租金至少高20% 長租公寓吸引年輕人不容易

• 2017年9月12日 ZhouXun來源：廣州日報 643 37
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龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，至今年底，龍湖計劃將開業(yè)長租公寓逾15000間，除一線城市外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南共16個熱點城市。

在不到兩個月的時間里，住房市場天翻地覆。

7月17日，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，提出“租購同權(quán)”的概念。

7月18日，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，廣州首當其沖。

8月28日，國土部與住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確可利用集體建設用地建設租賃住房，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可自行開發(fā)運營，可通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房，廣州又被列入首批13個試點城市之一。有業(yè)內(nèi)人士認為，住房租賃市場將迎來爆發(fā)式增長。

租金至少高20% 長租公寓令不少年輕人卻步

幾天前，龍湖“冠寓”在北京正式推出。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，至今年底，龍湖計劃將開業(yè)長租公寓逾15000間，除一線城市外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南共16個熱點城市。相對周邊租賃市場，龍湖長租公寓一般有15%的溢價，但“三年內(nèi)不考慮盈利問題”。

在龍湖之前，廣州已有多家長租公寓，YOU+國際青年社區(qū)、萬科泊寓、魔方、樂窩、窩趣WOWQU輕社區(qū)、紅璞、蘑菇、蝌蚪等10多個品牌，布局以天河、越秀、荔灣、海珠、白云這五個中心城區(qū)為主，番禺、黃埔的長租公寓屬于新生力量。如YOU+國際青年社區(qū)在廣州有8個店，包括海珠區(qū)鳳凰社區(qū)、寶崗社區(qū)、紙廠社區(qū)、廣海社區(qū)，天河有東圃時代TIT社區(qū)，越秀則有人民南和五羊新城兩個社區(qū)，白云則有機場路百信社區(qū)，基本集中在老城區(qū)。萬科泊寓也不少，有14家店，番禺最遠到市橋，黃埔區(qū)科學城也有一家，白云區(qū)的店在金沙洲，荔灣店則到了西塱。目前正在籌備的廣州項目還有9個。魔方公寓更多，在廣州超過20家店，最遠的也是在黃埔開發(fā)區(qū)和科學城。

記者實地查看了幾家有代表性的長租公寓，發(fā)現(xiàn)其租金相比周邊至少溢價20%以上，令不少年輕人“卻步”。

萬科泊寓棠下店是萬科確定長租公寓統(tǒng)一使用“泊寓”品牌后，在廣州落地的首個項目，也是萬科向城市配套服務商轉(zhuǎn)型的標志性產(chǎn)品。從現(xiàn)場看，棠下店應該有三棟樓，前身都是廠房，其中2號樓已營業(yè)，4號樓還在裝修，6號樓估計完工不久。最小的12平方米C-loft戶型，月租998元，價格最高的A-loft單間，面積64平方米，月租2900元。如果是棠下村的村屋，12平方米單間，月租600元就足夠了。就算是64平方米的兩房一廳，月租也就1500元。離泊寓棠下店最近的棠德花園，64平方米兩房(可合租)，月租也就2800元。如果同在BRT沿線選擇，旁邊的天朗明居，環(huán)境肯定好過泊寓棠下店，65平方米的兩房月租也就3600元。

五羊新城也是各家長租公寓布局的重點地區(qū)，一路之隔就是珠江新城，地鐵也方便，相對房租也比較高。泊寓五羊新城店較多合租房型，如兩個房間共用一個衛(wèi)生間的每個房間月租最低是2400元，主臥帶獨立衛(wèi)浴的月租最低是3200元，而小單間最低3400元/月。YOU+國際青年社區(qū)的也不便宜，最小的房間月租也是2400元，最高月租達到4000元。而該區(qū)域住宅小區(qū)的兩房單位，月租金也就3500元，如果選擇合租，每人每月才1800元。

客村也是房屋租賃熱點區(qū)域，魔方公寓在客村也有個店，一居室的五種戶型中，四種月租金超過4000元。而比它更靠近客村地鐵站的鴻運花園和金影花園，兩房也才4500元/月。與它離地鐵站差不多距離的愉景南苑，南向三房月租也就6000元，如果合租，其實并不貴。

