特色小鎮(zhèn)建設(shè)為房企提供轉(zhuǎn)型路徑 如何“玩轉(zhuǎn)”特色小鎮(zhèn)需深思

• 2017年9月15日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 667 39
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國家十分重視特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，嚴禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開發(fā)，嚴禁整體鎮(zhèn)域開發(fā)，嚴禁搞大規(guī)模的商品住宅開發(fā)。而在政策的嚴加限制之下，以培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為核心的特色小鎮(zhèn)，顯然不是房企的強項。因此如若房企貿(mào)然進入特色小鎮(zhèn)行列，很可能將面臨投資虧損或者

　　國家十分重視特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，嚴禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開發(fā)，嚴禁整體鎮(zhèn)域開發(fā)，嚴禁搞大規(guī)模的商品住宅開發(fā)。而在政策的嚴加限制之下，以培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為核心的特色小鎮(zhèn)，顯然不是房企的強項。因此如若房企貿(mào)然進入特色小鎮(zhèn)行列，很可能將面臨投資虧損或者項目“爛尾”。

　　自去年7月第一批特色小鎮(zhèn)被公布以來，特色小鎮(zhèn)概念大熱，也受到了地產(chǎn)商們的追捧。然而建設(shè)過程中很多問題，如不特色，地產(chǎn)化等接連暴露，也受到了住建部的多次警告，一年內(nèi)政策的重大變化也為小鎮(zhèn)的建設(shè)提出了更高的要求。只有梳理政策變化趨勢，緊跟政策才能建設(shè)成功的特色小鎮(zhèn)。

　　自2016年7月，住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作》的通知之后，特色小鎮(zhèn)概念大熱，也受到了地產(chǎn)商們的追捧，碧桂園、華僑城、綠地等多家企業(yè)紛紛涌入特色小鎮(zhèn)培育大軍中。特色小鎮(zhèn)建設(shè)無疑為房企提供了轉(zhuǎn)型的路徑，然而建設(shè)過程中，小鎮(zhèn)建設(shè)房地產(chǎn)化、特色小鎮(zhèn)不特色等問題也逐漸凸顯。這不僅成為政策完善的推動力，更為開發(fā)商如何“玩”特色小鎮(zhèn)提出了更高要求。

　　政策護航小鎮(zhèn)建設(shè)迎利好

　　57.35%，這是2016年我國城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，雖然這一數(shù)字在逐年攀升，但是城鎮(zhèn)化率帶來的問題也越來越多，例如缺乏明晰的戰(zhàn)略規(guī)劃的引導(dǎo)，帶來了一些新的矛盾和問題，主要表現(xiàn)在不少發(fā)展比較快的大城市、特大型城市交通擁堵、空氣污染、房價極高，制約了城市的可持續(xù)發(fā)展。出現(xiàn)這些問題的原因，很大程度上是因為城鎮(zhèn)化在各地經(jīng)濟發(fā)展的過程中自然形成，而非具有規(guī)劃性、前瞻性，因此新型城鎮(zhèn)化亟待被重視和發(fā)展起來。

　　在此背景下，由住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》應(yīng)運而生。通知中提出了到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居的特色小鎮(zhèn)的目標。通知中要求特色小鎮(zhèn)要形成特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)、創(chuàng)建和諧宜居的美麗環(huán)境、彰顯特色的傳統(tǒng)文化。

　　在隨后的2016年8月，住建部村鎮(zhèn)建設(shè)司發(fā)布《關(guān)于做好2016年特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，通知確定了2016年全國32個省市自治區(qū)特色小鎮(zhèn)的推薦數(shù)量，合計共159個名額。通知指出，候選特色小鎮(zhèn)近五年應(yīng)無重大安全生產(chǎn)事故、重大環(huán)境污染、重大生態(tài)破壞、重大群體性社會事件、歷史文化遺存破壞現(xiàn)象。

　　2016年10月，國家發(fā)改委發(fā)文《關(guān)于加快美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，文中再一次強調(diào)了特色小鎮(zhèn)要堅持創(chuàng)新探索、因地制宜，同時要堅持產(chǎn)業(yè)建鎮(zhèn)、以人為本、市場主導(dǎo)，并提出要最大限度激發(fā)市場主體活力和企業(yè)家創(chuàng)造力，鼓勵企業(yè)、其他社會組織和市民積極參與城鎮(zhèn)投資、建設(shè)、運營和管理，成為美麗特色?。ǔ牵╂?zhèn)建設(shè)的主力軍。

　　今年4月，住建部再次提出，各級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、建設(shè)銀行各分行要充分認識商業(yè)金融支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要意義，堅持用新發(fā)展理念統(tǒng)籌指導(dǎo)小城鎮(zhèn)建設(shè)，加強組織協(xié)作，創(chuàng)新投融資體制，加大金融支持力度，確保項目資金落地，全面提升小城鎮(zhèn)建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)型小鎮(zhèn)承接城市發(fā)展功能

　　對特色小鎮(zhèn)的提出，有業(yè)內(nèi)人士肯定道，隨著城鄉(xiāng)資源和要素的雙向流動，具有歷史文化、鄉(xiāng)村風(fēng)貌、民族風(fēng)情、青山綠水、傳統(tǒng)建筑等的特色小鎮(zhèn)，正越來越顯示出宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)勢，承接了城市發(fā)展的新動能。同時，特色小鎮(zhèn)建設(shè)也是經(jīng)濟融合和共享發(fā)展的需要。特色小鎮(zhèn)能承載互聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化、大健康、環(huán)保、時尚、民宿等產(chǎn)業(yè)，能擴大就業(yè)和吸引農(nóng)村人口、城市人口居住，是聚集新經(jīng)濟發(fā)展的新興基地。

