公寓行業(yè)市場(chǎng)怎么樣?2023年中國(guó)公寓行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

• 方蔓桃 2023年7月7日 來(lái)源：百度 1023 65
• 繁體

從公寓行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前我國(guó)青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國(guó)青年公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長(zhǎng)租公寓更勝一籌。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參

公寓行業(yè)市場(chǎng)怎么樣?長(zhǎng)租公寓又名白領(lǐng)公寓、單身合租公寓，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。隨著我國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量增加，國(guó)家開(kāi)始大力支持包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。

長(zhǎng)租公寓按照機(jī)構(gòu)和個(gè)人可分為機(jī)構(gòu)長(zhǎng)租公寓和非機(jī)構(gòu)式長(zhǎng)租公寓，其中個(gè)人散租仍是主要公寓提供，機(jī)構(gòu)式公寓來(lái)看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購(gòu)或租入并轉(zhuǎn)租集中式房源的模式，地產(chǎn)商與運(yùn)營(yíng)商均有所切入，典型代表有萬(wàn)科“泊寓”等，分散式主要指機(jī)構(gòu)租入并轉(zhuǎn)租分散式房源，主要由中介和運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)，典型代表有鏈家、自如等。

從公寓行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前我國(guó)青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國(guó)青年公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長(zhǎng)租公寓更勝一籌。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國(guó)青年公寓投資市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國(guó)公寓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》分析顯示：

2023年中國(guó)公寓行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

截止到2021年，我國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓滲透率僅為7.4%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，同年，英國(guó)及美國(guó)集中式管理長(zhǎng)租公寓滲透率分別為42.0%、30.0%?？傮w來(lái)看，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還處于發(fā)展初期。

我國(guó)住房租賃需求規(guī)模仍有增長(zhǎng)空間，特別是伴隨人口流動(dòng)性的回升將帶來(lái)租賃需求的回暖。在資本市場(chǎng)助力下，央國(guó)企乃至房企未來(lái)或?qū)⒊蔀楸Ｗ夥抗糝EITs的生力軍，促進(jìn)租賃住房擁有自我造血能力。預(yù)計(jì)2023年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將進(jìn)入“量質(zhì)齊升”發(fā)展階段。

今年以來(lái)，中央層面繼續(xù)加大對(duì)住房租賃金融發(fā)展的支持力度，尤其對(duì)保租房REITs的支持政策進(jìn)一步釋放。盡管在戶型、租金方面存在政策約束，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保租房投資退出閉環(huán)的構(gòu)建完成、政府對(duì)于“非改居”支持與保租房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和流程的明晰將進(jìn)一步提升長(zhǎng)租公寓在大宗物業(yè)投資市場(chǎng)上的資產(chǎn)流動(dòng)性。據(jù)了解，隨著各主要省市將租賃住房建設(shè)納入“十四五”規(guī)劃，國(guó)有和民間資本在金融、財(cái)稅等政策引導(dǎo)支持下持續(xù)涌入這一熱點(diǎn)領(lǐng)域，住房租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化程度將會(huì)快速提升。世預(yù)計(jì)2030年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的集中式長(zhǎng)租公寓滲透率將有望超過(guò)12%，達(dá)到1200萬(wàn)套以上的規(guī)模。

未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)公寓市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的主題公寓市場(chǎng)，將會(huì)給公寓的多元化發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。

青年公寓行業(yè)作為近幾年來(lái)的一個(gè)投資熱點(diǎn)，吸引了大量來(lái)自資本市場(chǎng)的關(guān)注。 2015 年以來(lái)，已有多個(gè)公寓企業(yè)獲得了資本市場(chǎng)的資金供給，成功推動(dòng)了企業(yè)的發(fā)展。目前，青年公寓其主要客群為20-35歲左右的單身青年，表現(xiàn)為高校畢業(yè)至入職初期的年輕群體，以滿足該群體成家前住房需求。隨著我國(guó)教育投資規(guī)模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人數(shù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)近幾年高校畢業(yè)生人數(shù)的提升。

隨著時(shí)代的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)將會(huì)越來(lái)越繁榮，商業(yè)用地會(huì)越來(lái)越多，而未來(lái)住宅區(qū)的發(fā)展將會(huì)向城市的邊緣移動(dòng)。按照國(guó)外大城市的趨勢(shì)來(lái)看，公寓房將會(huì)作為城市商業(yè)區(qū)內(nèi)部最搶手的住房之一，即使產(chǎn)權(quán)只有40年，到期后也能夠續(xù)租，基本不需要擔(dān)心拆遷換地方等問(wèn)題。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的主題公寓市場(chǎng)，將會(huì)給公寓的多元化發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。

