中國住房租賃行業(yè)市場政策分析：住房租賃行業(yè)進入規(guī)范化發(fā)展階段

• 吳澳燕 2024年1月10日 來源：中國證券報 1389 91
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住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分，對于滿足人們的居住需求、優(yōu)化資源配置、促進城市化進程等方面具有重要意義。

住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分，對于滿足人們的居住需求、優(yōu)化資源配置、促進城市化進程等方面具有重要意義。

住房租賃是指房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。住房租賃的本質是房地產交易的一種形式，它涉及到房屋的所有權人(出租人)和承租人之間的一定時期內的租賃關系。承租人通過支付租金獲得房屋的使用權，出租人通過收取租金實現(xiàn)其投資回報。

中國住房租賃行業(yè)市場政策分析

自2021年7月《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》發(fā)布以來，保租房熱度不減，相關配套設施陸續(xù)出臺。至今，超過40個城市分別制定了保租房擴大供給的發(fā)展規(guī)劃和落地方案。從目前的增速幅度來看，“十四五”最終實現(xiàn)供應的保租房數(shù)量將快速達到預期目標。

2022年7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，提出盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，幫助租購住房在享受公共服務上具備同等的權利，進一步培育發(fā)展住房租賃市場。

2022年12月14日，中共中央、國務院正式發(fā)布《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》，明確持續(xù)提升傳統(tǒng)消費，促進居住消費健康發(fā)展。堅持“房住不炒”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

據(jù)邁點研究院統(tǒng)計，截至2022年12月23日，我國累計出臺157條與住房租賃行業(yè)相關的政策，其中中央政策占比15%、地方政策占比85%，表現(xiàn)了各級政府對于發(fā)展租賃住房市場的決心。

2022年，中央政府從政策培育、金融支持、市場監(jiān)管、資金補助、租金減免等方面支持和規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。其中，政策支持占比43%;其次是金融支持政策，占比33%。相比2021年，金融支持政策明顯增多，占比增加14%。

根據(jù)中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國住房租賃行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》顯示：

近年來，我國對住房租賃行業(yè)的重視程度明顯提升，政策支持力度也持續(xù)加大。2023年上半年，金融支持政策明顯發(fā)力，住房租賃金融支持體系基本形成。1月，千億租賃住房貸款支持計劃啟動;2月，不動產私募投資基金試點和“金融支持住房租賃17條”政策相繼出臺;3月，保租房公募REITs發(fā)行門檻降低;4月，國家發(fā)改委出臺政策支持符合條件的民間投資項目發(fā)行基礎設施REITs，進一步為公募REITs底層資產擴容。隨著多項金融政策的陸續(xù)出臺，住房租賃金融支持體系基本形成，行業(yè)融資環(huán)境進一步改善。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年1-11月，我國地方政府共出臺住房租賃相關政策約160次。分月度來看，2023年各月出臺政策頻次均在10次及以上，其中三季度政策出臺最為密集，各月頻次均在20次左右。分城市來看，一線城市出臺政策頻次領先，深圳超15次，廣州超10次，北京、上海出臺政策近10次;二線城市中青島、成都、天津等地出臺政策較多，均在5次以上。

分類來看，2023年，地方住房租賃政策以供給側政策為主，一方面，積極貫徹落實中央政策精神，拓寬租賃住房籌集渠道，加大金融財稅政策支持，調動企業(yè)積極性，多措并舉擴大租賃住房供給;另一方面，加強租賃住房相關管理辦法建設，推動行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展。需求側，各地政府積極優(yōu)化公積金服務，強化市場規(guī)范監(jiān)管，為承租人提供良好的租住環(huán)境。

房地產業(yè)新發(fā)展模式的核心內容主要包括，從解決住房有沒有，轉向解決住房好不好。實行租購并舉，可有效盤活存量、優(yōu)化增量，平衡好開發(fā)建設和運營管理，進而實現(xiàn)良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。在房地產業(yè)新發(fā)展模式中，住房租賃將唱主角，房地產開發(fā)企業(yè)將逐漸增加長期持有、出租經(jīng)營的業(yè)務比重。

目前，住房租賃供應結構持續(xù)優(yōu)化，供應規(guī)模穩(wěn)定增長。保障性租賃住房公募REITs得以順利發(fā)行，更多社會資本參與住房租賃建設運營，住房租賃企業(yè)融資環(huán)境有效改善，影響住房租賃市場發(fā)展的住房租賃收益率過低、低成本長期資金缺乏等深層次問題逐漸破解。隨著新型城鎮(zhèn)化縱深推進，流動人口向中心城市聚集，住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民、青年人等群體住房問題，助力房地產業(yè)向新發(fā)展模式過渡等方面發(fā)揮更為重要的作用。

住房租賃市場前景廣闊，促進住房租賃市場規(guī)?；C構化和專業(yè)化發(fā)展，有利于提升服務水平，穩(wěn)定租賃關系，規(guī)范市場主體行為。隨著政策紅利持續(xù)釋放，我國住房租賃市場取得較快發(fā)展，并進入規(guī)范化發(fā)展階段。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國住房租賃行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

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