商業(yè)物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析2023

• 方蔓桃 2023年3月20日 來源：百度 285 11
• 繁體

伴隨中國城市化進程的加快和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務作為提高居民生活品質(zhì)和城市建設的重要載體，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的發(fā)展態(tài)勢，物業(yè)管理行業(yè)近幾年迎來高速擴張發(fā)展階段。中國物業(yè)管理行業(yè)分散且競爭激烈。為擴大在管建筑面積，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，鞏固市場地位

一、商業(yè)物業(yè)概述

商業(yè)物業(yè)指集包括商業(yè)、餐飲、娛樂、銀行、住宿、健身等各種功能的經(jīng)營場所，其具有經(jīng)營性、公眾性和服務型的特點。商業(yè)物業(yè)管理是對各類型商業(yè)樓宇及附屬設施設備管理的總稱，它是物業(yè)管理行業(yè)的主要關(guān)注方向。商業(yè)物業(yè)管理作為維護商業(yè)樓宇功能正常運作的基礎(chǔ)，擔負著為消費者營造良好工作、購物、娛樂空間的重要責任，在增加優(yōu)質(zhì)服務供給、提升消費者滿意度的同時，還能延長消費時間，促進消費者消費。

商業(yè)物業(yè)是一個商業(yè)機構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠持有或經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而盈利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

二、商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

伴隨中國城市化進程的加快和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務作為提高居民生活品質(zhì)和城市建設的重要載體，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃的發(fā)展態(tài)勢，物業(yè)管理行業(yè)近幾年迎來高速擴張發(fā)展階段。中國物業(yè)管理行業(yè)分散且競爭激烈。為擴大在管建筑面積，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，鞏固市場地位，大型物業(yè)管理公司通過內(nèi)生增長及收購方式積極加快擴張步伐。此后，市場繼續(xù)變得更加集中。

一方面，目前物業(yè)管理公司對所轄物業(yè)統(tǒng)一管理，除了自身從事的專業(yè)服務外，由保安公司、消防公司、綠化公司、保潔公司等專業(yè)化公司提供專門服務已逐步成為一種趨勢，物業(yè)管理公司將這些服務整合，有利于提高物業(yè)管理效率。另一方面，在管理手段上趨向信息化和智能化，通過“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”融合線上資源，對各項設施進行云端管理，加強業(yè)主、社區(qū)、商圈的聯(lián)系度，為進一步打造智慧社區(qū)、構(gòu)建社區(qū)電商平臺等奠定基礎(chǔ)，從而提升服務品質(zhì)和效率，滿足客戶需求。

全國物業(yè)管理行業(yè)管理面積穩(wěn)定增長。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，中國物業(yè)管理行業(yè)的總規(guī)模由2015年的193.2億平方米增加至2020年的330.4平方米，年復合增長率11.3%，預計將從2021年的350億平方米增加至2025年的430億平方米，年復合增長率5.2%。

中國商業(yè)運營服務市場快速增長，總收入從2015年的4836億元增長至2020年的8369億元，年復合增長率高達11.6%。商業(yè)運營服務收入由2015年的1025億元增加到2020年的2059億元，年復合增長率高達15.0%。租金收入從2015年的3811億元增加至2020年的6310億元，年復合增長率達10.6%。

中國商業(yè)物業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增加，在管商業(yè)廣場數(shù)量穩(wěn)定增長。據(jù)統(tǒng)計，2020年在管商業(yè)廣場總數(shù)為2.1萬家，2015-2020年CAGR為9.0%;預計到2025年進一步增加到2.8萬家，2020-2025年CAGR為6.2%。

此外，物業(yè)管理的傳統(tǒng)業(yè)務屬于勞動密集型服務，人力成本占企業(yè)總成本一半以上。技術(shù)含量低，員工流失率高，缺乏嚴格的準入、培訓和考核機制。隨著近年勞動力成本不斷上升，行業(yè)的利潤空間被進一步壓縮。

三、商業(yè)物業(yè)行業(yè)競爭格局

目前全國物業(yè)行業(yè)正處于加速轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，通過并購、聯(lián)盟等方式是物業(yè)服務行業(yè)擴大管理規(guī)模，增加服務客戶數(shù)量最有效的途徑，有利于發(fā)揮規(guī)模效應，推動行業(yè)快速發(fā)展。同時資本市場改革和完善為行業(yè)的整合提供了新的融資渠道，尤其是新三板的擴容、地方股權(quán)交易中心的建立，促進物業(yè)管理行業(yè)形成了快速發(fā)展的新格局。