　　在政策的大力鼓勵下，特色小鎮(zhèn)建設(shè)正以燎原之勢在全國蔓延開來。其中，房地產(chǎn)企業(yè)成為了特色小鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍。碧桂園、華僑城、綠地等品牌房企紛紛開始濃墨重彩地描繪特色小鎮(zhèn)的未來。在開發(fā)商的筆下，特色小鎮(zhèn)打上了智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、汽車小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)等不同標簽。

　　實際上，從建設(shè)主體的角度來說，擁有資金優(yōu)勢、建設(shè)經(jīng)驗的開發(fā)商是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的不二人選，特色小鎮(zhèn)之于開發(fā)商也是轉(zhuǎn)型的較好選擇。此外，特色小鎮(zhèn)既能解決開發(fā)商拿地難的問題，也能在發(fā)展中得到政策的鼓勵。以環(huán)京市場為例，隨著北京非首都功能的疏解，坐落環(huán)京的特色小鎮(zhèn)承接產(chǎn)業(yè)功能是國家政策所引導(dǎo)和鼓勵的，在樓市調(diào)控愈發(fā)嚴厲的當(dāng)下，這也是開發(fā)商們所期盼的。

　　為了將苗頭扼殺在襁褓，政策已經(jīng)開始設(shè)防。2017年5月26日，住建部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于做好第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知》，要求第二批300個國家級特色小鎮(zhèn)在6月30日前申報完成。這是繼去年10月公布了首批127個全國特色小鎮(zhèn)名單后，住建部再次在全國范圍內(nèi)啟動特色小鎮(zhèn)的推薦工作。

　　這份通知中明確要求，對存在以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)，小鎮(zhèn)規(guī)劃未達到有關(guān)要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設(shè)，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)，項目或設(shè)施建設(shè)規(guī)模過大導(dǎo)致資源浪費等問題的建制鎮(zhèn)不得推薦。

　　六項條件為小鎮(zhèn)發(fā)展劃線

　　然而，在“無地產(chǎn)、不小鎮(zhèn)”的現(xiàn)實之下，特色小鎮(zhèn)建設(shè)也出現(xiàn)了地產(chǎn)化的苗頭。例如有些地區(qū)將小鎮(zhèn)理解為簡單的城鎮(zhèn)建設(shè)，看做了房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，大力推進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)項目。有些房企也只是為了獲取大量的低價土地，從而讓自己的錢袋子更滿。

　　針對這一現(xiàn)象，住建部于今年5月發(fā)出第二批全國特色小鎮(zhèn)推薦工作的通知時，對于申報的條件做出了明確的6項要求，其中，特色和產(chǎn)業(yè)位列前兩位，首先要求具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢和特色資源，能較快發(fā)展起來，其次要求實施并儲備了一批質(zhì)量高、帶動效應(yīng)強的產(chǎn)業(yè)項目。

　　此外，北京市發(fā)改委也發(fā)布了《關(guān)于進一步促進和規(guī)范功能性特色小城鎮(zhèn)發(fā)展有關(guān)問題的通知》，通知中明確，嚴禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開發(fā)，嚴禁整體鎮(zhèn)域開發(fā)，嚴禁搞大規(guī)模的商品住宅開發(fā)。

　　不過，除了明確特色小鎮(zhèn)“去房地產(chǎn)化”外，現(xiàn)有政策也有值得補充的地方。在此前的一次特色小鎮(zhèn)的專題研討會中，政府官員、學(xué)者和企業(yè)家對于政策的不完善也曾提出過建議。中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎建議，其他地方在研究支持特色小鎮(zhèn)過程當(dāng)中要進行大量的政策儲備，建立完整周密的政策體系，政策應(yīng)以各類中小型企業(yè)作為支持對象，但要執(zhí)行嚴格的評估，創(chuàng)建過程中要建立倒逼機制。他認為，只有把支持政策重點落實到中小企業(yè)頭上才會持久的煥發(fā)活力。

　　中國科學(xué)院科技政策與管理科學(xué)研究所所長穆榮平則表示，小鎮(zhèn)規(guī)劃權(quán)限應(yīng)適當(dāng)上收，在更高層面推進，規(guī)劃應(yīng)該更多的強調(diào)長遠系統(tǒng)性，要軟硬結(jié)合，以軟為主，在規(guī)劃時要在空間上看特色小鎮(zhèn)和周邊的關(guān)系。此外，特色小鎮(zhèn)應(yīng)該重視教育和醫(yī)療，解決教育資源配置不均等問題，同時增加醫(yī)療衛(wèi)生投入。

　　在政策的嚴加限制之下，以培育產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為核心的特色小鎮(zhèn)，顯然不是房企的強項。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的培育不僅周期長，同時需要產(chǎn)業(yè)人才與產(chǎn)業(yè)資源的有效整合，而這種講究持續(xù)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)模式對于房企而言顯然是具有挑戰(zhàn)性的。

　　業(yè)內(nèi)觀察人士陳根認為，對于房企而言，要想進入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，目前來看需要合作分工，尋找到產(chǎn)業(yè)資源，然后發(fā)揮各自所擅長的方向。房企負責(zé)建設(shè)宜居、宜業(yè)、宜游的小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)資源方負責(zé)產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入、培育、經(jīng)營。房企如果在缺失產(chǎn)業(yè)資源合作的情況下，貿(mào)然進入特色小鎮(zhèn)行列，很可能將面臨投資虧損或者項目“爛尾”。

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