?　　低基數(shù)致銷售單月增速回升

　　2017年1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月份回落1.4個百分點，但從單月數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積同比增長10.2%，增速較上月擴大2.5個百分點，主要是去年低基數(shù)所致。分城市來看，一線、二線、三四線5月單月住宅銷售面積同比增速分別為-38.1%、-33.7%、18.5%，其中二線降幅較上月收窄3.8個百分點、三線增速擴大2.5個百分點。雖然本月銷售有所回暖，但我們認為調(diào)控深化壓及銀行收緊按揭是大勢所趨，預計銷售增速維持下行趨勢。價格方面，1-5月全國商品房銷售均價同比上漲3.8%，漲幅收窄0.1個百分點，單月銷售均價環(huán)比下降0.6%，連續(xù)3月下行。

　　摘土地市場量縮價漲，但溢價率有所回落

　　2017年1-5月，房企土地購置面積7580萬平米，同比增長5.3%，增速較上月回落2.8個百分點，土地成交價款3036億元，同比增長32.3%，增速較上月回落1.9個百分點;土地成交均價同比上漲25.6%，增速較上月擴大1.4個百分點。分城市來看，根據(jù)百城數(shù)據(jù)，一線5月土地供應(yīng)量同比上升83%，高供應(yīng)下助力一線宅地成交溢價率回落(5月溢價率較4月下降24個百分點);二線城市5月宅地溢價率均有所回升，環(huán)比擴大33.4個百分點;三線城市較上月回落7.5個百分。

　　開工、投資單月增速顯著回落

　　2017年1-5月全國新開工面積65179萬平米，同比增長9.5%，增速較上月收窄1.6個百分點，但5月新開工單月增速5.2%，較上月大幅收窄4.9個百分點，亦創(chuàng)6個月來新低。我們認為新開工的大幅回落反映了在銷售增速收窄和限價令等調(diào)控導致的房企開工推盤意愿的大幅下降。投資方面，1-5月全國房地產(chǎn)投資37595億元，同比增長8.8%，增速較上月收窄0.5個百分點，從單月增速來看，5月投資增速為7.3%，較上月回落2.3個百分點，增速亦創(chuàng)年內(nèi)新低。本月投資增速如期回落，盡管近期開發(fā)融資端出現(xiàn)邊際改善(公司債稍寬)，但我們認為仍難抵消需求端信貸收縮帶來的銷售壓力，預計下半年投資增速仍將進一步收窄。

　　按揭單月首次出現(xiàn)負增長

　　2017年1-5月全國房企到位資金58989億元，同比增長9.9%，增速較上月回落1.5個百分點，單月同比增速4%，較上月大幅回落7.3個百分點，主要原因是到位資金中個人按揭貸款單月同比下降9.6%，這是15年一季度以來按揭貸款首次出現(xiàn)負增長，這也表明當前銀行收緊按揭的力度。利率方面，根據(jù)融360數(shù)據(jù)，5月全國首套房貸利率4.73%，較上月擴大0.21個百分點，已經(jīng)連續(xù)7月上行。

　　投資建議：流動性持續(xù)收縮，房地產(chǎn)投資拐點或現(xiàn);在銷售數(shù)據(jù)、政策或流動性出現(xiàn)改善預期之前，板塊估值存在較大下行壓力，建議關(guān)注低估值、業(yè)績確定性的個股，推薦：1)低估值龍頭：華僑城、新城控股、招商蛇口;2)：具備轉(zhuǎn)型預期的個股：嘉寶集團、華聯(lián)控股等。