政策有望出臺(tái)，例如近期熱點(diǎn)城市 杭州放松限貸，核心城市、核心區(qū)域的需求端政策放松仍有空間。因此我們認(rèn)為目前房地產(chǎn) 市場(chǎng)的消極因素正在逐步出盡，市場(chǎng)銷售處于磨底階段。

5.8% 我們預(yù)計(jì) 2023 年全國(guó)商品房銷售金額增長(zhǎng) 5.8%。我們認(rèn)為市場(chǎng)當(dāng)前已經(jīng)處于磨底階 段，進(jìn)入 2023 年，消極因素逐步出盡，疫情等干擾因素在疫情防控優(yōu)化的背景下逐步消退， 并且隨著“保交樓”的持續(xù)推進(jìn)、需求端政策的逐步釋放、融資端政策逐步生效后房企信用 修復(fù)，居民對(duì)于購(gòu)房的觀望情緒會(huì)逐步降低，銷售有望在明年逐步修復(fù)。

總量面積方面，我們認(rèn)為 2023 年一季度開始緩慢修復(fù)，隨著政策逐步生效、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，二季度銷售在 2022 年疫情影響低基數(shù)的基礎(chǔ)上有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，三四季度保持相對(duì)穩(wěn)定，全 年有望實(shí)現(xiàn) 1.2%的小幅增長(zhǎng)。 金額方面，參考我們前文對(duì)于本輪下行周期中城市分化特點(diǎn)的分析，我們認(rèn)為 2023 年 的復(fù)蘇可能延續(xù)這種城市分化，一二線城市銷售面積占比提升、銷售均價(jià)提升，三四線城市 銷售面積占比下降，同時(shí)銷售均價(jià)可能也難改下行趨勢(shì)。因此我們對(duì)于 2023 年銷售金額預(yù) 測(cè)的基本假設(shè)是：一線/二線/三四線城市的銷售面積占比分別為 6%/26%/68%，銷售均價(jià)漲 幅分別為 5.5%/1.2%/-1.7%。因此，我們預(yù)計(jì) 2023 年全國(guó)商品房銷售金額增長(zhǎng) 5.8%。

2022年，地方政府為吸引企業(yè)積極參與土地競(jìng)拍，掛出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，該部分土地多將在2023年入市，預(yù)計(jì)整體新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)將更多地向改善類項(xiàng)目?jī)A斜。同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處在緩慢恢復(fù)階段，居民收入預(yù)期、市場(chǎng)觀望情緒的修復(fù)仍需時(shí)間，剛需釋放動(dòng)能仍偏弱。預(yù)計(jì)在2023年成交結(jié)構(gòu)中，改善類產(chǎn)品占比或進(jìn)一步提升。

更多行業(yè)具體詳情可點(diǎn)擊查看中研研究院出版的《2022-2026年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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