未來工業(yè)地產(chǎn)將迎來全新發(fā)展新浪潮 2023年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

• 陳澤芳 2023年9月18日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1074 68
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從全球視野來看，工業(yè)地產(chǎn)是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)地產(chǎn)租金低于寫字樓與商業(yè)零售。與國際標(biāo)準(zhǔn)比較，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的租金低于國際上成熟市場租金。因此，未來國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的租金擁有很大的上升空間。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在10-15%之間，行業(yè)處于良好的發(fā)展態(tài)勢之中。過去很長一段時間內(nèi)，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。與國際成熟的工業(yè)地產(chǎn)市場相比，我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段。在“新基建”浪潮的推動下，5G、大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)將更一步地發(fā)展和深入應(yīng)用，工業(yè)地產(chǎn)作為新基建時代，工業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要載體，也將迎來一場新的發(fā)展機(jī)遇。智慧工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正向著智慧化、創(chuàng)新化、生態(tài)化的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風(fēng)險預(yù)測報告》分析：

工業(yè)地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)。它是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。

近些年來，隨著線上經(jīng)濟(jì)和物流行業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)也如一匹黑馬一樣沖入了投資者的視線。由于工業(yè)地產(chǎn)的地理位置通常在城市副中心或郊區(qū)，對交通與人流量沒有太多硬性需求;因商業(yè)項目的價值首要是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿θ丝诩星胰肆髁慷嗟募猩虡I(yè)地段。而且工業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計，主要是側(cè)重于辦公與生產(chǎn)的內(nèi)、外部的空間環(huán)境的營造，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計需要依據(jù)市場的需求，主要是為了滿足終端客戶群體所滿意的空間環(huán)境營造。

從我國目前來看，在勞動力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)廠房工程也將高速成長。目前我國部分行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級的戰(zhàn)略機(jī)遇，國家也出臺了相關(guān)政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善，工業(yè)地產(chǎn)迎來全新發(fā)展新浪潮，成為未來幾年地產(chǎn)投資黑馬。

2023年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

工業(yè)地產(chǎn)融資渠道方面，我國工業(yè)地產(chǎn)融資渠道不斷完善。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)融資正走向多元化之路：由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主、創(chuàng)新融資為輔，間接融資和直接融資相結(jié)合的方向發(fā)展，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金(REITs)、IPO、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇，從而實現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性的目的。中國“十四五”規(guī)劃提出，2025年戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將分別提升至17%和10%。中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級將推動相關(guān)工業(yè)地產(chǎn)需求的快速增長。

在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展需要，政府在土地供應(yīng)中已采取了研發(fā)用地、科研用地等新的土地形態(tài)。這些土地雖然仍保持著工業(yè)用地的部分外在特點，但承載的產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵已出現(xiàn)根本變化。從現(xiàn)實意義講，工業(yè)用地需要升級為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)升級需要，符合產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃要求的產(chǎn)業(yè)用地。其中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點，并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。此外，開發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要，部分開發(fā)區(qū)正在升為產(chǎn)業(yè)型新城，將會為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。

從全球視野來看，工業(yè)地產(chǎn)是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)地產(chǎn)租金低于寫字樓與商業(yè)零售。與國際標(biāo)準(zhǔn)比較，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的租金低于國際上成熟市場租金。因此，未來國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的租金擁有很大的上升空間。

由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，造成了城市郊區(qū)廠房熱的出現(xiàn)。反觀城市中心區(qū)域土地價值一路飛漲，不少城市中心原有廠房面臨重新規(guī)劃和拆遷等問題，這些被排擠出來的生產(chǎn)加工企業(yè)集中瞄準(zhǔn)了租金價格低的城郊區(qū)域，同時近幾年城市交通的飛速發(fā)展，給城郊工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利的條件。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，帶動工業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，工業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)“井噴”，投資回報率將進(jìn)一步提高?！币驗閺耐顿Y角度來看，工業(yè)地產(chǎn)具有超越地理空間的聚集與輻射功能，為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標(biāo)，能促進(jìn)區(qū)域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。

欲了解更多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及投資風(fēng)險預(yù)測報告》。報告在總結(jié)中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時期的各方面因素，對中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較。如果企業(yè)想抓住機(jī)遇，并在合適的時間和地點發(fā)揮最佳作用，那么我們推薦您閱讀我們的報告。

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