武漢：物業(yè)企業(yè)可成立子公司從事租賃業(yè)務

• 2017年11月16日 FanTianQing來源：網易新聞 1356 89
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  2017-2022年版房地產信托產業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產業(yè)規(guī)劃是地方經濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內容，是各級政府部門發(fā)展相關產業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

扶持政策分為9大類50條，其中30條為國家、湖北省、武漢市已出臺的住房租賃相關政策規(guī)定，20條為武漢市新出臺的創(chuàng)新支持政策。

武漢?房地產新政！都涉及到哪些內容？

2017年7月17日，住建部批準武漢等12個城市為全國培育和發(fā)展住房租賃市場試點城市。為貫徹落實黨的十九大精神，加快建立多主體供給、多渠道保障、購租并舉的住房制度，實現住有所居，近期，武漢市在現有政策的基礎上，進一步加大住房租賃試點工作支持力度，出臺了一攬子培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的扶持政策。

扶持政策分為9大類50條，其中30條為國家、湖北省、武漢市已出臺的住房租賃相關政策規(guī)定，20條為武漢市新出臺的創(chuàng)新支持政策。主要創(chuàng)新政策包括規(guī)劃土地政策5條、住房保障政策2條、公共服務政策1條，金融支持政策5條、生活配套服務政策2條、其他支持政策5條。

規(guī)劃土地支持方面提出了5條創(chuàng)新政策。一是明確新建租賃住房項目招拍掛條件中應設置自持出租年限。二是明確了競拍方式。三是允許企業(yè)利用自有住宅用地，建設租賃住房。四是允許出租人按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造住房后出租，其中符合條件的客廳，可以出租。五是明確嚴格集體土地租賃住房監(jiān)管，建設的租賃住房不得以租代售和轉租。

住房保障方面提出了2條創(chuàng)新政策。根據武漢市大學畢業(yè)生住房保障相關規(guī)定，一是明確在大學生集中就業(yè)區(qū)域，開發(fā)配套完善、宜居宜創(chuàng)、供大學畢業(yè)生租住的保障性住房；二是在地鐵站點及沿線、“三舊”改造的商品房開發(fā)項目，根據項目規(guī)模和大學畢業(yè)生需求，按適當比例配建大學畢業(yè)生保障性住房。

公共服務方面提出了1條創(chuàng)新政策。提出承租人按照武漢市積分入戶有關規(guī)定，可申請辦理落戶，并享受義務教育、基本公共就業(yè)服務、基本公共衛(wèi)生服務和計劃生育服務、法律援助和其他法律服務等國家規(guī)定的基本公共服務。

金融支持方面提出了5條創(chuàng)新政策。一是支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券。二是提供住房租賃支持貸款。三是對個人的住房租賃交易，提供差別化、快速便捷的嵌入式的貸款融資服務。四是對自持經營租賃住房的開發(fā)企業(yè),比照保障房建設或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。五是鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)或經營住房租賃業(yè)務的企業(yè)通過IPO、不動產證券化產品等方式融資。

生活配套服務方面提出了2條創(chuàng)新政策。一是鼓勵建設集聚居住、消費、文娛等生活要素，融合社交、分享、創(chuàng)業(yè)等服務功能的大學生主題社區(qū)，完善配套服務設施。二是鼓勵租賃企業(yè)創(chuàng)新推行共享模式，滿足大學畢業(yè)生基本生活和社交需求。

其他方面5條創(chuàng)新政策。一是建立住房租賃服務綠色通道。二是鼓勵物業(yè)服務企業(yè)發(fā)揮熟悉小區(qū)情況，與業(yè)主建立了一定信任度的優(yōu)勢，設立子公司，從事住房租賃業(yè)務。規(guī)模超過100套的，可享受住房租賃試點企業(yè)優(yōu)惠政策。三是提供專業(yè)培訓服務，提升從業(yè)人員素質和服務水平。四是明確租賃合同備案證明作為居住證辦理、工商注冊、社會保障等公共服務的依據。五是建立房地產住房租賃糾紛便捷調解機制。

10問住房租賃試點50條扶持政策

（一）集體土地能否建設租賃住房？

市房管局：按照國家規(guī)定，武漢市正在制訂集體建設用地建設租賃住房試點方案，建立集體建設用地建設租賃住房規(guī)劃、審批、供應、登記、監(jiān)管等機制，相關政策和工作流程待國家批準。

（二）企業(yè)有閑置土地，能否建設租賃住房？

市房管局：在符合城市規(guī)劃和相關規(guī)定的前提下，企業(yè)可以利用自有住宅用地，自建或與房地產開發(fā)企業(yè)合作建設租賃住房。

（三）成套住房的客廳能否出租居住？

市房管局：允許出租人按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造住房后出租。單套住房內具備直接采光和自然通風條件功能相對獨立的客廳，可以出租居住，但入口、過道應符合住宅設計規(guī)范要求和消防安全管理相關規(guī)定。

