國內(nèi)各地房地產(chǎn)市場加快新供給 今年經(jīng)濟或呈現(xiàn)前高后不低

• 2017年10月30日 YaoEnHua來源：中國建材網(wǎng) 715 42
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  2017-2022年中國土地一級開發(fā)及重點城市房地產(chǎn)市場深度分析及發(fā)展趨勢研究咨詢預測報告

  第一章 中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展背景分析 17 1.1 土地開發(fā)的定義 17 1.1.1 土地開發(fā)的定義 17 1.1.2 土地開發(fā)行業(yè)的分類 17 （1）土地一級開發(fā) 17 （2）土地二級開發(fā) 18 1.1.3 土...

堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位?！痹谑糯髨蟾嬷袑τ诜康禺a(chǎn)發(fā)展的定調(diào)進一步向市場釋放了明確的信號。

“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位?！痹谑糯髨蟾嬷袑τ诜康禺a(chǎn)發(fā)展的定調(diào)進一步向市場釋放了明確的信號。

在前期一系列政策的作用下，當前房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)期。就在10月23日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月70個大中城市中一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市環(huán)比漲幅繼續(xù)回落。

雖然房價出現(xiàn)回落，但稍早出爐的9月房地產(chǎn)投資增速依然表現(xiàn)亮眼：2017年1~9月份，全國房地產(chǎn)投資同比增長8.1%，增速比1~8月提高0.2個百分點。

房地產(chǎn)投資增速不降，是否意味著還需為未來房價上揚擔心?受訪經(jīng)濟界專家認為，9月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼可能主要得益于土地供應的改善。受此影響，預計四季度地產(chǎn)投資下行空間或相對有限，這或?qū)?jīng)濟增長轉(zhuǎn)型形成支撐。全年經(jīng)濟或呈現(xiàn)“前高后不低”的態(tài)勢。

加大供給托底房地產(chǎn)投資

10月25日，南京10月份以來首次進行土地拍賣。8幅地塊最終的成交價格都沒有超過20000元/平方米，截至目前全年超過20000元/平方米的地塊僅19幅。而在2016年，這個數(shù)字為28幅，其中2幅地塊地價突破4.5萬元/平方米。

土拍價格縮水的同時，土地供給的速度卻在加快。此次拍賣舉行時，下一場土拍已經(jīng)準備就緒。與嚴格限制的價格相對應的是，土地的競拍條件正在抬高。根據(jù)公開資料，此次投入競拍的土地中，不少地塊都明確規(guī)定了配建人才保障房、租賃住房的要求。

作為2016年房價上漲“四小龍”之一的南京土拍市場的變化正是當前房地產(chǎn)市場調(diào)整的“縮影”。

“在本輪供給端調(diào)控邏輯下，近期土地供應表現(xiàn)明顯好于去年同期，特別是住宅用地供給大幅提升，使得地產(chǎn)投資表現(xiàn)出較強的韌性。”長江證券首席宏觀分析師趙偉表示。

進入9月后，土地供給的速度明顯加快。9月土地供應數(shù)量1856宗、面積7993萬平方米，分別較去年同期提升41.5%和42.5%;其中，9月住宅用地供應面積同比增長94.2%，占全部土地供應面積比重大幅提升至45.7%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也向記者表示：“從當前庫存規(guī)模來看，實際上正處于底部，后續(xù)會有拉升的可能，這和此類地產(chǎn)企業(yè)實際上較好的投資信心有關(guān)。從當前投資數(shù)據(jù)來看，供地計劃和各地督促新開工等實際上都較好，隨著各地預售管控趨于寬松，預計總體上一些城市會有較好的交易活躍度，而這也會刺激房企積極增加供應?！?/p>

截至9月底，易居研究院監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40325萬平方米，環(huán)比增長1.3%，同比減少9.4%。自2015年以來全國80城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，當前全國庫存規(guī)模相當于2013年9月的水平，即回落到了四年前的水平。

4月住建部和國土部共同發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求根據(jù)住房庫存情況調(diào)整土地供應。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年前9月，全國供應土地面積達45678.7萬平方米，較上年同期增長14.14%。在土地供應提速的背景下，土地成交持續(xù)回暖，拿地面積單月增速創(chuàng)本年新高。來自西南證券統(tǒng)計，1~9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16733萬平方米，同比增長12.2%，增速比1~8月提高2.1個百分點;9月單月土地購置面積達2504萬平方米，而2016年月均購置面積為2002萬平方米，同比增加25.6%，創(chuàng)本年新高。

西南證券分析師胡華如認為，拿地面積的超預期增長，主要由于土地供應力度加大，疊加市場通透背景下房企購置意愿有增無減，并將對明年開發(fā)投資形成支撐。”他預計，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達7.5%。

“考慮到當前部分區(qū)域?qū)嶋H土地供應面積仍大幅低于全年計劃，四季度地產(chǎn)投資或仍將表現(xiàn)出較強韌性，下行空間相對有限?！壁w偉補充。

