不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及發(fā)展戰(zhàn)略

吳澳燕 2023年4月10日 來(lái)源：人民日?qǐng)?bào) 848 52
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不動(dòng)產(chǎn)，是指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定在空間上占有固定位置，移動(dòng)后會(huì)影響其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”是指根據(jù)民法典規(guī)定，已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接?！皫а哼^(guò)戶”改革后，可以大大節(jié)省不動(dòng)產(chǎn)的交易時(shí)間，降低交易難度和交易成本，切實(shí)方便企業(yè)群眾辦事。

據(jù)介紹，各地深化部門協(xié)同，積極探索開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”服務(wù)，出臺(tái)政策文件、優(yōu)化辦理流程，形成了比較典型的辦理模式，積累了比較成熟的經(jīng)驗(yàn)做法。目前，共有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶”，其中天津、山西、江蘇、浙江、福建、山東、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

不動(dòng)產(chǎn)，是指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定在空間上占有固定位置，移動(dòng)后會(huì)影響其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。

2021年，世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，金融環(huán)境寬松，資產(chǎn)價(jià)格普遍上行，日本、韓國(guó)、英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)的地價(jià)、房?jī)r(jià)均呈波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)，但貨幣超發(fā)帶來(lái)的房?jī)r(jià)普漲也為未來(lái)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)埋下了伏筆。租賃市場(chǎng)方面，主要國(guó)別住房租金水平變化較為復(fù)雜，不同國(guó)家、不同城市間走勢(shì)分化明顯;亞太地區(qū)主要城市商業(yè)投資需求出現(xiàn)一定回升。分析國(guó)際重要城市地價(jià)房?jī)r(jià)關(guān)系與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況與發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于我國(guó)推進(jìn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要參考價(jià)值。

不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及發(fā)展戰(zhàn)略

年初以來(lái)，中央層面對(duì)房地產(chǎn)總體延續(xù)積極的政策導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，著力防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，從供需兩端持續(xù)發(fā)力，支持房企合理融資需求和居民剛需、改善性住房需求。各地方政府因城施策出臺(tái)刺激政策，年初以來(lái)有111城共計(jì)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策163次。

政策呵護(hù)之下，房企融資環(huán)境明顯改善，信用風(fēng)險(xiǎn)化解取得顯著成效，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)竣工、商品房銷售等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì)，100個(gè)重點(diǎn)城市一季度銷售面積同比增長(zhǎng)近兩成，新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲0.01%。土地市場(chǎng)方面，一線城市土地市場(chǎng)熱度不減，成交規(guī)劃建筑面積同比略有增長(zhǎng);二線城市同比下降7%;三四線城市同比下降37%。商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)在城市和區(qū)域間分化進(jìn)一步加劇。

3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，提出“研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs首次擴(kuò)圍至商業(yè)地產(chǎn)，意味著相關(guān)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商又多了一條可供選擇的融資渠道。

我國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生深刻變化，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、區(qū)塊鏈等數(shù)字技術(shù)創(chuàng)新活躍，數(shù)據(jù)作為關(guān)鍵生產(chǎn)要素的價(jià)值日益凸顯，深入滲透到經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域全過(guò)程，數(shù)字化轉(zhuǎn)型深入推進(jìn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)加速向智能化、綠色化、融合化方向轉(zhuǎn)型升級(jí)，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式蓬勃發(fā)展，推動(dòng)生產(chǎn)方式、生活方式發(fā)生深刻變化。

整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)形成了不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)兩條并行條線。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)條線以住宅開(kāi)發(fā)為核心，包含投資、建造、營(yíng)銷和整體的大運(yùn)營(yíng)。不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)條線是開(kāi)發(fā)商在尋找第二曲線以及探索多元化布局的過(guò)程中，逐步沉淀形成的六大核心場(chǎng)景，包含了商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物業(yè)、租賃、康養(yǎng)、文旅。這六大場(chǎng)景的數(shù)字化發(fā)展程度不一而足，但是基本上都有比較清晰的核心落地應(yīng)用。除此之外，在整個(gè)數(shù)字底座的建設(shè)過(guò)程中，除了技術(shù)平臺(tái)之外，數(shù)據(jù)中臺(tái)中的數(shù)據(jù)治理也是今年主要的著力點(diǎn)。

從不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)的數(shù)字化應(yīng)用發(fā)展水平看，大部分TOP50房企目前處于從信息化到數(shù)字化遞進(jìn)的過(guò)程中，其中最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)是實(shí)現(xiàn)ERP、財(cái)務(wù)、人力、OA等內(nèi)部系統(tǒng)和數(shù)據(jù)的貫通，2022年接近 5 成的TOP50房企已經(jīng)完成了這一階段的建設(shè)。同時(shí)，雖然智能化應(yīng)用覆蓋面只有 12% ，但是增長(zhǎng)幅度達(dá)到了 50%，智慧建造領(lǐng)域的AI+審圖、智慧營(yíng)銷AI+模型判客等方面的應(yīng)用開(kāi)始落地并初見(jiàn)成效。

自然資源部聯(lián)合中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)近日印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

《通知》提出，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式、抵押權(quán)變更模式等3種“帶押過(guò)戶”模式，各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

為了進(jìn)一步降低二手房的交易成本，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，近日自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”。目前已有包括北京、天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份正在全面開(kāi)展“帶押過(guò)戶”，未來(lái)將在全國(guó)范圍內(nèi)推行。

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