高密度帶來(lái)了高競(jìng)爭(zhēng)，甚至是惡性競(jìng)爭(zhēng)。

　　從事酒店業(yè)7年，從服務(wù)員做到部門經(jīng)理的吳先生，2014年9月在較場(chǎng)尾開設(shè)了一家只有9間房的民宿。他告訴記者，在2015年最高峰期，他的營(yíng)業(yè)額是30萬(wàn)元，但支出是31萬(wàn)元?！?015年生意真的不愁做，4月份連續(xù)出現(xiàn)17天包場(chǎng)，一間房的價(jià)格都在三四百元?！眳窍壬f(shuō)，可是周邊民宿太多，為了搶生意，有的店把房?jī)r(jià)定在100到150元?！熬W(wǎng)上訂了房的客人，看到這家店豎在門口的價(jià)格牌，一進(jìn)我家店就說(shuō)‘你怎么這么黑心啊?’”吳先生無(wú)奈地說(shuō)，惡性競(jìng)爭(zhēng)讓他對(duì)前景灰心。

　　100到150元的房?jī)r(jià)，不合理嗎?專做配套服務(wù)的“宅宅”給我們算了一筆賬，房間清潔費(fèi)是20元，加上水電、房租、人工等雜費(fèi)，還要計(jì)算淡旺季差別，較場(chǎng)尾一家民宿平均投入成本是100萬(wàn)……如此計(jì)算下來(lái)，一間房的成本最低也需要120元?！斑@個(gè)定價(jià)沒(méi)有合理的利潤(rùn)，甚至虧本?！?/p>

　　2015年最高峰期也沒(méi)有賺到錢，2016年市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡后，吳先生便果斷轉(zhuǎn)讓民宿。2016年4月，吳先生以60萬(wàn)元轉(zhuǎn)出這家小型民宿。投入30萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)60萬(wàn)元，吳先生的快刀斬亂麻，讓他的投資最后還小有賺頭。

　　新區(qū)民宿協(xié)會(huì)抽樣調(diào)查顯示，2016年新區(qū)民宿平均入住率37%，較2015年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)?！拔腋杏X這個(gè)數(shù)據(jù)有些保守?！痹谀习奈饔拷?jīng)營(yíng)民宿的成先生表示，他與周邊民宿老板交流過(guò)，入住率下跌在3成左右。

　　成先生告訴記者，很多新入市者無(wú)法適應(yīng)激烈競(jìng)爭(zhēng)。像去年在西涌沙崗村新開的一家民宿，維持不到一年就關(guān)門，轉(zhuǎn)讓時(shí)更找不到人接盤，最后只能賤賣家當(dāng)，避免血本無(wú)歸。

　　除了面對(duì)新區(qū)民宿的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)外，臨近的惠州近年來(lái)是深圳民宿最大的對(duì)手?！?014年，惠州旅游部門多次帶著社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)到較場(chǎng)尾取經(jīng)，為推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展引入民宿產(chǎn)業(yè)。”“叉公”表示，從距離大鵬最近的小桂、十里銀灘，再往東到巽寮灣、雙月灣這兩年相繼開起民宿，加上多為本地村民利用自家房屋改建，成本更低，房?jī)r(jià)更便宜，對(duì)深圳民宿沖擊不小。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前惠州大約有民宿600家，成為全省繼深圳之后民宿最多的城市。而深惠兩地民宿總數(shù)加起來(lái)已占全省近82%，競(jìng)爭(zhēng)之大可想而知。

　　租客與房東談判天平完全失衡

　　根據(jù)大鵬辦事處一項(xiàng)內(nèi)部調(diào)查顯示，現(xiàn)在較場(chǎng)尾375家民宿里有100家正在轉(zhuǎn)手或有意轉(zhuǎn)手。

　　2月17日下午，伴著陳皮普洱茶的香氳，“叉公”與同樣堅(jiān)持5年以上的遠(yuǎn)望號(hào)客棧老板，扳著手指數(shù)著2012年至今沒(méi)有換過(guò)老板的較場(chǎng)尾民宿，“不到10家。”

　　經(jīng)營(yíng)壓力除了來(lái)自同行競(jìng)爭(zhēng)外，更重要的是租金飛漲。新區(qū)民宿協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)，民宿業(yè)各類支出平均占比為，房租(含員工宿舍)41%，工資性支出25%，物資采購(gòu)9%，客房相關(guān)9%，訂房平臺(tái)傭金7%，宣傳費(fèi)用3%，各種稅費(fèi)3%，其他3%。

　　租金占支出比例在較場(chǎng)尾片區(qū)更高。民宿小鎮(zhèn)名聲在外，房東們對(duì)租金的期望值也隨之攀升?！?012年下半年民宿開始猛增，房租就變成了‘海鮮價(jià)’?！薄安婀敝钢x自家客棧不遠(yuǎn)的一棟粉紅房子說(shuō)，當(dāng)時(shí)自己代一位朋友談租金，第一天房東說(shuō)3500元，第二天就變成4000元，第三天5000元，又過(guò)了兩天變成6000元。“我朋友還在猶豫，我馬上帶著18000元租金和押金直接幫他先租下來(lái)?！辈婀f(shuō)，2014年開始，不僅房東開始要“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，更出現(xiàn)了房東毀約的情況。

