住宅行業(yè)市場(chǎng)分析：1-11月，全國(guó)300城住宅成交面積同比下降28.0%

• 吳澳燕 2023年12月7日 來(lái)源：中指研究院 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 293 11
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住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

根據(jù)官方公布的第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口共141178萬(wàn)人，與2010年的133972萬(wàn)人相比，增加了7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%;年平均增長(zhǎng)率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)，這表明，中國(guó)人口10年來(lái)繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)活力與人口形成的正反饋，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)占比越來(lái)越高，超大城市對(duì)人口就業(yè)的吸引力將增加，如果該規(guī)律同樣適用于我國(guó)，則意味著這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市吸引力仍將有增無(wú)減。同樣，這也代表著未來(lái)城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步分化。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)住宅行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示：

今年以來(lái)，隨著一系列圍繞支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策落地顯效，我國(guó)樓市不論是在整體銷量方面，還是在房企庫(kù)存去化和主動(dòng)性降負(fù)債方面，均頻頻顯現(xiàn)邊際改善的信號(hào)。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)整體上仍然處于筑底階段。

10月份各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降

2023年10月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)略增，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環(huán)比上漲0.2%;二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有56個(gè)和67個(gè)，均比上月增加2個(gè)。

1-11月，全國(guó)300城住宅成交面積同比下降28.0%

1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.16%，主要受政策管控及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市帶動(dòng)等因素影響，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3.00%，跌幅較去年同期擴(kuò)大2.45個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)走勢(shì)持續(xù)低迷，至11月，已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌的城市數(shù)量超90個(gè)。

市場(chǎng)供求方面，1-11月，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%，1-10月重點(diǎn)15城二手房銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)35%。全年來(lái)看，受疫情后需求集中釋放帶動(dòng)，一季度市場(chǎng)升溫明顯，年中量?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，8月底中央及各級(jí)政府加大政策托底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄，但政策效果持續(xù)性不足，年末市場(chǎng)仍舊面臨下行壓力。50個(gè)代表城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降超10%，可售面積小幅回落但仍處高位，短期庫(kù)存出清周期延長(zhǎng)至19.5個(gè)月。

需求結(jié)構(gòu)方面，2023年以來(lái)，改善性住房需求仍為新房市場(chǎng)關(guān)鍵支撐，30個(gè)代表城市中多數(shù)城市套總價(jià)均值、中位數(shù)和各價(jià)位門檻值均高于上年同期。面積段來(lái)看，90-120平方米產(chǎn)品仍占據(jù)市場(chǎng)主流地位，伴隨著各城市逐漸取消或優(yōu)化樓市調(diào)控政策，再改、高端改善需求得以釋放，改善市場(chǎng)表現(xiàn)出一定韌性。

住宅行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)展望

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新發(fā)展階段，雖然已經(jīng)出臺(tái)了不少調(diào)整優(yōu)化措施，但是整體市場(chǎng)氛圍沒(méi)有大的改善，市場(chǎng)交易量沒(méi)有顯著上升，整體市場(chǎng)交易不活躍，觀望情緒濃厚，很多合理的住房改善性需求都沒(méi)有得到釋放。

7月24日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。近日召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

隨著房地產(chǎn)發(fā)展階段和條件的變化，需要重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)函數(shù)，實(shí)現(xiàn)新階段和新條件下的新均衡。新模式是供求關(guān)系發(fā)生重大變化后，高質(zhì)量供給引領(lǐng)下的精細(xì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展需要回歸民生優(yōu)先的政策目標(biāo)，重點(diǎn)解決好兩個(gè)問(wèn)題：一是基本居住需求得到滿足、支付意愿不足的老市民“買好房”;二是基本居住需求尚未得到充分滿足、支付能力不足的新市民“好買房”，從而實(shí)現(xiàn)供給創(chuàng)造并引領(lǐng)有效需求，也能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

未來(lái)京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等，此外，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購(gòu)也存在可能;核心二線城市中預(yù)計(jì)將有更多城市全面取消限購(gòu);更多低能級(jí)城市或通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，企業(yè)融資環(huán)境有望得到改善;“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，各地土拍規(guī)則預(yù)計(jì)將繼續(xù)放寬;另外，“三大工程”建設(shè)相關(guān)政策有望加速落地。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。報(bào)告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

想要了解更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)住宅行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。

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