房企進(jìn)入長租公寓新戰(zhàn)場 搶占長租公寓高地

• 2017年9月14日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1072 68
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隨著租賃市場的發(fā)展，不少房企都加入了長租公寓這一新戰(zhàn)場。

　　盈利是明天的問題

　　越秀地產(chǎn)董事長張招興告訴記者，隨著租售并舉模式的推行，行業(yè)邏輯改變在即。

　　合屋創(chuàng)始人、CEO羅鳳鳴認(rèn)為，不論是從政策、開發(fā)商紛紛布局，還是行業(yè)資本并購的探索等角度而言，今年都是中國住房供應(yīng)市場供給側(cè)改革最具代表性、轉(zhuǎn)折性的一年。

　　問題是，當(dāng)改變發(fā)生時(shí)，誰能決定行業(yè)的進(jìn)程，誰能為行業(yè)探索出一條可行的盈利路徑?

　　長租公寓運(yùn)營方一開始進(jìn)入這個(gè)行業(yè)就是打著情懷的旗號：給都市里漂泊的年輕人一個(gè)家。但無論再加多少情懷，成本與盈利，始終是商業(yè)世界里逃避不過的關(guān)鍵問題。

　　因?yàn)殚_發(fā)商等新運(yùn)營方的加入，長租公寓行業(yè)獲取房源的成本大大提升。世聯(lián)行早在今年年初已表明，深圳、上海等城市獲得房源的成本太高了，即使年輕人多、市場大，也不會(huì)重點(diǎn)布局，相反武漢等二線城市的盈利水平就好看很多，是世聯(lián)行重點(diǎn)布局的城市。

　　世聯(lián)行最新的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，公司資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利為虧損3336.64萬元，同比下降211.91%，主要是因?yàn)閳?bào)告期公司積極拓展公寓管理業(yè)務(wù)，支付給出租方的租金費(fèi)用和攤銷的室內(nèi)裝修配置費(fèi)用增加所致。

　　今年上半年，世聯(lián)行公寓管理業(yè)務(wù)收入同比增長494.78%至6767.28萬元，但成本也同比增加了11276.57萬元。

　　世聯(lián)行董事、總經(jīng)理朱敏表示，目前，紅璞公寓尚未形成完整的盈利周期，但現(xiàn)階段公寓業(yè)務(wù)暫時(shí)的虧損在公司可控制的范圍內(nèi)，同時(shí)其他盈利業(yè)務(wù)會(huì)對出現(xiàn)階段性虧損的紅璞公寓業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充。

　　萬科的半年度報(bào)告也顯示，由于長租業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司的長期攤銷費(fèi)用大幅增加近32%至12.67億元。

　　龍湖索性放棄了在3年內(nèi)盈利的想法，把冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期設(shè)定為五到六年。

　　以冠寓大芬店為例，張智聰告訴記者，“大芬店店址原是茂業(yè)城中獨(dú)立的一棟，但獲取成本不便透露。”目前，大芬店租金約為2850元/間，根據(jù)朝向、樓層的不同，有數(shù)百元的浮動(dòng)。此外，租金需另繳服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)等。張智聰表示，目前沒有明確的盈利目標(biāo)。

　　龍湖冠寓的整體目標(biāo)是到今年年底開業(yè)15000間，中期目標(biāo)是突破5萬間，并在2020年成為業(yè)內(nèi)前三名，租金收益超過20億。

　　整體而言，長租公寓的裝修成本多數(shù)為1萬~2萬元/間的水平，而獲取房源的租金成本也跟隨市場行情波動(dòng)，只有資金成本，每個(gè)運(yùn)營方的水平不同，這將是長租公寓盈利水平的關(guān)鍵。

　　相比單純的長租公寓運(yùn)營方，開發(fā)商最大的優(yōu)勢在于超低的資金成本，這意味著開發(fā)商能獲得更大的盈利空間。

　　陳雷表示：“去年年底，魔方發(fā)行了首輪ABS，這是整個(gè)公寓行業(yè)里的第一單。我們把200多家門店中的30家未來5年的營業(yè)收入打包成ABS去募集資金。魔方的回報(bào)周期在5~6年間，但(為了拓展規(guī)模)每年要開一兩百家門店，我們的錢不夠投資，接下來還會(huì)把門店的收入打包，繼續(xù)發(fā)行ABS?！?/p>

　　但一家同樣布局長租公寓的房企高管則對記者表示：“我們不需要發(fā)行ABS，我們有其他渠道的更低廉的資金?！?/p>

　　那么盈利問題呢?他回答，“明天的業(yè)務(wù)留待明天再說?！?/p>

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