（四）物業(yè)服務企業(yè)能否從事住房租賃業(yè)務？

市房管局：物業(yè)服務企業(yè)可以設立子公司，開展住房租賃業(yè)務。規(guī)模超過100套的，可享受武漢市住房租賃試點企業(yè)優(yōu)惠政策。

（五）住房租賃合同是否必須備案？備案后承租人可享受哪些基本公共服務？

市房管局：按照規(guī)定，住房租賃合同應該辦理備案或信息采集手續(xù)。辦理備案或信息采集手續(xù)后，承租人可按照《武漢市積分入戶管理辦法（試行）》（武政規(guī)〔2017〕23號）有關規(guī)定，申請辦理落戶手續(xù)?；蛘呱觐I居住證后，按照《武漢市居住證服務與管理暫行辦法》（市人民政府令第277號）等有關規(guī)定享受我市義務教育、基本公共就業(yè)服務、基本公共衛(wèi)生服務和計劃生育服務、法律援助和其他法律服務等國家規(guī)定的基本公共服務。其中持有武漢市居住證、就業(yè)證明（或經營許可證）的流動人口承租人的隨遷子女，可在居住地所在區(qū)申請接受義務教育，由區(qū)教育局統(tǒng)籌安排入學，與本市戶籍子女一樣發(fā)放《義務教育入學通知書》。

（六）申請人可以提取多少公積金用于支付房租？

市房管局：提取公積金支付商品住房房租的，提取額度根據武漢地區(qū)住房租金水平每三年調整一次。其中2015年——2017年已婚職工家庭每年可提取個人賬戶內住房公積金24,000元，未婚職工每年可提取個人賬戶內住房公積金12,000元。

（七）住房租賃企業(yè)可享受哪些稅收優(yōu)惠政策？

市房管局：一是增值稅。對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；對屬于單位和個體工商戶的小規(guī)模納稅人出租不動產，按照5%的征收率計算繳納增值稅；對小規(guī)模納稅人出租不動產（含住房）月收入不超過3萬元的，在2017年底之前可按照有關規(guī)定免征增值稅；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務的，一般納稅人適用6%的增值稅稅率，小規(guī)模納稅人按照3%的征收率繳納增值稅。二是企業(yè)所得稅。對自2017年1月1日至2019年12月31日，年應納稅所得額低于50萬元（含50萬元）的小型微利企業(yè)，其所得減按50%計入應納稅所得額，按照20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。對自2016年1月1日至2018年12月31日，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除。三是房產稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按照市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的征收率征收房產稅。

（八）金融機構對住房租賃企業(yè)有哪些金融支持政策？

市房管局：目前，各大銀行正在制訂相關支持租賃市場發(fā)展的金融產品。建設銀行湖北省分行已出臺5類金融支持產品。

1.住房租賃支持貸款：用于在自持用地、租賃用地、其他商品房用地等國有建設用地以及集體建設用地上新建房屋用于住房租賃業(yè)務的融資需求。貸款金額最高可達總投資的80%，貸款期限最長可到25年。

2.住房租賃購買貸款：用于滿足借款人購買房屋用于住房租賃的融資需求。貸款金額最高可達總購房款的80%，貸款期限最長可到25年。

3.住房租賃抵押貸款：借款人以自持的租賃住房進行抵押融資，用于住房租賃經營期間改造、裝修等資金需求以及借款人統(tǒng)籌安排的其他合法資金需求。貸款期限最長可到25年。

4.住房租賃應收賬款質押貸款：借款人不具有租賃住房所有權或因法律法規(guī)規(guī)定不能提供抵押的，以住房租賃業(yè)務應收賬款進行質押融資，用于住房租賃經營期間改造、裝修等資金需求以及借款人統(tǒng)籌安排的其他合法資金需求。貸款期限最長可到25年。

5.住房租賃經營貸款：是用于支付租金、改造裝修租賃住房、家具家電配置等前期投入以及住房租賃業(yè)務日常運營維護等經營周轉用途的融資。貸款最長期限可達8年。

（九）住房租賃承租個人可以享受哪些金融支持政策？

市房管局：相關金融機構正在制訂承租人金融支持政策，建設銀行已出臺相關支持產品。針對不同住房租金、期限的租賃交易，提供差別化、快速便捷的嵌入式的貸款融資服務。對租約穩(wěn)定、租金額度較大的承租人提供長期限、大額度的租賃住房貸款；對短租約、小金額的承租人，提供小額授信、支用靈活的租賃住房貸款。

（十）住房租賃糾紛如何解決？

市房管局：既可以通過街道、社區(qū)基層調解組織調解，也可以申請仲裁或提起民事訴訟，通過司法途徑解決。

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