　　“宅宅”也說(shuō)，民宿行業(yè)高速發(fā)展，導(dǎo)致租客與房東談判的天平完全失衡。“民宿行業(yè)不是暴利行業(yè)，還要面臨租金飛漲和租期短(普遍5至8年)的壓力，導(dǎo)致行業(yè)波動(dòng)很大?！?/p>

　　較場(chǎng)尾民宿協(xié)會(huì)首任會(huì)長(zhǎng)李樂(lè)業(yè)說(shuō)，2011年，較場(chǎng)尾海邊第一排的民房租金只是3000元左右，而2016年最少在兩三萬(wàn)元，最高達(dá)7萬(wàn)元。因此，旺季高峰期，較場(chǎng)尾一線海景房不少都在800到1000元，幾乎與市區(qū)一些五星級(jí)酒店相當(dāng)。

　　房租高漲，還導(dǎo)致整個(gè)片區(qū)消費(fèi)水漲船高。2015年，住客在較場(chǎng)尾平均消費(fèi)600至800元。2016年，這個(gè)數(shù)字還在增加。租金壓力也導(dǎo)致一些海鮮餐廳出現(xiàn)了不誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)行為。大鵬辦事處進(jìn)行專項(xiàng)整治，對(duì)13家失信失當(dāng)?shù)暮ｕr餐廳采取強(qiáng)制停水停電，清空、拆除海鮮池17處。

　　大部分業(yè)者持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度

　　網(wǎng)文稱，目前民宿業(yè)面臨“死胡同”，歸結(jié)于眾籌等模式興起，狂熱資本的投入導(dǎo)致數(shù)量瘋漲。

　　記者了解到，大鵬新區(qū)投資民宿資金來(lái)源中自有資金占比高達(dá)72%，熟人眾籌占11%，社會(huì)眾籌占1%，親友借款占9%，商業(yè)貸款占5%，機(jī)構(gòu)投資占1%，其他占1%。新區(qū)民宿行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)李超認(rèn)為，這說(shuō)明，大鵬新區(qū)絕大部分民宿是自有資金開辦的，這與全國(guó)民宿特別是浙江、大理、麗江等地民宿基金、民宿資本蜂擁介入、布局形成巨大差異。

　　“總體來(lái)說(shuō)，新區(qū)有20%民宿運(yùn)作良好，但如果按照全成本核算，盈利的只有10%?！崩畛硎?，經(jīng)歷了2014、2015兩年民宿投資火熱期后，投機(jī)資本通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲利、房屋承租年限過(guò)短和租金翻倍增長(zhǎng)，導(dǎo)致2016年民宿經(jīng)營(yíng)者成本急劇增加，多數(shù)民宿出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，嚴(yán)重虧損。

　　另外，民宿業(yè)態(tài)無(wú)規(guī)劃，準(zhǔn)入門檻太低，數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快，部分投機(jī)者互相模仿、抄襲跟風(fēng)，難以體現(xiàn)自己的特色與品牌，局部市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)白熱化導(dǎo)致民宿行業(yè)整體盈利能力較弱?！霸谥槿沁@么龐大的市場(chǎng)里，深圳都沒(méi)能出現(xiàn)一家滿房超過(guò)300天，全國(guó)叫得響的民宿，或許才是更值得我們深思的問(wèn)題。”

　　2017年對(duì)于民宿行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，春節(jié)長(zhǎng)假，較場(chǎng)尾片區(qū)的房?jī)r(jià)和入住率普遍較去年春節(jié)下跌10%。

　　目前，較場(chǎng)尾海濱已開始圍擋修筑海濱棧道，今年旺季游客可能無(wú)法直接從此處下海。大鵬辦事處已準(zhǔn)備借環(huán)龍岐灣4A景區(qū)創(chuàng)建之際，推出較場(chǎng)尾管理升級(jí)改造，對(duì)整個(gè)片區(qū)進(jìn)行圍合，并限制入內(nèi)最高人數(shù)在8000人。盡管這些政策從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看利于片區(qū)發(fā)展，但短期內(nèi)會(huì)造成一定影響。

　　在記者的調(diào)查中，大部分民宿業(yè)者對(duì)于目前所經(jīng)歷的“陣痛期”持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。入住率不高，資本不充裕的民宿老板表示，自己會(huì)堅(jiān)守，希望成為大浪淘沙下的“金子”。而像叉叉納里這樣去年入住率仍保持在74%高位的品牌民宿，已經(jīng)開始向外布局，分散風(fēng)險(xiǎn)。“叉公”表示，自己已在珠海開設(shè)了5家民宿，交給自己的哥哥打理。距離他家不遠(yuǎn)的翠鳥客棧也早已在葵涌辦事處官湖片區(qū)開設(shè)了分店。