當然不止月租，畢竟是商業(yè)物業(yè)，管理費、水電費也不便宜，公攤費用高，住過長租公寓的人告訴記者，平均算下來，月租要比同區(qū)域周邊小區(qū)的物業(yè)貴30%以上?！耙话愣?，長租公寓的定價會選擇確定區(qū)間的房屋價格的中間值?！备C趣創(chuàng)始人劉輝表示，長租公寓普遍是在周邊住宅租賃價格基礎(chǔ)上做溢價，通常比周邊一房租金貴20%左右，比兩房租金便宜20%左右。搜狐做過一個統(tǒng)計，證實了這一說法，不過，在一些熱點區(qū)域如天河，長租公寓的價格高過周邊其他租賃房源的30%~40%。

熱點樓市

40%常住人口長期租房

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，中國7億多城鎮(zhèn)居民中有20%長期租房，熱點城市40%的常住人口長期租房，2.45億外來人口中80%租房居住。在高房價下，購房年齡推遲，新市民“先租后買”已成常態(tài)化。另外，出于小孩教育、父母養(yǎng)老、通勤便利等考慮，很多有房業(yè)主也選擇租房。大城市租房比例甚至超過50%。

“廣漂”劉斌在廣州工作了六年，他住過城中村、長租公寓，也與人合租過洋房，老的單體樓、新的住宅小區(qū)都住過，荔灣、越秀、海珠、天河這四個區(qū)都住過。劉斌說，談起租房經(jīng)歷，各種心酸，各種悔不當初，找房難、價格不透明、高中介費、房東隨意漲價、電器老化、水管漏水要租客維修、沒有服務、搬離時房東找各種理由不退押金，甚至還遭遇“黑中介”騙租金、“二房東”轉(zhuǎn)租走人等事件。

創(chuàng)業(yè)公社總經(jīng)理劉循序說:“青年公寓正在影響年輕人的生活和工作方式?！苯y(tǒng)一管理、裝修時尚簡約、不用擔心隨意漲租、也不擔心受騙上當……在北京、上海、廣州、深圳等多個城市，長租公寓正席卷而來，成為年輕人居住的新選擇。有獨立客臥和衛(wèi)浴，廚房、洗衣房、健身房則是共用，有的還有閱覽室、活動室、影音空間?！百F是貴點，但安全有保障而且省心”。

長租公寓

勝在服務好有情懷

因為價格因素，長租公寓基本瞄準中端收入人群，其租客主要為23~35歲中收入水平比較高的群體?！俺藘?yōu)質(zhì)服務，對租客而言，創(chuàng)業(yè)氛圍、社交氛圍這些精神層面的追求，才是租客愿意留下的根本原因?！眲倓偘犭x長租公寓的王先生告訴記者。

他是去年9月下旬入住泊寓棠下店的。“當時吸引我的主要是裝修?！蓖跸壬f，當時簽半年9.6折、簽一年9.2折，水費4.5元/噸，電費1.28元/度，他訂了一間Loft標準高配房，月租1800元，每月管理費200元。他說住進來后的體驗還是不錯的，公寓有大堂和健身房，20平方米的健身房有6臺器材。但還有一些要吐槽的地方，比如當初想換個房間，但被告知換房要交租金的9%作為換房費，如果是換到廣州其他店，好像要交15%，所以果斷放棄。冰箱太小，衛(wèi)生間排氣扇不給力，滾筒洗衣機聲音太大，10M的網(wǎng)絡不穩(wěn)定，視頻聊天自帶馬賽克，有時甚至QQ和微信都發(fā)不出去。洗手臺離馬桶太近，使用不方便也不舒適。下水管不通暢，洗澡時經(jīng)常會堵塞，房間的上下樓梯是鐵片包木板，赤腳踩上去有點疼，而且管理真不太好，經(jīng)常這里刷油漆那里維修，偶爾停水也不通知一聲。最不能忍受的，是房間隔音太差，電腦功放只打開50%的音量，隔壁就能聽到，所以常能聽見激情的聲音……很早就叫醒你該起床上班了。

不只是泊寓遭租客吐槽，幾乎所有的長租公寓也都有各種吐槽的聲音，但再怎么吐槽，也比以前租住城中村或者小區(qū)住宅省心、安心得多。長租公寓，就是要為租客提供有創(chuàng)意的生活空間，提升他們的生活品質(zhì)，所以，情懷才是長租公寓攬客的手段。一年四季不間斷不重樣的社區(qū)生活、創(chuàng)業(yè)分享、音樂節(jié)、各種趴、節(jié)日聚會等活動，才是長租公寓生活的主題。

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