近年來我國物業(yè)管理服務行業(yè)市場發(fā)展迅猛，但行業(yè)規(guī)范及精細化運作還需要不斷完善。物業(yè)公司應深刻理解客戶需求，以市場化和需求化為導向，以快速應對業(yè)主新需求和提供高質(zhì)量的服務為目標，依托公司運營管理團隊以及與業(yè)主直接接觸的物業(yè)服務人員，不斷發(fā)掘客戶的需求以便及時應對，較強的物業(yè)服務內(nèi)容及服務質(zhì)量是公司保持持續(xù)競爭力的關(guān)鍵要素之一。因此，如果經(jīng)營者不能夠陸續(xù)提高企業(yè)業(yè)務拓展能力及客戶滿意度，將對企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生一定影響。

從全球商管物業(yè)管理行業(yè)競爭格局上看，在管項目數(shù)量方面萬達商管排名首位。據(jù)統(tǒng)計，截至2020年末，萬達商管在全球競爭中排名首位，，公司在管項目數(shù)量368個。公司于在管項目數(shù)量上排名第一，遠高于排名第二的日本永旺集團(251個)和排名第三的美國西蒙物業(yè)(235個)。

現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)分為三類集群：第一類，開發(fā)商下屬物業(yè)，資金較為雄厚，管理本身開發(fā)的樓盤為主，參加其他物業(yè)項目招投標;第二類，獨立物業(yè)公司，這類物業(yè)公司數(shù)量眾多，絕大多數(shù)是中小企業(yè)，物業(yè)五大行是他們的領(lǐng)軍人物，通過招投標獲取項目。中小物業(yè)企業(yè)資金緊張，管理水平參差不齊;第三類，政府或國有企業(yè)投資的物業(yè)公司，為政府或投資企業(yè)提供物業(yè)服務，也參與政府辦公樓、公立醫(yī)院、法院、圖書館等物業(yè)項目和管理老舊小區(qū)等。而且物業(yè)投資門檻低，啟動資金要求不高，因而中小企業(yè)眾多，競爭異常激烈。在物業(yè)管理服務行業(yè)分布中，行業(yè)內(nèi)競爭情況較激烈，而在競爭激烈的市場體系中從事物業(yè)管理服務行業(yè)多為國內(nèi)企業(yè)。隨著業(yè)主(客戶)的生活質(zhì)量以及對居住環(huán)境的要求日益提高，并且現(xiàn)階段移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)時代的到來更是更迭了社會大環(huán)境。隨著物業(yè)管理服務行業(yè)的競爭愈加激烈，就要綜合提高社會信息的搜集能力，通過提高管理面積的規(guī)模效應和品牌影響力來促進企業(yè)在行業(yè)中的競爭地位。

從全球在管商業(yè)物業(yè)項目面積競爭來看，萬達商管仍然遠超其他企業(yè)，排名第一。據(jù)統(tǒng)計，萬達商管在管項目面積5280萬平方米，遠高于美國西蒙物業(yè)(2510萬平方米)、澳大利亞西部集團(1220萬平方米)、日本永旺集團(1110萬平方米)和新加坡凱德集團(1040萬平方米)。

從中國市場競爭格局來看，行業(yè)集中度不高。據(jù)統(tǒng)計，2020年中國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)CR5為12.7%，行業(yè)競爭格局高度分散，其中萬達商管市占率為8.3%，處于龍頭地位。

從萬達商管企業(yè)營收狀況來看，連續(xù)三年收入保持穩(wěn)定增長。據(jù)統(tǒng)計，2018-2021H1，公司營業(yè)收入分別為110.23億、134.37億、171.96億和106.36億元，2019-2021H1同比分別增長21.9%、28.0%和42.7%。

四、商業(yè)物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展趨勢分析

我國對物業(yè)管理行業(yè)出臺了一系列鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力政策，2003 年國務院、發(fā)改委以及住建部等部委發(fā)布了《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)提供了法律框架，行業(yè)發(fā)展逐漸規(guī)范。2014年 5月 4日，住房與城鄉(xiāng)建設部辦公廳印發(fā)了《智慧社區(qū)建設指南(試行)》指出：“智慧社區(qū)是通過綜合運用現(xiàn)代科學技術(shù)，整合區(qū)域人、地、物、情、事、組織和房屋等信息，統(tǒng)籌公共管理、公共服務和商業(yè)服務等資源，以智慧社區(qū)綜合信息服務平臺為支撐，依托適度領(lǐng)先的基礎(chǔ)設施建設，提升社區(qū)治理和小區(qū)管理現(xiàn)代化，促進公共服務和便民利民服務智能化的一種社區(qū)管理和服務的創(chuàng)新模式，也是實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標和社區(qū)服務體系建設目標的重要舉措之一?！?021 年國家發(fā)布《“十四五”規(guī)劃綱要》，提出加快生活性服務業(yè)品質(zhì)化發(fā)展;提高城市治理水平，推動資源、管理、服務向街道社區(qū)下沉，提高城鄉(xiāng)社區(qū)精細化、精準化服務能力;推動智慧社區(qū)建設等。