公寓屋又可細(xì)分為排房(Town House)、單元公寓屋(Condo)、股東屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和單元公寓屋的特點(diǎn)是擁有房屋和土地的部分產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但必須受到管理部門(mén)的約束，并要交付一定數(shù)量的管理費(fèi);股東屋的特點(diǎn)是個(gè)人不擁有任何產(chǎn)權(quán)，僅擁有其中一部分股權(quán)和使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司，出讓時(shí)僅出讓股份，而不出讓產(chǎn)權(quán);公寓屋的特點(diǎn)是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。

就我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模變動(dòng)情況而言，隨著國(guó)內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長(zhǎng)，除開(kāi)2020年疫情影響，經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模下降外，2017年我國(guó)長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長(zhǎng)16.39%。由于高昂的置業(yè)成本、年輕一代晚婚趨勢(shì)、城市化率及城市人口(尤其是年輕人流入城市)增加等因素的驅(qū)動(dòng)，2022年中國(guó)租賃公寓市場(chǎng)的規(guī)模將進(jìn)一步達(dá)到17521億元。

就國(guó)內(nèi)整體運(yùn)營(yíng)中的集中式長(zhǎng)租公寓數(shù)量變動(dòng)而言，近年來(lái)隨著萬(wàn)科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長(zhǎng)租公寓數(shù)量快速增長(zhǎng)，截至2021年已達(dá)260萬(wàn)套，相較17年底增長(zhǎng)160萬(wàn)噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來(lái)源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長(zhǎng)，其中非連鎖達(dá)180萬(wàn)套，連鎖達(dá)80萬(wàn)套。

在資本市場(chǎng)上，基于租賃基本面、資產(chǎn)流動(dòng)性和可規(guī)?；齻€(gè)方面的推動(dòng)，集中式長(zhǎng)租公寓正在成為最具成長(zhǎng)性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)類別之一。以租賃市場(chǎng)活躍的上海為例，據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年上海投資市場(chǎng)完成的74單大宗交易中有15單為長(zhǎng)租公寓，成交單數(shù)占比超過(guò)20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。而在今年一季度錄得的13宗大宗交易中，長(zhǎng)租公寓交易為3宗，僅次于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和辦公樓，成交額達(dá)28億元，超過(guò)去年成交總額的40%。

公寓行業(yè)市場(chǎng)前景分析

從需求端來(lái)看，高基數(shù)流動(dòng)人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎(chǔ)，限購(gòu)+高房?jī)r(jià)提升租賃需求。長(zhǎng)租公寓因整體房間規(guī)模略小，主要用戶為學(xué)生和外地務(wù)工人員，隨著國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)，整體經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下，2021年國(guó)內(nèi)流動(dòng)人口出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)達(dá)3.85億人，同比2020年增長(zhǎng)885萬(wàn)人，有望提升長(zhǎng)租公寓整體需求，同時(shí)，最主要需求用戶仍是國(guó)內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生，從學(xué)校畢業(yè)，絕大多數(shù)大學(xué)生存在大量租房需求，隨著大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，相對(duì)自由的環(huán)境和符合年輕人品味的長(zhǎng)租公寓將是大學(xué)畢業(yè)生的主流選擇之一。

今年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、寧波、南寧、石家莊等城市密集發(fā)布了住房租賃政策，重點(diǎn)關(guān)注住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管和市場(chǎng)培育。疫情對(duì)租賃企業(yè)最直接的影響是新項(xiàng)目拓展和開(kāi)業(yè)停滯。一季度，深圳、上海等重點(diǎn)城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止?fàn)顟B(tài)，原定開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目被迫延期，因此，住房租賃企業(yè)一季度開(kāi)業(yè)規(guī)模較上一季度增速出現(xiàn)明顯下跌。

由于住房需求不斷增加，集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商積極嘗試解決住房短缺問(wèn)題，尤其是利用低效用或閑置物業(yè)。近幾年出臺(tái)了綜合調(diào)控政策，鼓勵(lì)集中式長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。預(yù)計(jì)國(guó)家和地方政府將出臺(tái)更多利好政策，支持集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮，不少白領(lǐng)都會(huì)選擇交通便利，配套齊全的公寓房租住，這樣的房子不僅房租高，而且水電費(fèi)用也不用房東來(lái)出，比住宅的經(jīng)濟(jì)性要好太多。隨著時(shí)代的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)將會(huì)越來(lái)越繁榮，商業(yè)用地會(huì)越來(lái)越多，而未來(lái)住宅區(qū)的發(fā)展將會(huì)向城市的邊緣移動(dòng)。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇。隨著公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開(kāi)始向頭部企業(yè)集中，整個(gè)行業(yè)也可能進(jìn)入到一個(gè)全新整合階段。

更多公寓市場(chǎng)調(diào)研消息,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2022-2027年中國(guó)公寓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2022-2027年中國(guó)公寓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告

  公寓行業(yè)研究報(bào)告中的公寓行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)公寓行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分析，重點(diǎn)企業(yè)狀況等...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