長江證券報告顯示，從北京、上海、廣州、深圳4個一線城市情況來看，截至10月20日，土地供應實際面積僅占全年計劃的55%?！叭绻晖恋毓媱澋耐瓿啥容^高，四季度土地供應仍將保持較高增速?！壁w偉指出，全國主要一二線城市中，大部分庫存去化周期仍然低于12個月，仍需要增加土地供給，在當前“有保有壓”“因城施策”的結(jié)構(gòu)性地產(chǎn)調(diào)控下，四季度土地供給仍將保持修復趨勢，并對地產(chǎn)投資增速形成持續(xù)支撐。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人邢志宏10月19日就2017年前三季度國民經(jīng)濟運行情況答記者問時也表示，在房地產(chǎn)調(diào)控過程當中，由于采取了因城施策、因地制宜的辦法，而不是一刀切的調(diào)控，在調(diào)控方式上，也不是一味地限制需求，特別是針對一線城市住房供求矛盾比較突出的問題，國家鼓勵在供求矛盾突出的地方，通過加大住宅土地的供應來解決房地產(chǎn)的問題。

加速結(jié)構(gòu)調(diào)整促經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)投資短期內(nèi)仍有較強韌性，這也為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供了支撐空間。

“第三季度數(shù)據(jù)也表明，在短周期回落之中，結(jié)構(gòu)性的新亮點正在顯現(xiàn)：結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、消費升級提速、生產(chǎn)效率攀升?！惫ゃy國際首席經(jīng)濟學家、研究部主管程實對記者表示。

10月高頻數(shù)據(jù)顯示：地產(chǎn)土地購置上升，汽車銷售平穩(wěn)，國慶期間家電熱銷，消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，出口持續(xù)復蘇。發(fā)電耗煤量同比增26.3%，高于9月同比24.3%，同比繼續(xù)高增。受環(huán)保限產(chǎn)影響，鋼價和水泥價格震蕩走強，工程機械銷售持續(xù)高景氣等。

新時代證券首席經(jīng)濟學家潘向東對記者表示，“十九大后，促進實體經(jīng)濟發(fā)展的各項措施預計會逐步落實，可能包括進一步簡政放權(quán)、減稅降費，努力降低實體企業(yè)財務性和非財務性負擔，促進民間資本投資，激發(fā)民營企業(yè)創(chuàng)新活力;也可能包括進一步完善市場經(jīng)濟制度，加強法治建設(shè)，建立更為公平的營商環(huán)境，有序合理放開部分壟斷行業(yè);還可能包括進一步加大對外開放，為外資創(chuàng)造更好的投資環(huán)境，為國內(nèi)企業(yè)合理投資海外提供便利。”

據(jù)新華社報道，東莞市新近就出臺了“實體經(jīng)濟十條”政策共36項措施，為制造業(yè)減負，預計從2017年到2020年為企業(yè)減負約350億元。東莞市“實體經(jīng)濟十條”政策實施對象是全市所有企業(yè)。這36項措施中，有10項是通過直接減稅降費給企業(yè)經(jīng)營成本做“減法”。

十九大報告指出，“我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期”以及“必須堅持質(zhì)量第一、效益優(yōu)先”。

程實認為，隨著“減速增質(zhì)”的白熱化，中國經(jīng)濟政策目標的多重性日益凸顯。兩方面的政策協(xié)調(diào)有望合理平衡多重政策目標，護航中國經(jīng)濟的長周期筑底。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)層面?！柏泿耪?宏觀審慎政策”的雙支柱框架將保持定力，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)深化。貨幣政策將堅持穩(wěn)健中性，呈現(xiàn)“短期不松、長期不緊”的鮮明特征，并通過多類型的工具創(chuàng)新，實現(xiàn)流動性調(diào)節(jié)的精準化，平衡經(jīng)濟增長的穩(wěn)定和新舊動力的轉(zhuǎn)換。宏觀審慎政策將維持強勢，金融領(lǐng)域“嚴監(jiān)管+去杠桿”的政策基調(diào)不會放松，金融行業(yè)讓利實體經(jīng)濟的基本方向不會動搖。

在貨幣政策工具上，10月25日，央行以利率招標方式開展了1600億元逆回購操作，具體包括1000億元7天期逆回購操作與600億元14天期逆回購操作，當日有1600億元逆回購到期，當日零投放零回籠。此前，央行已經(jīng)連續(xù)6日凈投放。據(jù)Wind統(tǒng)計，連續(xù)6日央行公開市場逆回購凈投放量高達8400億元。不過有業(yè)內(nèi)人士分析稱，雖然10月整體流動性相對寬松，但未來資金面可能仍是中性偏緊。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟學家章俊對記者表示，考慮到實現(xiàn)6.5%的全年經(jīng)濟增長目標基本已成定局，在貨幣和財政政策立場上不會有明顯方向性的改變，但可能會繼續(xù)出臺有針對性政策來拉動民間投資和推進產(chǎn)業(yè)升級以及節(jié)能環(huán)保相關(guān)的制造業(yè)投資。

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