如今現(xiàn)代科學技術(shù)水平的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)企業(yè)將從簡單密集型勞動輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍Σ煌瑯I(yè)主需求的集約化現(xiàn)代商業(yè)服務模式，多家商業(yè)服務企業(yè)致力發(fā)展人工智能應用，打造智慧商業(yè)服務社區(qū)。未來十年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模提升，預計2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

物業(yè)服務企業(yè)毛利潤率為24.02%，增長0.46個百分點;百強物業(yè)服務行業(yè)企業(yè)凈利潤均值為9112.37萬元，基礎(chǔ)物業(yè)服務凈利潤均值為4904.45萬元，多種經(jīng)營凈利潤均值為4207.92萬元。

全國商品房加保障房銷售面積將超過40億平方米，以2017年全國246.65億平方米的管理面積為基準，到2020年全國物業(yè)管理規(guī)模將超287億平方米;按百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)費計算，未來五年全國物業(yè)服務行業(yè)市場規(guī)模約為1.5萬億元。

隨著現(xiàn)代科學技術(shù)水平的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)企業(yè)將從簡單密集型勞動輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍Σ煌瑯I(yè)主需求的集約化現(xiàn)代商業(yè)服務模式，多家商業(yè)服務企業(yè)致力發(fā)展人工智能應用，打造智慧商業(yè)服務社區(qū)。未來十年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模提升，預計2030年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

物業(yè)管理服務涵蓋眾多設備維保、高效的人員調(diào)度、復雜的業(yè)主關(guān)系維護等多環(huán)節(jié)，需要較強的企業(yè)管理、服務管理、運營管理、信息管理、人員管理等方面的能力，專業(yè)的物業(yè)管理團隊以及一段時間積累的管理經(jīng)驗構(gòu)成了物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力。物業(yè)管理的深度和廣度都在進一步延展，不同類型的物業(yè)以及業(yè)主對物業(yè)服務的需求亦不同，需要提供針對性的綜合物業(yè)服務，新進入者難以快速形成一套反應迅速、高效運轉(zhuǎn)的管理體系。隨著行業(yè)發(fā)展，管理壁壘成為制約競爭者進入行業(yè)的一大原因。

未來商業(yè)運營管理行業(yè)將呈現(xiàn)輕資產(chǎn)化、經(jīng)營規(guī)?；约盎ヂ?lián)網(wǎng)化的發(fā)展趨勢。所謂輕資產(chǎn)化趨勢，即商業(yè)物業(yè)運營管理的運營模式將由當前重開發(fā)、輕運營的重資產(chǎn)運營模式向重運營、輕投資的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。

商業(yè)物業(yè)行業(yè)研究報告中的商業(yè)物業(yè)行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對商業(yè)物業(yè)行業(yè)進行細化分析，包括產(chǎn)品總體狀況、產(chǎn)品生產(chǎn)情況、重點企業(yè)狀況、主要產(chǎn)品總產(chǎn)量、進出口情況等。報告中主要運用圖表及表格方式，直觀地闡明了行業(yè)的經(jīng)濟類型構(gòu)成、規(guī)模構(gòu)成、經(jīng)營效益比較、生產(chǎn)狀況及對外貿(mào)易情況等，是企業(yè)了解商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場狀況必不可少的助手。在形式上，報告以豐富的數(shù)據(jù)和圖表為主，突出文章的可讀性和可視性，避免套話和空話。報告附加了與行業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)、政策法規(guī)目錄、主要企業(yè)信息及行業(yè)的大事記等，為投資者和業(yè)界人士提供了一幅生動的行業(yè)全景圖。

想要了解更多商業(yè)物業(yè)行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告》。報告對行業(yè)相關(guān)各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，洞察行業(yè)今后的發(fā)展方向、行業(yè)競爭格局的演變趨勢以及技術(shù)標準、市場規(guī)模、潛在問題與行業(yè)發(fā)展的癥結(jié)所在，評估行業(yè)投資價值、效果效益程度，提出建設性意見建議，為行業(yè)投資決策者和企業(yè)經(jīng)營者提供參考依據(jù)。

• 相關(guān)深度報告REPORTS

  

  2022-2027年中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預測報告

  商業(yè)物業(yè)行業(yè)研究報告中的商業(yè)物業(yè)行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對商業(yè)物業(yè)行業(yè)進行細化分析，包...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