行業(yè)集中度大幅攀升 大型房企拿地忙

• 2017年8月2日 ZhouXun來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 927 58
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1-7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地成交權(quán)益金額排名前三的分別是碧桂園、中國(guó)恒大和保利地產(chǎn)。在核心一二線熱點(diǎn)城市土地日益稀缺及“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”的土地出讓方式頻繁出現(xiàn)的背景下，房企聯(lián)合拿地逐漸增多。

在季節(jié)性因素和調(diào)控影響之下，7月部分房企銷(xiāo)售金額環(huán)比有所下降，但1-7月累計(jì)銷(xiāo)售金額好于去年同期，今年全年房企銷(xiāo)售額有望續(xù)創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)專家表示，未來(lái)規(guī)模化是發(fā)展趨勢(shì);同時(shí)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步整合。

碧桂園銷(xiāo)售額居首

克爾瑞研究中心日前發(fā)布的《2017年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》榜單顯示，已有8家房企進(jìn)入千億元銷(xiāo)售俱樂(lè)部，其中碧桂園和萬(wàn)科地產(chǎn)突破3000億元。碧桂園的流量金額達(dá)到3339.1億元，超過(guò)萬(wàn)科210.3億元，超過(guò)恒大467.5億元，穩(wěn)居榜首位置。

數(shù)據(jù)顯示，在季節(jié)性因素和一二線城市市場(chǎng)不振的雙重影響下，7月多數(shù)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比下滑。但從2016年房企全年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，碧桂園1-7月銷(xiāo)售流量金額已超過(guò)去年全年。碧桂園1-7月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)3339億元，保持在流量榜第一的位置。450億元的單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谝?guī)模房企中位居前列。得益于充足的土地儲(chǔ)備和2017年至今三四線城市市場(chǎng)的火爆銷(xiāo)售，碧桂園1-7月同比增速近124%。

事實(shí)上，“高歌猛進(jìn)”的不止3000億元俱樂(lè)部的房企，包括融創(chuàng)中國(guó)在內(nèi)的房企近兩年也在穩(wěn)步前進(jìn)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售金額為731.2億元，排在第九名;2016年融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售額提升至1500.3億元，排名上升至第7名。截至7月底，融創(chuàng)中國(guó)的銷(xiāo)售額排名提升至第6名，銷(xiāo)售金額為1308.1億元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，對(duì)于今年及未來(lái)幾年的行業(yè)來(lái)講，銷(xiāo)售規(guī)模放大并無(wú)太多意義，因?yàn)槔麧?rùn)率在降低，今年年報(bào)行業(yè)平均凈利率或降低至8%-9%。銷(xiāo)售規(guī)模越大，企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大。風(fēng)險(xiǎn)或主要來(lái)自于兩方面：一是住宅市場(chǎng)短周期調(diào)控帶來(lái)的企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn);二是收益過(guò)分依賴住宅銷(xiāo)售。

大型房企拿地積極

從今年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告來(lái)看，Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)68家上市房企披露2017年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)有21家，17家虧損，其中8家首虧。

助力這些企業(yè)銷(xiāo)售金額和凈利潤(rùn)上漲的部分原因來(lái)自精準(zhǔn)的土地市場(chǎng)投資。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10341萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1-5月提高3.5個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4376億元，增長(zhǎng)38.5%，增速提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告顯示，1-7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地成交權(quán)益金額排名前三的分別是碧桂園、中國(guó)恒大和保利地產(chǎn)。從權(quán)益金額來(lái)看，截至7月底，碧桂園買(mǎi)地的權(quán)益金額大約占銷(xiāo)售額近三分之一。根據(jù)數(shù)據(jù)，TOP10企業(yè)1-7月拿地總金額高達(dá)5106億元，大型優(yōu)秀房企的土地資源優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯。

另外，在核心一二線熱點(diǎn)城市土地日益稀缺及“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”的土地出讓方式頻繁出現(xiàn)的背景下，房企聯(lián)合拿地逐漸增多。比如，遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)和世茂聯(lián)合體以47.9億元、26%自持比例拿下北京大興區(qū)限價(jià)房地塊。此前土地市場(chǎng)價(jià)格高企，部分城市在“土拍”時(shí)要求房企必須以自有資金參與土地拍賣(mài)，這意味著大型房企在土地市場(chǎng)更具優(yōu)勢(shì)。

房企并購(gòu)料提速

對(duì)于今年房企銷(xiāo)售額會(huì)否創(chuàng)新高，明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，整體增幅應(yīng)該放緩，但具備創(chuàng)新高的條件。百?gòu)?qiáng)的爭(zhēng)位更激烈，銷(xiāo)售額增幅會(huì)大幅提升，門(mén)檻會(huì)大幅提高，所以大體是總量平衡，結(jié)構(gòu)分化，百?gòu)?qiáng)集中度再次大幅提升。

“房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)容量一年也就10萬(wàn)億元左右。如果未來(lái)3-5年出現(xiàn)2-3家萬(wàn)億元房企，再有20家左右的千億元房企，那就意味著更多房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)?！睆埡陚フJ(rèn)為，規(guī)?；m然是發(fā)展趨勢(shì)，但對(duì)于中小房企來(lái)講，要么被擠出市場(chǎng)，要么在“自持+運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型的道路上做到小而美。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)總共159起，涉及金額2230億元。穆迪分析師黃哲認(rèn)為，并購(gòu)活動(dòng)激增主要由于開(kāi)發(fā)商有意實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、爭(zhēng)奪更大市場(chǎng)份額以及補(bǔ)充土地儲(chǔ)備所驅(qū)動(dòng)。與參與公開(kāi)拍賣(mài)拿地相比，通過(guò)并購(gòu)交易補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的成本更低。黃哲指出，受良好的合約銷(xiāo)售支撐，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性強(qiáng)勁，同時(shí)地方政府出讓地塊時(shí)設(shè)置了各種限制，以上因素鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商實(shí)施并購(gòu)。預(yù)計(jì)并購(gòu)趨勢(shì)將得以延續(xù)，并由此導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)一步整合。

在華潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)華東區(qū)域副總經(jīng)理馬赟看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)和土地投資應(yīng)該把握一些平衡關(guān)系，包括規(guī)模、利潤(rùn)和資產(chǎn)等要素。房企要不斷創(chuàng)新商業(yè)模式或生意模式，在行業(yè)聚集度越來(lái)越高的背景下，要熟悉游戲規(guī)則，同時(shí)明確經(jīng)營(yíng)路徑，類似路徑包括穩(wěn)健型或投資投機(jī)型、長(zhǎng)期持有或項(xiàng)目銷(xiāo)售、謹(jǐn)慎型或積極型等。

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