2024工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)分析

• 黃文玉 2023年12月19日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 538 29
• 繁體

與國(guó)際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段。過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

與國(guó)際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段。過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。隨著這兩年工業(yè)投資的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價(jià)格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來(lái)越多的資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起。

工業(yè)地產(chǎn)作為推進(jìn)我國(guó)改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，一直被視為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。工業(yè)地產(chǎn)是指一個(gè)國(guó)家或一個(gè)區(qū)域的政府，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，通過(guò)行政的、市場(chǎng)的多種手段，集聚各種生產(chǎn)要素，并在一定的空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，使之成為功能布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的工業(yè)企業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者稱產(chǎn)業(yè)群集。工業(yè)地產(chǎn)作為城市眾多產(chǎn)業(yè)的空間物質(zhì)載體，自我國(guó)改革開放以來(lái)，它的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)量上的快速增長(zhǎng)至膨脹和質(zhì)量上的起步到整合升級(jí)等不同發(fā)展階段。

在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)的贏利性主要是為工業(yè)生產(chǎn)提供了場(chǎng)所，能夠維持工業(yè)領(lǐng)域的正常發(fā)展。工業(yè)地產(chǎn)的盈利主要涉及到開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的利益。一般情況下，開發(fā)商主要是通過(guò)與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤(rùn)，是自建再通過(guò)銷售或者出租獲取利潤(rùn)，而運(yùn)營(yíng)商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收入和管理費(fèi);小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤(rùn)，是出租獲取租金回報(bào)。

在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國(guó)產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)需求穩(wěn)步上升，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。近年來(lái)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

工業(yè)地產(chǎn)策劃是對(duì)工業(yè)園區(qū)或倉(cāng)儲(chǔ)物流、廠房進(jìn)行前期考察立項(xiàng)，園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、招商推廣、進(jìn)駐后物業(yè)管理的統(tǒng)籌。工業(yè)地產(chǎn)策劃是區(qū)別于房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)策劃等的另一新興地產(chǎn)策劃。目前我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)策劃市場(chǎng)不太成熟，需要不斷完善。工業(yè)地產(chǎn)策劃覆蓋我國(guó)西南地區(qū)、珠三角地區(qū)以及長(zhǎng)三角地區(qū)的多個(gè)工業(yè)重地。工業(yè)地產(chǎn)策劃，包括戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、投資融資、招商推廣和管理咨詢服務(wù)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告》顯示：

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。

與住宅地產(chǎn)不同的是，工業(yè)地產(chǎn)面向的客群主要是企業(yè)，尤其是實(shí)體企業(yè)。因我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不濟(jì)，沿海很多地區(qū)都出現(xiàn)了倒閉潮。這便導(dǎo)致了企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的需求度降低，同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，出現(xiàn)了供給產(chǎn)品與需求產(chǎn)品不匹配的結(jié)構(gòu)性失衡，行業(yè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤(rùn)情況來(lái)看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)300城工業(yè)用地推出建筑面積8.7億平米，成交建筑面積7.5億平米。截至到2020年1-4月，全國(guó)300城工業(yè)用地推出建筑面積2.4億平米，成交建筑面積2.1億平米。從各線城市成交規(guī)劃建筑面積結(jié)構(gòu)來(lái)看，2019年一線城市占比4%，二線城市占比36%，三四線城市占比60%。從成交規(guī)劃建筑面積增速來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年一線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)43%，二線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)21%，三線城市工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降7%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)工業(yè)用地成交樓面均價(jià)增長(zhǎng)至287元/平方米，截至到2020年1-4月，中國(guó)工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為254.7元/平方米。從各線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中國(guó)一線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為916元/平方米，同比增長(zhǎng)21.6%，二線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為296元/平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，三四線城市工業(yè)用地成交樓面均價(jià)為238元/平方米，同比增長(zhǎng)0.8%。

隨著推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的一系列政策措施落地顯效，工業(yè)生產(chǎn)加快回升，裝備制造業(yè)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，高技術(shù)制造業(yè)明顯加快，新動(dòng)能不斷成長(zhǎng)壯大，工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)。工業(yè)生產(chǎn)加快回升，延續(xù)向好態(tài)勢(shì)。2023年11月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.6%，增速較上月加快2.0個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比增長(zhǎng)0.87%，較上月加快0.48個(gè)百分點(diǎn)。三大門類均較上月回升，其中，采礦業(yè)增加值同比增長(zhǎng)3.9%，較上月加快1.0個(gè)百分點(diǎn);制造業(yè)增長(zhǎng)6.7%，加快1.6個(gè)百分點(diǎn);電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長(zhǎng)9.9%，加快8.4個(gè)百分點(diǎn)。1—11月份，規(guī)上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.3%，較1-10月份加快0.2個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)2023年以來(lái)逐月回升態(tài)勢(shì)。從各分組類型看，當(dāng)月和累計(jì)增速均較上月有所回升。

國(guó)內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營(yíng)發(fā)展角度：各個(gè)城市之間的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求;政策層面：出于城市經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。

中研普華通過(guò)對(duì)市場(chǎng)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地幫助客戶降低投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2024-2029年工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2024-2029年工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告

  在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢(shì)。中國(guó)每年有近百萬(wàn)家企業(yè)倒閉，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，因?yàn)槭д`而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